探討一下美國以後大房子的需求

探討一下美國以後大房子的需求

美國的住房，在二次大戰結束以後的幾十年和平時代，總的趨勢是增加的。下麵第一個圖是曆年新開工的房子的平均麵積。在最近的三十年，從兩千尺增加到兩千五百尺。這個圖裏同時可以看出，當經濟表現不好的時候（如08年，和2020年），新房子會變小，這是跟支付能力的變化相關的。



那麽下麵的問題是，以後的房子是會繼續走大的趨勢，還是走小的趨勢。

先看第二個圖，平均家庭人口的變化，變化不大，基本上是3左右。但是這個有些問題，因為這隻是家庭那一部分的人口。那麽再看第三個，平均HOUSEHOLD的人口，是在不斷下降的。這個趨勢是一直有的，而同時房子是在一直變大的。所以不能根據這個房屋單元居住人口大體會繼續減少的趨勢來判斷房子會變小。





另一個考慮的因素是，人需要多臥室的住房，特別是SFH，因為結婚有孩子。那麽看第四個圖，各個年齡結婚的比例。可以看到，對於我們關心的，買房子往升級方向走的，三十幾四十歲的人，結婚比例是顯著下降。八零年代結婚比例不會再增加了，而九零年代雖然尚有可為，最後結婚的比例會比八零年代低很多。自然，這裏麵不包括同居關係，而同居關係有一部分是長期穩定的。



再看第五個圖，各個年齡組單獨生活的比例。同樣我們關心的是三十幾四十歲這個年齡段，可以看到單獨生活的比例並沒有多少變化。



所以，我從這些數據圖所能做的判斷是，對住房的數量的需求會繼續穩定（除了經濟波動的因素），多臥室的公寓需求比例會上升，SFH的需求會下降，而單元麵積不會很明顯地下降，因為人不養那麽多孩子了，買房子的支付能力還是有的。

具體到三千尺以上這一部分，四個臥室以及多於四個臥室，應該是以後的需求會減少，因為以後主導房市的是沒有孩子的兩口子。