從投資理論看中國房價為什麽漲不停

幾年前回國休假，朋友邀去家裏坐坐。朋友那時就是外企高管，收入高過一般人平均收入的幾倍，加上在國外待過幾年，自然在居住上要求高些，至少自己的房前屋後的要有點自己的綠地，可以種點花草什麽的，所以選擇在郊外的豪宅區買的房。

吃過晚飯，朋友開車帶我過去，一進小區嚇了我一跳，晚上九點多鍾，小區裏漆黑一片，零零星星的幾粒燈火，不象進了豪華小區，倒象是進了墳場。我還開玩笑，問這裏住的是不是都是農民啊？日出而做，日落而息？朋友告訴我，這裏很多都是買房投資的，根本不住。可不是嘛，很多豪宅前，荒草長起老高，估計房子連裝修都沒做。

國內有很多這樣的小區，象北京，有估算，投資買房的占總總量40%到50%。好的還租出去，還有連租都懶得租。也是，既然是投資，總要講究個流動性，看好了要出手，轉手就能出。要是弄上租戶，還得毀合同什麽的，一不留心就趕不上趟了。所以很多小區，到了晚上，一半甚至更多的窗戶都是黑的。

為什麽國內房價能漲得那麽快，那麽高，除了什麽人多地少，丈母娘效應什麽什麽的，最重要的，是投資買房，是世界上找不到的好選擇，高回報，而且是零風險。

有投資知識的都知道，投資要在收益和風險間找平衡。所謂高風險，高回報，不懂的人都會把重點放在高回報上。殊不知，說高風險，那不是一句空話，是片甲不回的風險高的意思。所以，為了至少保本，就也要找低風險的，比如投在短期聯邦債劵上，理論上講是零風險，但收益率非常低，就象現在，收益幾乎為零。如果能發現零風險，而收益又高的，那一定是碰上上帝打瞌睡了。

偏偏就有，零風險，而收益又高，全世界打著燈籠找不著的機會，投資中國的房產。碰到這麽好的機會，有能力的，不打破了頭搶，那才真叫見鬼了呢。

為什麽說投資中國的房地產是零風險？因為政府，從中央到地方，近十年來的實際作為不得不讓人相信投資中國的房地產穩賺不賠。

君不見，每次房產市場價格有要塌的跡象，政府就出來講，房地產是中國經濟的支柱產業，可以帶動千百個相關產業的發展，比如裝修材料，電器，家具，等等等等。。。可以帶動GDP，可以解決就業問題，所以絕不能讓價格下行，老九絕不能走，否則天就塌了。

問題是，房地產發展和房產價格增長永遠是一回事麽？能不能房產價格下降，而市場仍然發展，仍能甚至更多的帶動其它相關產業發展，更多的增加就業呢？當然能，看你怎麽定義發展這個概念了。如果定義發展，是價格發展，當然結論就是否了。但如果定義房子的數量（麵積）的發展，房屋自有率發展才是發展，哪怕單位價格是下降的，那麽答案仍然可以是肯定的了。而恰恰是這種發展才能真正帶動其它產業發展，增加就業。為什麽？

舉個極端的例子。如果說，某城市就隻有一棟房子，房價是一千萬。那麽和這棟房子連帶的產業的市場規模，就是這一棟房的連帶需求。當房價漲到了兩千萬，GDP增大了一倍，可連帶產業的市場有擴大嗎？沒有。而且可能因為房價太高，住戶倒要消減在裝修等及其它的花費，市場不是擴大，反而是縮小了。更極端點，這棟房子是買來投資的，一點裝修也不做，住都沒人住，就象我朋友住的小區的情況，那麽連帶產業的市場是多大呢？零！是不是這個道理？

反過來，房價降了，降到五十萬一套，那麽同樣的房地產規模就要二十座房子，住二十個家庭，而且更可能是自住的，從建房子的材料，到裝修，電器，家具等等是一棟房子的二十倍。你說哪個情況更能帶動經濟？

但問題是，政府官員一再的出來說話，一再的讓人相信，在政府眼裏，房地產發展就是房價發展，而發展是硬道理，GDP發展是更硬的道理，是老虎的屁股摸不得。而且政府的行為是，每每的房價有個風吹草動的，政府就出來政策托房價。這種情況下，投資房產，不是零風險是什麽？哪個傻瓜搞投資，會不選擇投資房地產？中國的房價哪有不一飛衝天的道理？天理難容麽。

為什麽政府就是看不到所謂的房地產發展，應該是房子的數量（麵積）的發展，房屋自有率發展？是沒知識，還是揣著明白裝糊塗，後麵有不可示人的原因？本人不想妄加猜測。

最後，有人說，中國房價飛漲是因為缺少其它投資渠道，那是放屁。你就是再發展，再健全其它的投資渠道，隻要不是零風險，隻要投資房地產仍是零風險，高回報，誰會去在意其它投資，有病？

[昧名]

同意。