美國的商業房地產經紀人

本文於2008年1月21日發表於www.focus.cn

雖然都是房地產經紀人，商業房地產經紀人與住宅房地產經紀人還是有明顯的差異的，在此簡單地介紹一下美國的商業房地產經紀人的一些情況和特點，供大家參考。

(一)從事商業房地產，並不都要求擁有房地產經紀人執照

在住宅房地產中，經紀人一定要擁有有效的房地產經紀人執照的，這是由於住宅是普通的消費者購買的，州政府為了保護普通消費者的利益，就規定從事住宅的經紀人必須擁有房地產經紀人執照，並接受嚴格的管理和監督。

但是，因為商業房地產多數是具有一定經驗的消費者和公司，甚至很多是非常專業的買家，所以商業房地產的交易的買主不是沒有房地產專業經驗的普通消費者，很多時候都是有律師介入。而在各州的房地產執照法中都豁免律師擁有房地產經紀人執照。

實際上，很多從事商業房地產的公司都有專門的律師介入交易的，有很多商業房地產的經紀人擁有房地產經紀人執照，隻不過是曾經做過住宅經紀人而已。

(二)商業房地產租金

商業房地產的租金傭金機製與住宅不同。住宅的傭金一般是一個月的租金，比如，一棟獨立屋，經紀人幫助出租後，租約是兩年或一年，租金是2000美元，經紀人可以得到一個月的租金即2000美元。

但是如果是一個商鋪，每月租金2000美元，租約是五年，經紀人的傭金不是2000美元，而是在五年的總租金的百分比，一般是3-5%，假設是5%，傭金的計算：1) 一年的租金是24000美元(12X2000) 2)五年的租金：12萬美元(5X24000)，則傭金是6000美元(5%X12萬)。

在商業的租期中，零售多為五年以上，辦公樓從一年到十年不等。

(三)商業房地產的傭金

由於商業房地產的價位以高的居多，比如從數百萬美元到數億美元，所以傭金比例比住宅低，1%，2%，3%都很常見，很少高的。

同時，有很多情況下，賣主並不支付買方經紀人的傭金，這是與住宅不同的地方，因為很多的商業房地產公司的經紀人是公司的員工，有固定的薪水，很多美國的大公司均有自己的房地產交易部門。

所以如果要去看一個商業房地產時，先要問賣主的經紀人是否支付買主經紀人的傭金，而且要先簽好支付傭金的協議，才帶買主去看，否則，一旦買主看中了，但是賣主又不支付傭金，那不是浪費時間和失去客戶了。

(四)商業房地產經紀人可以不遵守職業道德

因為商業房地產經紀可以沒有房地產執照，同時也不是全美房地產經紀人協會(NAR)的會員，所以就不受嚴格的職業道德約束，完全是正常的商業交易，住宅的那一套不適用於商業房地產經紀人。因為多數交易都有律師介入，所以也很難騙到人家。

(五)商業地產的貸款

商業房地產的貸款與住宅的貸款完全不同，兩者幾乎沒有關係。筆者曾在一家納斯達克上市的專門從事商業貸款的美國公司做過一段時間，商業貸款的審核標準與住宅不同，多數要看貸款人的財力和與銀行的個人關係，中國人多數在亞裔的銀行去貸款，這一點與國內有些類似，審核標準一般是所謂的DSCR值要大於1.2，而且首期一般要25%以上的居多，而且多數要有追索權。

高雲堂於達拉斯