中國房地產價格會在今後的12-18個月中出現大漲

以目前的形勢發展，如果沒有重大改革出台，中國的房地產價格會在今後12～18個月中出現一次大漲。支持房價上漲的主要力量，來自遊資和炒作。

　　今天的中國，資金泛濫、熱錢滾滾，利率仍然基本上停留在四年前抗通縮的水平，可是經濟與當年已經有很大的不同。美聯儲在過去兩年內連續加息十五次，中國的央行卻沒有跟隨其他國家將利率水平正常化。兩年前，中國人民銀行示意性地加息一次，最近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。筆者認為最近加息的警示意義，大過實際政策緊縮。
　　由於人民幣的升值壓力，央行在匯市上大力買入外幣，釋放出人民幣基礎貨幣，製造出了一個極度寬鬆的貨幣環境。目前一年期存款利率水平為2.25％，實際利率為0.64％；一年期貸款利率水平為5.85%，實際利率為4.19%，均遠低於過去25年的平均水平。我們的計量模型顯示，中國的存款利率至少比正常的中性利率低2％，貸款利率更比中性利率低3％。換言之，今天中國的貨幣環境、利率水平十分寬鬆，實際利率處於超低狀態。這是目前遊資泛濫、資金流動性過強的基礎。
    如此的環境下，中國的房地產市場出現炒作再正常不過。對於普通民眾，扣除利息稅後的實際存款利率接近於零，而各地房地產的租金回報率則多數介於4％～6％之間，“存銀行不如買房”是民眾理性的選擇。一旦房地產升值的信心得以確立，更多的儲蓄資金將會流向房地產市場。
        對於國內的不少大企業，它們手頭並不缺資金，但苦於缺乏好的投資項目。產能過剩將製造業的利潤率越拉越低，於是，資金便投向賺錢最快的房地產業。大量的實業公司做房地產是中國經濟的悲哀，但這樣做也是它們理性的選擇。
　　兩年前的宏觀調控，沒有試圖從根本上消除過度的流動性，而是通過行政手段製止銀行發放信貸。這對依靠銀行貸款運作的中小房地產開發商無疑是致命的。不過，對資金充沛的大房地產開發商並沒有構成實質性打擊。相反，宏觀調控成為它們收編小開發商、擴充土地儲備的良機。大企業和海外基金的搶入，更進一步推高了國內土地價格。經過去年年中的整合、並購，開發商資金鏈吃緊的警報已經基本上解除，緩過氣來的開發商在地產新盤開盤價上明顯高出以前。政府在土地供應上的限製，更為開發商營造氣氛、推高售價創造了口實。
　　筆者觀察，各地房地產市場的信心明顯增強。去年下半年部分二線城市的火爆氣氛在向全國各地蔓延。就連曾經遭受政府組合拳重創的上海房地產市場，成交量也在迅速恢複。一個由遊資驅動、滾動升溫的全國性房地產熱似乎正在成型。
　　對於這次房地產熱是否健康，仁者見仁，智者見智。不過許多城市出現價格和空置率同時上升的現象。這表明投機成分的增加，也反映出在二手市場不健全情況下開發商的造市。價格的上升帶來購房人購買能力（affordability）的下降，中下層市民“買房難”成為一種社會現象。但是在流動資金充沛的情況下，本地購買能力減弱充其量對市場構成中期威脅。房價的短期走向則取決於遊資、取決於政府的取向和態度。
　　4月27日，中國人民銀行貸款加息0.27％，反映出政府對近期銀行信貸暴增的憂慮。相信近期還會有其他措施出台，但是利率至少短期內不會大升2%～3％。銀行準備金率或利率的微小調高，對於過度流動性來說，不過是杯水車薪，不足以從根本上改變目前超寬鬆的貨幣環境。預計政府同時會重新控製銀行貸款，不過在通脹沒有出現大幅上升之前，調控也不過屬微調，並非像2004年似的“一刀切”斷流。
　　稅收政策可能是針對房地產投機的最直接、最有效的措施，也應該是下一輪扭轉房地產過熱的主打政策。不過，對房地產征稅主要由地方政府提出並執行，從經濟增長到土地收入，地方政府依靠的就是房地產，因此對本地房地產必然嗬護有加。中央和地方政府在此問題上的博弈，對各地房地產市場有重大影響。
　　筆者認為，下半年房地產仍是好年景。在遊資帶動下，各地房價依然看漲，隻是政策風險有所增大。