美國人口目前3億出點頭，有1.2億個住房，69％的家庭擁有自己的房子，這個比率在01-06年增長了4%，人均居住麵積近540平方英尺，而房產財富規模達16萬億，占美國全部非金融性有形資產的36%。住房既是家庭中最重要的財產也是支出中的最大項目--占33%以上。房屋抵押貸款總額約為10萬億，次貸所涉及到的200萬戶占擁有房的2%，5000億金額占房貸總額的5%，規模都很小。美國目前的債卷市場大概在46萬億美元之巨，僅此一項就與全世界的GDP相等。美國06年的 GDP13。2萬億，占全世界的28%。
上個世紀90年代中，股票市值與GDP的比率開始超越正常水平，99年初攀上頂峰，高達180%，是曆史上正常水平的兩倍多。IT泡沫破滅後，房價就開始迅速上升，房產值與GDP的比率上升為121%。從1946年至1994年，此比率平均值在101%，最高為1989年在儲貸危機爆發前的130%。美國目前房市的泡沫到底大不大，該到破的時候了嗎？
先看一下澳大利亞股市及房地產市場的相似情況：1985年到1994年，澳國股票市值平均相當於GDP的65%，去年是大約120%；而住宅市值從1995年的約為GDP的234%，暴漲至347%。在過去十年經濟表現優秀，是由於資產泡沫，該國異常高的家庭負債率相當於家庭可支配收入的160%和經常帳目赤字相當於GDP的6.7%，美國是6%，表明其泡沫引致過剩的嚴重程度更甚於美國。澳國雙項同顯巨泡，一直未破，難道是在敬候山姆大叔先破嗎？
再看倫敦證券交易所上市的股票市值，從1995年的相當於GDP的125%上升至1999年的198%，而目前的比率為大約137%。房產價格在過去十年的增長速度比人均收入增長快一倍，美國01-06平均是4-5倍。去年經常帳目赤字為GDP的2%。比較其他有泡沫的經濟體，英國的宏觀數據似乎踏實一點。
房地產市場是支撐著全球經濟的重要支柱，特別是美國的。全球房地產泡沫的價值可能超過15萬億美元，當然要包括可愛的中國。房產價值增長超越收入增長，泡沫就開始形成。美國過去50年來的房值增長率平均為3%，和收入與通貨膨脹率的增長都差不多。01-06房產值年均暴漲14.5%，形成了較大的泡沫。但對亞洲和澳大利亞的觀察，美國房市仍有餘地，而且從今年開始，漲停並開始一丁點下降，隨著時間的推移，泡沫會越來越小。
我以為，美國的房泡不算大，也不會破，聯儲會17次降息，控製的很好。夏天的風暴不是泡泡引起的，完全是次貸的中期效應，華爾街的腐敗和政府信用造成的。次貸膿皰一破，房價也不見走多低，和股市振蕩大吐血有完全不同的反應。美國將經曆增長房換而非泡沫破滅，有助於全球經濟的穩定增長，這是一個軟著陸的好局。
有趣的是，價格上漲最多的地區，按理應當出現最大的跌幅。然而相反的情形出現了，目前抵押貸款不良率最高的地區，都是那些房地產價格漲幅最為溫和的和失業率高的地區。降低利率這把利器，我怎麽看，這次都不是治療次貸危機的藥方，到象是送給華爾街聖誕禮物的鋪路石。華爾街永遠都是講故事夢多的地方。
