房地產銷售中銀行所扮的角色

從一個標準的樓盤開發說起。

首先，要開發樓盤，就一定要有土地，土地的來源有幾種途徑：單位自有土地，但通常情況很難進行房地產開發，因為這個涉及到土地性質和用途的變更以及規劃的審批，例如某企業有工業用地若幹，土地性質為集體所有，土地用途為工礦用地，好了，您就別指望在這裏能夠蓋住宅樓了，變更的手續可以跑上若幹年，起碼要蓋幾十個印章，準備的材料厚度能夠有一個人那麽高，還未必成功，不，應該是基本不可能成功。為什麽？你想和政府搶生意，有那麽容易的麽？

掛牌出讓土地，這個是政府生財促進流動性的好項目，注意的是土地在掛牌出讓之時就已經確定了土地用途，例如居住或者商業金融，開發商拿地蓋樓一般都是這種土地，當然，也不排除大地主把自己的莊園平整用來做開發的，不過這個手續未必比廠礦企業蓋房子要簡單。

當某地政府掛牌對一塊居民住宅用地進行拍賣，就會先發公告，然後有意者提交材料進行審核，符合競派資質條件的繳納保證金，然後進場競標。妄想合作建房的注意了，根據若幹《xxxx規定》的要求，進場競標者至少要具備：建設行政主管部門核定的房地產開發資質等級，並按照資質等級，取得相應規模的土地和項目開發權。投標、競買人應沒有不良經營行為記錄，沒有因投標或競買人的過失引起的違約行為......。合作建房者看到這個應該可以死心了。

接下來就是競標，價高者得，然後就是按照合同履行義務，這個時候銀行還沒有露麵，因為開發商還沒有拿到土地證，接著就是付清土地出讓金，因為金額通常很巨大，所以未必是一次性付清，而土地證的變更和發放一般是在對價款付清若幹若幹之後，這個時候開發商就拿到了土地證。或許看到這裏你會有疑問，如果開發商拖欠剩下的款項政府不是做了賠本買賣嗎？這種情況是絕對不會發生的，如果拖欠的出讓金若幹若幹時間沒有付清，政府是會無償收回土地的，並且不會退回你之前繳納的那部分出讓金，記住，開發商想要搞土地證過戶很難，但是政府隻需要一張蓋了章的紙就可以把地拿回來。到了這一步，政府就賺大了，穩賺，無論你最後怎麽折騰，政府促進流動性的目的已經初步完成。

現在沒有人會象史玉柱當年那樣幹，完全用自有資金來蓋巨人大廈，結果流動資金消耗光，公司就死了。開發商是要找銀行借錢搞開發的，中間的施工環節不說了，看到這裏或許大家有疑問，比如：假設開發商僅僅支付了50％的土地出讓金而拿到土地證，隨後抵押給銀行，如果開發商破產，那麽銀行收回土地後豈不是要和政府打架？要知道開發商可是欠兩家的錢啊。這個大家放心，首先政府沒有那麽缺心眼，銀行更加不會。

注意注意，理論上沒有付清出讓金的土地是不能拿來抵押的，但是有操作技巧可以做，銀行現在發揮作用了，訣竅就在於土地分證和抵押率，這個就不詳述了，反正到了這一步，無論發生什麽事情，政府和銀行都是穩賺，大大的賺。

政府拍賣土地的底價是拿地價格的1/n（n的範圍為5到無窮大），而最終成交價格是拍賣底價的m倍（m>=2），開發商支付50％的出讓金拿到證，政府的利潤至少有5倍到手，而銀行發放給開發商的貸款是這塊地實際市場價格的35％一下，即使開發商在還沒有開工的情況下倒閉，隻要這塊土地重新出讓，隻要能夠賣到原價，政府和銀行一樣大賺而特賺，這裏還沒有計算這個期間此塊土地的升值。

這塊地，假設樓麵地價3000塊，一共10萬平房米，開發商買來花了3個億，實際支付1.5個億，銀行評估評估給你算2.5個億，然後按照評估金額的50％給你放貸1.25億，開發商就拿著這1.25億開工了。如果此時發生極端情況，開發商破產，那麽銀行和政府協商，收回土地，等到合適的時候拍賣，即使土地沒有升值，隻買到原價3個億，扣除開發商拖欠政府土地出讓金1.5億，銀行到手1.5億，減去已發放貸款1.25億，淨賺2500萬。如果土地繼續升值，賺的更多，這個就是為什麽現在地價飛漲，銀行搶著給開發商貸款的原因。

開發商繼續蓋樓，順利封頂，開盤。

按照不成文的規矩，最初放貸銀行優先享有該樓盤的住房貸款按揭發放權，住房貸款的利潤就不用說了吧，這種有幾乎全新樓房做抵押，長周期的好業務是非常賺錢的。隨著樓盤銷售的推進，開發商按照銷售進度進行分片還款，隨即該片土地的他項權證撤銷，開發商繼續辦理土地分證，這就是為什麽同一個小區，大家拿到土地證的時間有先有後的原因，因為當初土地抵押的時候就是分片抵押的。

如果房子賣的不好，開發商有兩種選擇：1、繼續歸還銀行貸款利息，申請貸款展期，房子接著賣。2、假按揭，直接從銀行套現。對於第一種情況，前麵說了，銀行土地在手，還可以收利息，銀行樂見其成，大大的歡迎。第二種，銀行出於道義和法律進行譴責，隻要樓價在不斷上漲，實際也無所謂，因為你假按揭起碼要分期附上一部分錢，而無論等額本金還是等額本息，利息的支付大頭都是頭幾年，等到你無力支付按揭銀行收房子，直接賺取差價。

湯臣一品這個樓盤，上述兩條路隻能走第一條，為什麽？因為均價上億，無論你怎麽按揭都要貸款上千萬，銀行沒有那麽缺心眼給你放貸的，所以隻能慢慢賣，銀行高興的很，首先利息收入現在隻怕已經和當初的貸款金額差不多了，其次你的地還在我的手裏，按照中國的土地法規，地上附屬建築也是我的，嗬嗬，回頭你破產了，我利息已經賺到手，地已經升值好幾倍，怎麽折騰都跑不出我的手掌心，就算把樓炸掉我還是賺。

房地產開發的問題大概也說清楚了，開發商隻是一個搬運工的小角色，他們跑跑龍套，為政府把老百姓沉澱在儲蓄裏麵的錢拿出來流動幫幫忙，賺到手的是政府的賞賜和恩典。有人說房價捆綁中國經濟，還拿日本香港的例子來參照，這完全不正確，除非哪一天土地證上土地性質不再是“國有劃撥”。

不知道大家喜歡不喜歡手表，如果說吳敬璉他們設計手表的機芯，那麽某些“媒體經濟學家”充其量隻能評論一下包裝盒的外觀。