中國房價必跌的49個理由

6月初，隨著國家有關房市調控措施(“國六條”及九部委聯手出台的相關實施細則，以下簡稱“房產新政”)的批量“上市”，國內關於未來房價走勢的爭論不絕於耳。據悉，對當前的“房產新政”，國內眾開發商對“套型建築麵積90平方米以下住房麵積所占比重，必須達到開發建設總麵積的70%以上”這一條意見反應最為強烈。　　開發商對“90平方米以下、70%以上”這兩個數字意見最為強烈的道理非常簡單：假設100人買房，每人購1套180平方米的房子，市場需求總量為18000平方米；每人購1套90平方米的房子，市場需求總量9000平方米。由於商品房的核心價值是居住，購房自住者誰也不會三天兩頭沒有找樂子地再買1套房子。因此，政策調控下中小戶型房的數字化剛性要求意味著整個房市的需求總量將大幅縮水──需求總量大幅縮水，意味著房市將有可能出現供過於求的“大好局麵”，其結果是房價必跌無疑。　　當然，國家此次關於房市的強力調控，還有一個極為重要的原因是當前國內房地產市場泡沫有持續放大的跡象。政策以擠去泡沫為目的之一，泡沫散盡的房價惟一走向自然是跌。　　房價看跌，房價必跌，理由自然並非上述簡單的兩個，至少應包括以下49個。　　決策思維篇　　以民為本，關心民生，體恤民意，是此次“房產新政”全麵貫徹落實的價值落點。中央政府的決策思維、治國理念與信心決心，直接決定著當前正在推進的“房產新政”的力度、深度和廣度。　　1.執政黨的理念。“立黨為公、執政為民”是中國共產黨執政理念的靈魂與核心，“切實解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題”則是前述執政理念價值取向的具體詮釋。很顯然，當前房價走向是決定“居者有其屋”的基本前提，因而也屬於“人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題”之一。　　2.總理真情告白。2006年3月14日，溫家寶總理在十屆全國人大四次會議閉幕後會見中外記者時表示：“我最覺得痛心的問題，是在我這3年的工作中，還沒能夠把人民最關心的醫療、上學、住房、安全等各方麵問題解決得更好。但是，中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。”總理將住房列入最覺痛心的問題之一，這是普天之下購房者“新生”的希望。　　3.“十一五”房市走向。在國家明確提出建立和諧社會與科學發展觀的大背景形勢下，我國房市重心將從1988年第一次房改後的發展經濟功能再向發展社會功能傾斜轉移，即在整個“十一五”期間，大力發展中低價位、中小套型普通商品住房。　　民生民意篇　　“你買的不是房子而是一種生活方式，你買的樓盤名字就是你的生活方式，從此以後30年的人生，那幾廳幾室就是你的世界你的中心。”如此形象傳神的描述，是2000多萬房奴目前生活狀態的生動寫照。當然，比這2000多萬“賣身為奴”的人更不幸的，則是那數以億計等待“賣身為奴”的準房奴。　　4.有調查顯示，在已購房的人群中，91%的人選擇了按揭貸款。在目前已貸款買房的人當中，有31.8%的人月供占到其收入的50%以上。依據銀監會發布的相關標準，這31.8%的貸款購房者顯然超過了預設“警戒線”，成為不堪重負的“房奴”。　　5.4月26日，深圳市民鄒濤在深圳發起不買房運動，呼籲不願做“房奴”的人們團結起來對抗炒高房價的勢力，“團結一切可以團結的力量，讓房子爛到炒房人手中……我們倒是要看看究竟是誰熬不下去”。4月下旬，中國青年報社會調查中心一項有8938人自發參加的調查顯示，鄒濤的行動贏得79.1%的人支持。　　6.“曾經有一個買房的機會擺在我的麵前，我沒有珍惜，現在才知道是多麽的珍貴，因為現在的房價對我而言已經是太高了。”CCTV4頻道“今日關注”主持人魯健麵向全球數億觀眾，在直播節目時脫口而出，道出自己買房夢“一天一天在破滅”的真實感受。　　7.一位北京準房奴的購房經曆。今年4月13日，沿海賽洛城售樓小姐在電話中勸說劉波趕快“下定”，否則“越等越貴”。售樓小姐的“提醒”讓劉波“發毛”。3月初，沿海賽洛城的報價是7400元/平方米，到了4月6日房展會已驟升到7800元/平方米，1周後仍在猶豫的劉波被告知部分戶型已漲至8200元/平方米。“一月間，我就得多付10萬。”劉波苦笑。他說，希望有一套自己的房子，“如果非要加個期限，希望別超過今生”。　　8.幾位準房奴的聲音。準房奴一：“‘房奴’這一稱呼，不知會勾起多少人的傷心事。可是，天曉得，還有多少人跟我一樣，連當‘房奴’的資格都沒有？！”準房奴二：“最早沒有趕上2900元一平方米的房子，放棄了；再想買的時候，付不起10萬元的首付，又放棄了；後來能付起10萬元首付了，房價又漲了，無奈又放棄……”準房奴三：“房價在瘋漲，工資已跌停，明天哪裏可以放下一張我的婚床？”　　9.房奴、準房奴的時間資源配置。在中小戶型稀缺與高房價並存的大背景下，買一套房需要消耗買房人大量的時間，並波及數個家庭，這是一個顯而易見的事實。單從時間投入來看，假定全國1年有2000萬房奴、準房奴采取購房行動，買一套房平均需要3個人參與信息搜尋、奔波看房與購買洽談，平均每個人需要消耗100小時，如此意味著全國有600億小時的時間資源被高房價所吞噬，由此所造成的機會成本損失高達數千億元。　　10.2006年3月7日沈曉傑係列批判中國房地產的文章，開篇標題為《高房價：壓在當今中國市民身上最重的大山》。　　　數據信息篇　　在未來房價的走向中，現有存量房產的數據表現是一個重要指標。在“房產新政”的強力擠壓下，以往開發商那種靠競相開發大戶型、消滅中小戶型，將所有的房產消費需求圍堵到大戶型消費的局麵，將得到徹底改變。因此，中小戶型的大批量供應與存量房產的供給釋放，將對全國現有高房價形成高壓。　　11.商品房空置率是房市當前有房沒房的一個重要指標。據國家統計局5月發布的國房景氣指數顯示，截止到4月底，全國商品房空置麵積為1.22億平方米，同比增長18.9%。其中，空置商品住宅6921萬平方米，增長15.9%。空房率的國際警戒線在10%，而中國地產空房率已超過26%。　　12.全國契稅收入是房屋等不動產交易最真實的數據表現。國家稅務總局相關信息顯示，今年1到4月份，全國契稅收入增幅趨緩，僅增長了7.4%，遠遠低於去年同期63%的增長幅度。13.房地產金融數據是房地產泡沫是否生成的一個重要指標。據統計，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款餘額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款餘額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款餘額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。　　14.建設部政策研究中心今年4月提出的《2020年中國居民居住目標預測研究報告》指出，“2020年我國居民住120平方米才算小康”。按照這一標準，在北京這“120平方米”一套房子的價格相當於一個普通北京市民40年的全部可支配收入。　　15.以北京為例，看全國各地開發商競相開發大戶型的情況。北京市房地產交易管理網公布的統計數據顯示，截止到5月15日，該市未簽約現房住宅套數是17294套，未簽約住宅麵積是2858129平方米，平均每套現房住宅建築麵積高達165平方米。　　16.上海房屋的確切造價。從事過10年建築安裝工程預算的王煉利，5月30日在《南方人物周刊》撰文說：“非別墅高檔公寓類的商品住宅的建造價格就在每平方米1400元到1600元之間。”　　他山之石篇　　是泡沫，終究要破滅；瘋狂過，總要付出點代價。　　17.美國。1926年，美國以佛羅裏達州為龍頭的房地產泡沫幻滅，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。　　18.日本。1991年，日本房產泡沫破滅，日本房價因此持續15年下跌，並直接導致日本經濟的蕭條。日本人稱此次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，並把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。　　19.香港。從1984年到1997年，香港房價年平均增長超過20%。東南亞金融危機降臨後，香港樓價持續6年大幅下跌。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜間變成了百萬“負翁”。　　標本借鑒篇　　日本是全球房市泡沫的一個國家標本。日本泡沫問題最知名的權威野口悠紀雄教授說：“日本最大的教訓，就是不要陷入曾經有過的那種拒絕相信的狀態。泡沫期間，人們不相信價格會下跌。曆史已多次證明，這是錯誤的。”　　20.暴漲。1985年，東京商業地價指數為120.1(1980年為100)，到1988年就暴漲到了334.2，短短3年間就暴漲了近兩倍，其中中央區地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。在此期間，不僅出現了“收買美國、購並世界”的豪言壯語，同時還有“房價隻漲不跌”的市場神話。　　21.日本消費者購房有所謂“三代貸款”的按揭方式，就是90年期限甚至是100年期限的抵押貸款，購房者可以終其一生分期付款，甚至分期到子孫一代。　　22.政策顯著特征。日本房地產泡沫時期，低利率的金融政策、寬鬆的銀根、銀行資金的盲目參與及堅挺的貨幣均為整個日本房地產市場的預熱提供了合適的溫床。最後，猛烈的政策調控又成為泡沫破滅的主因。　　23.輿論的力量。1990年9月，日本國營廣播電視台NHK連續五個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節目，指出地價是可以下跌的，並提出應讓日本的地價下降一半。這一節目像顆重磅炸彈，其巨大的輿論衝擊力揭開了日本泡沫經濟破滅的序幕。　　24.暴跌。據統計，房地產泡沫破滅後，日本大城市中各類物業的價格平均下降了50%，特別在東京銀座地區，商業性房地產包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價格僅為1990年泡沫高峰時的25%，住房及其用地的平均價格是1990年的40%。　　25.嚴重後果。1991年，日本房地產泡沫破滅致使日本經濟10多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。房地產價格暴跌還重創了日本金融業，成為日本經濟衰退的“罪魁禍首”。　　26.故事。2004年初，東京近郊的一位30多歲家庭主婦給報社去了一封信。她說，她和丈夫在10年前按揭買下一套房，目前還有部分貸款沒還清。最近，附近同樣條件物業因當年積壓沒有售出，削價處理的價格竟低於他們還剩下的還款金額。　　　泡沫跡象篇　　全國房價近3年持續暴漲的事實及前述“數據信息篇”中有不少都是泡沫跡象的內容，這裏添上3條，權作補充。　　27.政策方麵，低位的利率與寬鬆的信貸和銀根以及正走在持續堅挺路上的人民幣幣值，與房市泡沫期的日本不謀而合。　　28.據新華社5月9日報道，廣州、上海、北京等城市近日相繼推出“個人住房接力式貸款”，即兩代人可以共同出力按揭購買一套房產。如此按揭模式盡管與日本當年“三代貸款”按揭有所區別，但極為神似。　　29.與當年日本房市一樣的神話。任誌強曾友情提醒全國購買者“曆史證明所有的房價永遠都是上漲的。從來沒有一個國家的房價是下跌的”。與任誌強相應和，北師大教授董藩說：“房地產常態就是漲的，請大家放心。”　　政策調控篇　　“國六條”與九部委聯合製訂有關房市整體調控的實施細則，其速度之快，力度之大，指標量化之細致，劍指目標之明確，可謂“空前絕後”。現代經濟學理論告訴我們，當市場無形之手失靈的時候，就是政府有形之手正式出擊的時候。　　30.此次“房產新政”之前政策製訂與貫徹執行的連貫性。從央行最早的121號文到銀監會的212號文，從去年的“國八條”到七部委聯合行動，無論是提高金融信貸門檻還是著力調整住房供應結構，所有房市政策圍堵調控的核心指向最終還是高房價。　　31.速度之快。5月17日國務院有關切實調整住房供應結構的“國六條”出台，5月24日銀監會“銀六條”利劍緊隨其後，5月29日九部委關於調整住房供應結構穩定住房價格的15條實施細則發布。“國六條”與15條實施細則的法定生效實施時間為6月1日，其間幾乎不給市場任何喘息的機會。　　32.力度之大。此次房市調控的重頭戲之一就是針對地方政府，向各地方政府高懸起問責利劍，實為當前高房價“釜底抽薪”之舉──當問責利劍高高祭起時，各地方政府自然不再會拿自己的“官帽”開玩笑。　　33.指標量化之細致。在此次房產新政”中，出乎所有人預料的是，“新審批樓盤，套型建築麵積90平方米以下的住房所占比重，必須達到開發總麵積的70%以上”；“優先保證中小戶型土地供應，不得低於年居住用地總量的70%”；“5年內轉手交易需交納全額營業稅”等剛性數字化指標魚貫而出，擲地有聲。　　34.執行力之強化。與2005年建設部等七部委出台的《關於做好穩定住房價格工作的意見》相比，本次出台政策的部門又增至九部委，新增加了監察部和統計局。監察部的加入，大大增強了本次政策的執行力。35.全局布控之周密。九部委15條實施細則還從稅收、信貸、土地政策的調節作用、加強房地產開發建設全過程監管、切實整治房地產交易環節違法違規行為、有步驟地解決低收入家庭的住房困難、完善房地產統計和信息披露製度等諸多層麵，加強房市整體調控。　　　操作建議篇　　36.北京科技大學管理學教授趙曉：我建議對房地產調控實行一票否決製如何？幹脆借鑒計劃生育一票否決的做法，對凡是導致房價失控以及在解決大多數人居住保障方麵不力的地方政府官員，無論其政績有多麽突出，都堅決地將其罷免。　　37.經濟學家徐滇慶認為，房地產空置率高，根子在銀行，因此，隻要抓一兩個銀行行長，房地產市場的問題也就迎刃而解了。　　38.一位不願透露姓名的經濟學家趨勢判斷中的建議，“長期化、根本化的手段，中央怎麽會不知道？調高利率、二手房個稅、物業稅，甚至取消期房製度都有可能在未來逐一實施，現在隻是不把殺手□一次都亮出來，看局勢的發展需要而定”。　　39.一位網友分析說。在資訊暢通、成本幾近為零的時代，全中國無房者聯合起來具備了必要基礎，一呼百應完全可能。　　　市場表情篇　　“房市新政”以雷霆萬鈞之勢出台，從中央到地方有條不紊地貫徹執行，房市表情，特別是房地產開發商的表情，大抵也應是未來房價走向的一麵鏡子。　　40.業內人士稱“房產新政”及其實施細則是“驚天雷”，將全麵震撼樓市。“國六條　　”調控細則公布之後，地產開發商出奇沉默，這是房地產這個年輕的行業有史以來最不平常的一次。　　41.《北京現代商報》報道稱，麵對政府部門房產調控，京城樓市呈現四大表情：表情一，急！開發商齊齊閉門開會；表情二，“賊”！開發商自創“開七條”(所謂的“開七條”，包括按多層洋房報建，按別墅賣錢；購房人無力掏首付，開發商借錢；偷工減料，炒號；建假網站；提前準備，走為上策等)；表情三，苦！開發商質疑有“計劃經濟”之嫌；表情四，樂！高端代理機構漁翁得利。　　42.一家廣州的開發商管理層在焦急地等待了三天後看到“國六條”細則後明確表示，“總算解脫了，大不了不做房地產轉行吧”。　　43.一位房產公司老總的擔憂：這次政府隻提到了營業稅，對個人所得稅是隻字未提，真的不會征了？恐怕是時候未到啊，螳螂捕蟬，黃雀在後，政府還要留點利空以觀樓市後效啊。所有的這些政策都隻是出了一半，或許這才是政府本輪調控的高明之處，利空未盡，威懾才大。如果按照以往的經驗，以爭取利好來對衝利空，恐怕最終隻能換來政策更大的利空。　　44.遇新政，七成溫州炒房者降價急甩在渝房產。“70%以上的人不但在房價上再次降價，還願意承擔房屋交易的營業稅”。不過，溫州炒房團拋出的房子不僅沒有成為“香餑餑”，反倒是“燙手的山芋”。　　45.在6月6日召開的2006上海國際地產大會“10+10圓桌會議”上，據說地產巨頭在此會議上社會責任覺醒。　　　細節解讀篇　　在中國當前房市的大背景下，細節在一定意義上也是風向標。　　46.今年3月份以來，大家注意一下中央各大媒體報道房價的密度、力度和方向，實際上也能對國家對房價走勢的期望值作出一個基本判斷。　　47.央視5月17日邀請喊跌房價的國家發改委經濟研究所的研究員王小廣“做客”《新聞會客廳》，節目行將結束時，主持人在總結陳辭時說：“希望我們國家這個房地產市場能夠步入一個良性、健康的軌道。”這句話的潛台詞，是給參與節目主張目前房市運行正常的任誌強的“一記耳光”，因為房市有待步入一個良性、健康的軌道本身就是說：當前的房市運行是非良性的，不健康的。　　48.“屁股坐錯地兒”教授言論的無言結局。6月5日，記者看完《今日說法》後，在人民網“房產頻道”看到北師大教授董藩有關“房價上漲是常態”的高論。到了2：01，記者小憩後再打人民網“房產頻道”，教授高論變成數個可愛的足球。次日，在同一位置出現的則是對董教授“屁股坐在那兒”的質疑文章。　　49.5月18日於新春博客刊出的《中國房地產崩潰路線圖》，具體崩潰路徑共劃分為進攻、相持、急速下跌、小幅下跌、樓市低迷、小幅反彈6個階段。6個階段結束後，從2011年元旦開始，房價進一步雪崩，房地產業的噩夢加劇，市場缺乏人氣和信心，支持此前中國地產發展的諸多推動因素蕩然無存。與此同時，救市的輿論開始出現，但短期並未形成氣候。