中美房地產

人人都說看不懂上海的房地產行情， 2005年春節前後，上海許多地方的房價，不管是期房還是現房，或是二手房，過了個節就一下跳了5到10個點。賣方根本不還價，如果簽約不及時的話，賣方隨時可抬價，有時甚至每小時一個價。甚至簽了約，如果首付款付得少，賣家隨時可推翻合約，因為寧可賠償違約費也值得，一個新的合約可賣更多的錢。不管這是否房地產泡沫，反正此現象是愈演愈烈。銀行提息，提高首付款要求，嚴格審核家庭收入，增加地產稅，一係列的措施絲毫未見能降低買房人的熱情。上海市長的名言：“到上海來投資絕不會虧本”，給了買方一顆定心丸。低迷的股市，人民幣升值的壓力與謠傳更是吸引了大量的外資，境內或境外的不少人，投放到房地產市場。其實上海的房地產不一定有多少泡沫成分，與其他世界性大都市相比，上海的房價仍不算太高，就連台北市中心的房價都比上海現時的高，而台北的人口，規模，在世界都市中的排名可並不在上海前麵。而與美國某些州的房地產市場相比，“大巫”還是在大洋彼岸。美國自從布什總統第一任上台以來，股市的泡沫破滅，失業率增高，最低銀行利率連跌41個月，在2003年7月跌倒了40年來的最低點，唯獨房地產一枝獨秀，許多州的新舊房銷售熱火朝天，即使2004年來利率提高過了好幾次，地價與房價還是一路攀升，至今尚無停止的趨勢。這裏僅舉東西兩岸兩個地區的例子來表征一下美國的房地產熱。西岸加利福尼亞州的舊金山灣區幾十年來一直是美國房地產的最熱點。上個世紀80年代開始在灣區成立的大量網絡公司與生物技術公司，將房地產愈炒愈高。直到網絡泡沫破滅，大量居民遷出灣區，地產才稍有降溫。可是近兩年來，除了商業用房仍處於低穀外，居民住房仍居高不下，愈炒愈烈。許多買主要想買到房子，必須用投標的方法在賣主開的價格基礎上往上喊，誰喊的最高，房子就是誰的，完全是賣方的市場加上房地產經紀人為了能使自己的客戶成交，拚命鼓動往上喊價，造成了房產業的一片混亂。東海岸南部的邁阿密與邁阿密灘向來是退休者與富人的休閑地區。房價盡管高但是起伏不大。可是近年來南佛州已成為美國炒房地產的熱點之一。不但舊房的房價以每年10-40%的速率節節上升，新房更是成為最搶手的投資手段之一。買期房比以前上海菜場內買菜還熱鬧。當某一建築商宣布將於某日在某地出售期房時，盡管那裏隻是一塊空地，最多隻有一張規劃圖，但是一大早就有遠超過房屋出售總數的人群在那裏等待。為公平起見，不管先來後到，隻要在規定時間之前將一張5千美元的私人支票投入搖票箱就算趕上趟了。然後用搖票箱按號搖出支票來，搖到的可以選擇剩餘的房型，也可選擇放棄，等所有房型都售出後，沒有搖到的就取回支票，萬分失望的離去，而搖到號碼、選定房型的買主則付定首付款，等待時機出售獲利了。如要自己居住的話則需耐性地等待一二年直至房屋建成。於是“黃牛”們也應運而生，專門盯著搖到號碼、而最後欲放棄的買家，以高價購買此號，再轉手出售，一個號碼可賣到2萬美元。但在美國炒房地產可不像在中國那麽容易，沒有一定的資本是玩不轉的。美國銀行與信用機構全部互聯，對每個人的年收入、借貸限額與還款能力，都了解得很清楚，不可能像中國以前那樣，有人這個銀行借了，到單位或請朋友打個假收入證明，到另一個銀行再借一筆貸款；每月工資總共才不到1萬元，可是手裏靠貸款養著的房子有好幾棟。在美國，買了房子後，每年尚有地產稅、各類保險、社區管理月費等各項開銷，可以占到房價的百分之幾，除非房價升得很快，而房子出租的收入又能抵消每月的各類開銷與銀行利息，否則炒房地產並不一定是最佳的投資，而且不管房子買了多久，隻要不是自己住，獲利部分就一定要交稅。出租房子就得尋找房客，與房客打交道。任何前來尋租的房客，不管種族、性別、家庭狀況，房東都無挑選餘地，隻要對方證明能按時付租金，否則就有歧視之嫌。碰到好的房客還好，不好的房客不但不按時付房租（或根本就不付房租），將房子搞得一塌糊塗，並還會老是來麻煩房東修這添那的，不像中國幹脆將房空關者，省卻了許多煩心事。不過房子如果是自己住，隻要住滿二年，升值的前50萬美元就不用交稅，對普通百姓，這倒是不小的一筆免稅收入。