利益均沾
利益均沾
12月16日，在90平方米住宅設計頒獎會上，建設部副部長劉誌峰透露：今後，將通過鼓勵小戶型設計、保有環節征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。一時間，關於保有環節征稅的報道紛紛見諸各大媒體報端。而事實上，對於房屋保有環節征稅的說法由來已久，但直至目前仍然處於探討階段，並未有任何進展。是什麽令房屋保有環節征稅如此之難？
土地70年大限難破
“在國外，由於產權是完全私有化的，所以，對房屋的征稅，實際上就是針對土地征收的。而我國，消費者花了足夠高的成本買房，但買到的僅僅是房子本身，並沒有買到土地,而實際上消費者已經付出了土地的成本。如此一來，如果征收房屋保有稅，一方麵是有欠公平；另一方麵，既然征收保有稅，那麽，50年、70之後，政府無償收回土地，便是對私有財產的剝奪。”早在三年前，就倡導開征房地產保有稅，並發表了多篇論著的中國城市經濟學會副會長劉維新在接受《樓市》記者采訪時如是說。
我國目前的房屋所有權，被捆綁在40年（商業用地）至70年（居民用地）不等的土地使用權的期限上。
根據《房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批準，重新繳納土地出讓金。否則土地使用權及其附著的建築物，都會被政府無償收回。而這一點正是房屋保有環節征稅的主要難點所在。
對於建設部副部長劉誌峰近日提出的“對大戶型房屋保有環節征稅”，劉維新表示讚同。他認為，為了調整住宅結構，可以先從大戶型房屋著手開始征收。但一個重要的前提是，土地和附著在上麵的房屋的產權必須要統一。否則，對房屋保有環節征稅，仍然隻是空中閣樓。
在劉維新看來，解決辦法有兩個：其一，如果不改變現有供地製度，那麽，就做到完全私有化，即土地和房屋的產權完全歸消費者所有；其二，改變供地製度，以逐年收取地租的形式供地。
“70年大限，不僅僅涉及消費者權益問題，而是一個基於私有財產權的市場交易體製，如何在社會主義國家得到最終確立的問題。如果《憲法》將房屋的使用權命名為‘所有權’，且規定這種權利會在40年、50年或70年後自動消失，那麽，可以肯定地說，這就是對私有財產權的剝奪。然而，正在起草的《物權法》又明確提倡對個人私人財產的保護。”某不願透露姓名的法律專家如是說。
在如上這位專家看來，我國法律、法規的缺失以及不同法律之間相互矛盾，是製約房屋保有環節征稅開征的根源所在。
“而若想使這一稅種真正落到實處，那麽，就必須修憲，取消土地使用年限，並對房屋的財產權進行明確界定。或者，在未來出台的《物權法》中，將房地產權屬統一。”
房屋權屬關係不明
除使用權問題外，房屋本身的產權關係不夠明確，亦是房屋保有環節征稅難的另一症結所在。
“房屋保有環節征稅的兩個必備條件是對房屋權屬的明晰和房屋價格的確認。目前，評估房屋價格的中介機構已經存在，但由於房屋的權屬不明確，所以，遲遲未開始房屋普查。” 中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授說。
“然而，目前北京摸清房屋所有者“家底”談何容易。很多房屋被開發商轉了好幾道手，若找到真正的“主人”，需要付出相當大的人力和物力。”
對此，劉維新認為，我國的房屋權屬的確非常複雜，有商品房、房改房、經濟適用房、合作建房等，不同類別的住房，其權屬都不一樣。在此背景下，若想真正找到房屋的所有者，就必須理清各種權屬關係。
在劉維新看來，理清各類房屋的權屬關係固然有難度，但並非不可攻破。而關鍵在於一些政府官員，是否想去攻破。
“我早在三年前，就提出了開征不動產稅的建議，然而，截至目前未見有絲毫進展，仍然隻是停留在口頭上。現如今，對於開征不動產稅是‘兩頭熱，中間冷’，即中央和民眾熱烈擁護，而地方政府‘極力反對’。為什麽呢？我認為，並不是因為政府的工作人員不想推進，而是一些地方政府官員根本就不想推進。對他們而言，畢竟涉及個人利益，在我國，某些政府官員名下擁有多處房產。”劉維新直言不諱。
對此，一位不願透露姓名的專家表示認同的同時，亦提出了自己的建議：“不動產稅之所以止步不前，的確與部分政府官員的利益不無關係。但是，這一問題並非不可解決。對於一些政績顯著，對城市及經濟發展作出巨大貢獻的政府官員，應該采取寬限政策，比如兩套以上或超過多少麵積以上再行征收等。”
對於房屋權屬關係不明確所造成的房屋普查難題，中央財經大學教授喬誌敏建議通過建立電子信息係統的方式，實現對所有房屋信息的掌握。
“這一工作，看似有難度，但要真正做起來，也是可以實現的。如今，已具備技術條件，需要做的是，將所有房屋的基礎信息輸入電子係統。這些基礎信息，在作房權登記時，都明確備案。所以，並不難。而對於以家人名義購買房屋的行為，可通過與公安局戶籍管理係統的鏈接，掌握準確信息。”
房地產稅費體製欠完善
“整個行業鏈中到底涉及了多少稅費，不要說普通人說不清，就是從事房地產開發的專業人士也說不清。”華遠集團董事長任誌強(任誌強博客,任誌強新聞,任誌強說吧)說。而這一點，同樣是房屋保有環節征稅的難點所在。
劉維新認為，目前我國的房地產稅費，稅種過多，房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、教育附加稅和固定資產投資方向調節稅等，名目繁多，重複征稅嚴重，並且，稅率普遍偏高。這些都是我們房地產稅收體製不健全的體現。在他看來，若想在房屋保有環節征稅，就必須完善現有稅收體係，擴大稅基，減少稅種，降低稅率。
財政部財政科學研究所所長賈康亦表示，房地產稅費改革勢在必行，應盡快取消不合理收費，開征統一的物業稅。由市縣平級的地方政府管理房地產稅，並使不動產稅逐漸成為地方政府的主要財政收入來源。
然而，稅率多少為合適，那些不合理收費應當取消等諸多難題便浮出水麵。
財政部有關人士曾向媒體透露，稅基、稅率、稅賦的調整，以及具體征管模式的運作，都需要相當長的時間進行磨合。為了了解物業稅的具體征管模式，北京市地稅局方麵甚至還專門派人到加拿大以及中國香港等地進行考察，了解當地不動產稅的征收工作。
此外，記者得到的另一消息是，截至目前，國家稅務總局並未啟動房地產稅製改革的工作。
在喬誌敏看來，開征不動產稅，政府需要付出相當大的人力、物力。即使開征，稅率亦較低。所以，很難使地方政府的財政收入得到平衡。因此，他們並不願意從真正意義上推動房地產稅製改革。
綜上可見房屋保有環節征稅之難。事實上，除此之外，征收的難點還很多，比如欠缺公平、公正的不動產評估機構等。由於不動產最大的特征是千房千麵，所以，對每一套房產進行準確評估至關重要。
目前，我國最大的不動產評估主管機構即三大政府部門：建設部、國土資源部、國資委。由於沒有統一的規章可循，使得三大部門對同一個不動產進行評估時，會得出三個不同的結果。那麽，根據哪個結果納稅便成為難題。對此，有關專家建議，由三大部門共同成立評估小組，並製定統一評估標準，或者由其授權市場上的評估機構擔此重任。
