很多人以為投資房地產需要雄厚的資金，需要豐富的投資經驗，參加這個班那個班，可是越培訓，越糊塗，膽子越小。其實我覺得投資地產最重要的還是借著一些啟發，再根據自己的能力就可以動手，但投資果斷力和膽略非常重要。
很少聽說有房東教租客買房投資的，因為租客買了房子不是就搬走了嗎？這次談談我的一位房東是如何投資房地產的：他是一位希臘裔男護士，身無分文30歲才移民澳洲。也就10年裏他投資了十幾個不起眼的公寓單元，最後50多歲就進入退休階段，在打理房產的同時，過著釣釣魚的休閑生活。
我剛來墨爾本時哪裏知道房子買來後可以出租，這就叫“地產投資”。大概在九十年代初期，我剛來澳洲沒幾天，在墨爾本的西區找到一間在陸軍特種工程車裝配廠的工作（請見《我在澳洲軍工廠打工的經曆》一文）。晚上還在讀計算機係統的碩士，大學也在西區，那時還沒有澳洲PR。不但沒錢，還是借了高利貸出來的，要還錢。於是就和朋友在西區Yarraville合租一個兩房一廳一衛的公寓，那時很少有現代的高層公寓，一般都是雙層的，沿襲英國的建築風格叫Flat。我們這個大樓一共11個單元，每個單元沒有車庫隻有一個停車位。租賃是通過掛牌中介登廣告出租的，之後由房東每月上門收租金。那時還沒有手機支付或是信用卡支付，都是用現金，放在一個信封裏房東上門交錢就是。
這位房東叫Peter，是希臘移民，後來熟悉了，也了解一點他的背景：Peter是八十年代初期移民到澳洲的，當年已經30多歲了。身材高大的Peter是一位注冊的護士，為了高一點的收入，他在精神病院做，而且專挑夜班上，所以收入在周圍人群中是比較高的。他的業餘愛好是買房子，而且專買這種起點低，回報高，容易出租的Flat單元。我們住的這11個單元裏，他買了8個，還有別處的幾個。他都是請掛牌的中介公司做租賃廣告，找到租客簽約後就和中介公司再見，自己接管物業的管理、收租和維修。當然中介做這種僅僅租賃手續的物業，費用略微高一點。
這種就是老式的Flat
這個Flat大樓有公用天線，但僅僅是客廳裏麵的電視機管用，我在臥室就無法看電視。於是我根據物理學的“集膚效應”，在窗上貼上鋁箔紙，並用電線連接到電視機上，窗戶玻璃就成了電視信號接收天線，這個方法可以讓電視信號接觸的麵大一點，效果很好。但Peter在外麵細心觀察，百思不得其解，我想他心裏納悶：這個不會派諜報用處吧？終於有天他收租後壯膽問我怎麽回事？我就告訴他其實就是電視天線，還領他進臥室看看效果。想不到他對我刮目相看，一下子拉近了距離，從此成了無話不說的好朋友。
他那時已經50歲，已經不做精神病院的護士，他住在海邊，還有一條遊艇，隻要天好，都會出海釣魚，回歸愛琴海島民的悠閑生活，所不同的是他已經擁有十幾套公寓和自己的住宅，吃喝無憂。他還數次邀請我跟他一起出海釣魚，隻是那時我Full Time工作，Full Time讀書，哪有時間釣魚？一推再推直到自己買房子離開Peter。
這種遊艇其實不貴，和一輛汽車價格差不多
在愛琴海是釣魚，在南太平洋也是一樣釣魚
最重要的是他教我一套投資地產的技巧：也就是Peter做精神病院男護士的十多年裏，他在辛苦工作時，大膽投資地產。但澳洲的八十年代經濟不景氣，房地產也將近十年沒有漲幅，而且利息高到20%以上。所以Peter投資地產專挑便宜的Flat，他不借錢，那時一個像這種兩房一廳一衛的小單元，也就5萬澳元左右，所以基本上積賺一年左右的錢就買一個，不斷的擴大。我記得當年租金很便宜，我們這個單元每周也就120澳元，他因為是現金買的，無所謂“回報率”。但即便是這樣，按照我們現在用的計算方法，回報率還是相當高的。所以Peter在50歲就做到財務自由，告別精神病院的護士工作，除了釣魚愛好，就打理他的物業。我們離開時，看到他和他的兄弟在一起粉刷牆壁，清理玻璃窗，清理地毯，親力親為非常快樂。
後來我也開始投資地產，但九十年代開始，墨爾本的房產是一倍倍地上漲，遠遠不止5萬塊就可以買一個Flat單元。但我是根據我的西人會計師建議，不像Peter用現款買房，而是利用“負扣稅”政策，最大限度借貸的方法。但有兩點是和Peter很相似：第一是量力而行，我並非注重在地大、回報低的House上，這樣可以做到“可持續發展”；第二是親力親為，初期階段都是自己管理、自己收租、自己維修和自己做賬報稅。所以我的一位房東，居然成了我投資地產的良師益友。
後來我和Peter失去聯係，我相信Peter還會一如既往，不僅僅還會過著釣釣魚的悠閑生活，打理他的房產也是他的樂趣，當然在澳洲這個收入和資產是拿不到政府養老金的，這些房產的回報也是他生活費的來源。
再過了20多年，有次我回Yarraville路過那個的Flat，我發現整個外牆由原先裸露磚塊做了外牆rendering和粉刷，看上去更現代化。Yarraville地處墨爾本的西區，但近年來成為同性伴侶的聚集地，因此房價暴漲，我估計現在Peter的這些單元，要是稍微裝修一下，每個都值60萬以上。所以別看Peter早年小小的公寓，他現在的資產也將近一千萬澳元，這是很值得借鑒的範例。
外牆粉刷過的Flat，看上去更美觀
室內裝修用不了多少錢，感覺更現代化
