美國房地產的統計數據之謎

本文於2008年1月29日發表於www.focus.cn

目前在國內有關房地產拐點的爭論越來越多，持各種觀點的都有。2008年1月的最後一周，美國的2007年新房，二手房的銷售數據也出來了，在此就的介紹一下，美國房地產統計數據的來龍去脈，希望我們能夠對房地產的周期中價格與交易量的變化等有一個清楚的認識。

一 2007年新房銷售統計結果

(一)新房銷售

   在2007年，美國的新房銷售量是77萬套，比2006年降低26%，新房價位的中位數是24萬6千美元，比2006年增加0.2%。

    新房的銷售統計數據是美國商務部從各州的銷售數據得出的，但這裏的銷售是指買主跟建商簽約的合同數，不是最後成交數，在實際中，總會有一些合同沒有過戶的。

(二)新房銷售的特點

1 銷售量大幅度降低，同比降低26%，但是中位數沒有降低，反而上漲0.2%。為什麽，銷售很差，房價不降？原因可能是：

1)由於是采用中位數，即在所有的新房中，最中間的那個房子的價格，即在77萬新房子中，價格中間的，即246000美元。由於在2007年，美國的新房銷售大多數是在美國的房價低的南方，中部，因為在高價位地區新房銷售不好，在這些新房銷售好的地區，二手房，新房價格都沒有降低，比如德克薩斯州，而且價格是上漲的，所以當用全美國的總銷售來統計的時候，價格並沒有降低。

   但在房價暴漲的地區，新房價格是下跌很厲害的，比如在拉斯維加斯，新房價格可能下跌10%-15%，甚至更多。

2)在房地產銷售不好的時候，建商會有低價促銷，但是盡量不顯示在銷售價格上，一般來說，會有2-3%的價格好處給買主，主要是支付貸款和過戶的費用，所以在銷售下跌的時候，買主買新房的合同價格會比實際的價格高出一些，也就是變相降價。

3)2007年美國的幾乎所有的上市建商公司都是虧損，原因是銷售量大減。銷售時間過長，費用增加。這是建商最怕的事情。可以看出在國內，萬科目前是最能理解房地產市場變化的，這也可能是王石先生的高明之處。

 4)所以看全美的新房銷售數據，隻是一個參考，對各個城市沒有什麽價值，要看各州，各城市的銷售和統計數據，有的地區銷售在大漲，比如鹽湖城，價格也是，有的地區，銷售很差，價格也是大跌，比如拉斯維加斯，鳳凰城，這也是房地產的區域性之一。

 5) 再者，銷售量下跌時，什麽情況下，房價也下跌呢，這一般是在一個比較小的範圍內，比如一個州，或者一個市，甚至一個區，這也是房地產的區域性造成的。至少，我們要知道，交易量下跌的同時房價也下跌是有條件的，不是無條件的。很可能房價下跌的幅度遠遠低於交易量的幅度，所以不要指望房價會在短時間內下跌很多，每年能下跌5-10%就不得了了。

二 二手房銷售統計結果

(一)二手房銷售統計數據

   在2007年美國一共銷售了489萬套二手房，比2006年降低13%，二手房交易的中位數是21萬7千，比2006年下跌1.8%,這是美國自1968年來，二手房中位數第一次出現負值，即下跌。

    美國的二手房統計數據是由美國房地產經紀人協會NAR，根據全美國的1600多個房地產協會的房源共享係統(MLS)電腦自動統計而來的，數據非常精確，可靠，這個數據是已經過戶的房子，這是不同於新房簽約數。

    全美二手房與新房的比例是6.5比1(489萬：77萬)，在美國的南部新房比例高，東西部少，因為沒有土地。

(二)二手房統計數據的分析

    為什麽說，這是美國在近40年來，二手房中位數第一次出現下跌，是負值？(美國在1968年NAR才統計全國的二手房中位數，以前沒有)言外之一就是在美國的曆史中，二手房中位數一直是正值，即房價是一直上漲的，原因是：

1 進入銷售的二手房，房齡越來越短，也就是由於美國的每年銷售住宅87%是獨立屋，而獨立屋的壽命不長，很多年紀老的房子，就不會再進入市場，市場上新建的二手房比例高，從整體來說，土地價格，建材等是越來越高，新建的房子價格也是高很多，當新的二手房進入銷售後，二手房的中位數就自然高，所以，如果隻從中位數看，房價總是向上漲的。

2 為什麽2007年美國的二手房中位數是負值，達到-1.8%,銷售下跌13%，這就說明房地產的市場很嚴峻，最重要的是目前市場上約有480萬套房子在賣，要12個月才能消耗掉，這個數據是最有說服力的，房地產經紀人對市場上的存貨最了解，賣的多，買的少，傭金就賺不到，很多經紀公司都關門，經紀人隻好另找出路。

3 同新房一樣，二手房交易量大跌，但房價不一定下跌，我們達拉斯，2007年二手房銷售下跌約10%，但房價，即二手房中位數，平均數都上漲，大約5%，在一個價位合理的地區，要使房價下跌是很困難的事，達拉斯的房價(中位數15萬美元)是美國的平均數的65%，而達拉斯是美國經濟最強的五個地區之一。

    所以看待房價一定要根據當地的具體情況來分析，每個地區都是不同的，在國內也是如此，單純地談論所謂的全國範圍內的拐點是沒有價值的。

三 中美房地產相同的地方

    美國房地產的重災區是投資和投機多的地區，即加州，內華達州，亞利桑那，佛羅裏達等，這些地方房價在短短的兩三年內大漲了50-100%，這同國內的深圳，上海，北京，杭州等地類似，美國這些地區上漲，並不是經濟的促進，完全是低利率原因。所以在這些地區，房價下跌是顯著的，每年可以是5-10%左右，三年來，估計下跌了20-25%。但美國的多數地區房價並沒有怎麽下跌，可能每年2-3%，還有很多地區房價上漲。

   所以，在國內也可能是這樣的格局，少數暴漲的，投資，投機多的地區，房價會艱難地下跌一些，可能每年5%左右，交易量可以下跌20-30%，沒有暴漲的地區，房價基本不會下跌，可能會小幅度增長或停滯，交易量可能也會下降很多。

    要在一兩年下跌20%，30%是非常困難的，也幾乎是不可能的，在北京，深圳，買不起房子的人最好是離開北京，深圳，或者大學生找工作的時，就不要到這些高價位的城市，到一個能買的起房子的地方，就象很多人都是從加州，紐約州搬到德克薩斯州一樣，人挪活，樹挪死，水往低處流是千古不變的真理。

    中國和美國的土地麵積接近，房地產的地域性使得兩者具有很好的可比性，如果能從中吸取一些有價值的東西，也未嚐不是一件好事。

高雲堂於達拉斯