賣房如何定房價？
經紀手記之二十一
賣房想知自家房子值多少？用AI一問就知大概, 但有些細節AI無法量化，得靠自定，要點知識，要動下腦筋。好的房產經紀會給定出個合理價格，這在於經紀的知識、經驗、風格，不定準確，因為房無定價，隻有市價，而市價隨時浮動變化。房產經紀都有其定價程序，叫Comparative Market Analysis (CMA)，即市價比較分析。如今有的經紀還用老法子，但人工智能把這一專業定價工作簡化了，大家都可用人工智能幫自己定房子售價。
如定一聯排屋（Townhouse）的價，我輸入房屋地址, A I 馬上給出46-54萬的參考價，並列出與此房相近房子的最新售價。要定具體的價，最簡便辦法是拿最近銷售的同類甚至同區房做基準，基準房雖多多益善，但最好是一個。我發現同一小區、相去三百米的一房四個月前以47萬售出，四臥四衛，2100尺，兩室內車庫，為本小區最大型房子。我就以此房為基準房。待定價房是四臥兩衛，1800尺，一室內車庫，一樓的臥房沒衣櫥，這在印第安納州不能算臥房, 但在伊利諾斯州算；根本問題在盥洗間在二樓，一樓沒廁所，也沒法加裝廁所。乍一看，是不是我這房定價得少於基準房？
但是我這房臥房和二樓客廳全為橡木地板，基準房是舊地毯，1800尺地毯換地板要約兩萬，基準房在小區邊沿近馬路, 我這房是在小區中間偏東，有數排屋子擋住馬路，安靜少塵，這一優點價值難量，在一到五萬；我這房更近地鐵站，基準房離地鐵站更遠三百米，我這房因此而佳，當抵一車位。基準房的聯排房為東西走向，隻有南麵采光，而我這房的聯排是南北走向，此房在正中，東西采光，各房都有陽光直射，因此我這房相較更好。兩房所有陳設都是二十多年原裝，基準房地毯陳舊，晦暗肮髒，我這房橡木地板光亮明快，看相極佳，當增值不少；最近此區買房人增多，此類房子較少，又是一利。比基準房我這房小300尺，少兩個盥洗室，少個車位。如量化起來，一尺220美元，我這房則該少六萬多，另外一盥洗室要三萬，一車位兩萬；但麵積與盥洗室、車位相關，取其半價，則我這房該少六萬。但我這房木頭地板，加兩萬，位置好，再加兩萬，采光好，加五千，印象好加一萬。如此定價量化，便於跟買主講價時有理有據，不至於讓人以為賣方無理要價。最後我定價49.5萬。
為什麽定這個價呢？AI給的最高建議價為54萬，但自家房子狀況賣主得心裏有底。這房頂、熱水設備、空調、洗衣機、風幹機、冰箱、灶台、抽油煙機、洗澡間都是二十五年原裝, 雖都功能正常，但得更新換代，新電器美觀節能。如一切全新，可要54萬。另外，五十萬是找房人的一卡點，定此價可招攬更多買主。如定此價兩周內無人問津則下調價格；如一上市買主蜂湧而至，則讓買方競價，賣給出價高的可靠買主。
涉及房價的變量很多，有的可精準量化，有的很難量化。房子如其他產品一樣有其物理價值，還有其心理價值。人心不一，所重不同；賣房定價需知房子的心理價值，但要避免把房子於自己獨特的心理價值加於房價，如屋旁有棵參天大樹，自己愛之不已，認為那樹是屋子的保護傘，價值數萬，但對人那樹可能是貶值之贅物：落葉傷瓦，樹根拱房，想買房後首先得費數千除掉那棵樹。
經紀人都用近期近鄰市場數據來定房價，一般都應和市場。但有兩種極端的定價法。一是有意定高於市場的價。有些經紀人就靠這個招攬顧客，因為賣房人常找幾個經紀比較，有人喜歡把房子交給高估自家房價的，以為他們更有能耐廣告。其實賣房經紀的廣告差別不大，房子一上多重掛牌，所有找房人都能看到，微弱差別在於幫賣主擺設布置後的專業照片、對房子的描述和應對買主的說辭。定高於市場的價可能瞎貓碰死老鼠，有人就真出高價買了；沒有死老鼠就降價，最後還是按市價賣出，耽誤功夫；想快賣的人用此法會得不償失。還有一法就是定低於市價的價以招人競價，讓房子快速賣個好價。但市場難測，房價最後還是市場決定。
定房價時要記住房無定價，唯有市價；萬屋有人買，唯在價格。
Zane Cai
11/13/25
