澳洲的租賃市場目前比較好，“空房率”降低到曆史最低點，通常一個租賃房開放時，超過十組以上看房者不是罕見現象。於是租金普遍上揚，推高的通脹指數，儲行要對付通脹，就加息。利息高攀，投資者承受不了，就加租金。於是新一輪的惡性循環開始，沒完沒了。
所以政府和老百姓對投資房不進入租賃市場流通很惱火，這幾年對海外投資者的空置物業采取特別嚴厲的措施，那就是增設“空置稅”，隻要房子空著被舉報，立案調查，最終就抽這種特別的稅。
原來這種情況還不少，澳洲容許海外人士（不光是大陸投資者）在澳洲投資房地產購置新房。過去政策也比較寬鬆，轉錢來澳洲或是在澳洲貸款都很容易。很多人都是用亞洲國家“炒房”的理念在澳洲投資：買了新房把房門一鎖，連水電煤都不接，等著房價上漲翻倍再把房子拋出去。這種現象在澳洲幾大城市的CBD和一些新區的公寓尤其突出。我曾經看一個新聞綜述的節目報道，到了晚上去一個新區，一大半新房是沒有電燈的，都是海外人士這種“炒房”的結果。這引起當地民眾的公憤，有小痞子就專門找這些長期沒人住的新房下手，橇門入室偷盜，或者惡作劇把窗戶砸了。現在政府引入了“空置稅”，要是一個房子長期沒有人住，政府會收不低的額外費用。
很多新來的朋友就問我：澳洲人的投資理念是什麽？其實並不在乎哪裏的“理念”，所謂“投資”就要考慮回報，資產的不虧本。所以在澳洲的朋友買了投資房，基本上都會出租。這也是政府提倡的，因為出租房可以減緩居民住房緊張的問題，任何一個地方並不是所有居民都會買房子的，政府也可以得到一些稅收，把資源利用起來。當投資者將投資房出租後就有租金的收入，這就是平時的“投資回報”。政府在稅務上還給予投資者優惠措施。要是看得準，買到理想的房子，有租金收入，還會帶來長遠的資產增值，這才是真正的“投資”贏家。但是“投資回報”和“資產增值”總是逆向而行，現實中很難找到一類房子平時的“租金回報”相當高，而有天一旦把房子賣掉，房價翻倍，讓“資產增值”可觀，很難兼顧。
房屋租賃投資
另外在澳洲投資房地產，一定要知道這個重要的概念：澳洲規定，每個居民在任何時候，隻能有一個“自住房”，除此之外的任何地產都作為“投資房”。簡單來說“自住房”是自己住的，沒有收入，也用不著交稅，最終賣了也不會抽“資產增值稅”，但不可以退稅；“投資房”的收入部分要交稅，每年要抽地稅，房子賣了要交“資產增值稅”，但維持/維修這個房子的開支，銀行利息，中介管理費是可以抵稅的。
因為個人的搬遷或者調整，可以在“自住房”和“投資房”之間更換，但因為各州的稅製不一樣，要請過戶師辦一些手續，交部分印花稅。很多新來的朋友心想我買房子，你怎麽知道？當然知道，當你買房賣房時要過戶，到州地稅局SRO過戶注冊，你何時買房？多少錢買房？買的什麽房？什麽人名下的？所有信息一清二楚，要是數個投資房，每年還會收到一個土地稅的單子，這是按照總資產台階式抽稅的，總資產越高，抽稅越高，不成比例的，但有一個起點門檻。而且地稅局顯示的資產是和各機構聯通的，資產和租金收入超過一定的額度，不但拿不到補助，甚至連退休金都沒有。很多新移民用所在國的概念來理解澳洲，會很被動。
既然要將房子出租，這就牽涉到投資房的租賃和管理問題。所謂投資房的管理就是指一個房子從登廣告找租客；審理租客以往租賃曆史和財政狀況；租賃合同的簽署；租客押金收取和存儲；租賃期間租金的收取和轉賬；租賃期間房屋的檢查；租賃期間房客出現問題的解決；租賃結束屋況的檢查；租賃合同結尾的手續；押金的退還等一係列問題，這就構成出租房的管理運作鏈。
A: 出租房的管理方式：
第一種是自行管理：
在一個租賃循環的各個環節裏，自己動手，自己登廣告招租，自己收房租，房客有問題直接找房東，基本上都是一對一的交往。這種形式比較靈活機動，開支也很省，而且租客通常付現金，所以在財務安排上比較隨意。早年很多初期投資物業的朋友，都采用這種形式，加快原始積累的速度。
近年來出現airbnb（華人俗稱“民宿”），這屬於自行管理的帶家具短租形式，和上麵談到的情況有些不一樣。回報更高，但管理的事情更多，比如一個年度長租，12個月隻麵對一個租客，而airbnb兩三天換租客，一年要換上百個租客，不是一點點的多，而是相當頻繁，這需要足夠的管理時間和經驗，相當的心理素質。本文主要介紹長租賃的情況。
第二種是請地產管理中介全麵管理：
很多朋友在處理一兩個投資房時用上麵的方法，沒有問題，但隨著投資的擴大，很多朋友因著資金的積累，投了數個，甚至一二十個投資房；或者自己身在海外，無法監控物業；或者自己還有專業工作和別的生意要打理等，要是靠前麵第一種方法，幾乎是不可能的。於是就聘用掛牌地產管理中介來處理整個租賃循環中的事務，減輕很多的工作量。
介於兩者之間：
介於這兩者中間還有一種請中介做租賃工作，打廣告，找房客，驗證申請者相關的個人資料，簽約。等到租客搬進房子之後，了斷中介的關係，不必再付傭金，由房東自己接手管理。通常這種形式的租賃手續費就比較高，一般會收到相當於3-4個星期租金的傭金。
說明：不少朋友問起澳洲的出租房是不是要求帶家具的？
絕大多數的出租房都不帶家具的，一個空殼子。但都會包括內部的設施，比如窗簾、空調、爐灶、熱水係統等。對於可移動的家具，比如冰箱、洗衣機、床、座椅等，可以在廣告中說明，該住房是完全帶家具、還是部分帶家具，完全帶家具的相對來說要貴一點。下篇我會介紹什麽樣的房子適合帶家具，稅務上的安排如何，以及如何計算折舊等因素。除了短期居住的租客，或是剛剛移民留學的租客，大部分人並不喜歡帶家具，特別是再次搬家的租客，自己都有家具。以前我就遇到這樣的租客，留學結束要回國，希望把部分家具留下來給以後的租客，他們可以省事一點。這是不可以的，中介會請搬家公司處理掉，其費用還是要原租客出。房地產租賃交接是這個原則：當一個租客搬進來時是什麽樣子，室內帶什麽東西？搬出去應該還是什麽樣子。
B：聘用中介管理有幾個好處：
1、減輕很多房東的工作量。2、正規公司對房客有一定的威懾力，專業操作。3、地產管理公司是房東和租客之間的一個屏障，不會把房東的個人隱私暴露出去，租客有問題找中介，房東要漲租金，可以由中介發通知。4、做租賃時，按照物業管理程序，中介要檢查申請者的工作，收入，以往的租賃曆史，推薦信，還要去一個“欠債數據庫”查詢，是不是有財務上的不良劣跡等等。5、租客平時到中介去付租金，或者把租金轉賬到中介的賬戶上，最終再轉給房東。租金不到位，中介會去催債。6、房客出現問題要報告中介，經驗豐富的中介會判斷是哪一方的責任？屬於租客負責的部分，中介會告訴租客自行處理；屬於房東的責任，會及時轉達房東，要是房東無法自己修理解決，中介會請相關的維修公司上門修理。7、很多中介還有定期的查房，大多數半年一次，給房東一個清單，屬於房客或是房東的責任，都寫得清清楚楚。8、很多中介可以幫助房東預付房屋賬單，最後在租金裏扣除結算。9、一旦出現租客和房東的糾紛，中介會代表房東去法院參與仲裁。10、通常地產管理隻是地產公司的一個部門，一般同一公司還有銷售部門。所以未來這個房子要賣，可以請同樣的公司賣。
但是啟用中介也有一些缺點，因為中介過往的賬目都是正規的，轉帳的租金都有記錄，中介的傭金也要報稅，年度結束還會給房東一個稅務報告，所以要想偷稅漏稅是非常危險的。另外就是開支比較大，一般中介都要收傭金，最便宜的都要收租金的5%，再加消費稅，總計5.5%。每次做新租賃合同要收2-3周租金的傭金。特別是一些修理事項，要是自己不會，或者自己沒有修理公司，或者自己偷懶，不願意或者不知道哪裏請修理公司，那就挨宰。通常地產中介介紹的維修公司不便宜，這就是貪圖省事換來的代價。
C: 租客源的問題：
澳洲由於受限於一些法律條文的限製，不要以為自己是業主就可以為所欲為。特別是在選擇租客時要注意不能因為種族、年齡和性別等因素來隨意篩選租客，隨便不租給申請者甚至會告上法庭。
平時也不能隨便上門和租客交往，有很多細則要遵守。這點要是委托中介管理的話，他們會從專業的角度處理這些細節。
下麵我大致上列舉一些租客的特征（僅僅是一點共性，並不代表個性）：
1、澳洲本地人主要分為學生和常住人口。學生的穩定性比較差，年輕人比較淩亂。家庭型的常住人口比較穩定，對房屋的照顧一般比較好，幹淨整潔。但租金就很難說，因為各種因素拖欠租金的情況時有發生。甚至累計拖欠幾個月之後就逃跑的。還有一個就是語言溝通的問題。所以住在西人區，肯定大多數租客都是西人，那就要請中介仔細審查把關。2、澳洲華人也是分為學生和常住人口。學生的穩定性比較差，很亂。家庭型的比較整潔，但很多因為節省開支，會招收租客做“二房東”，廳裏麵搭個床，招個海外學生很普遍。租金基本上沒有拖欠的現象，溝通也很方便。但華人租客普遍起油鍋炒菜，廚房油膩很難清理。3、韓國，日本人韓國租客是所有租客中最好的，不拖欠租金，室內保持的幹淨整潔。但很多韓國租客很挑剔，一點小問題就要修理，要求很多。日本人以學生為主，短期居住，也不錯的。4、港台東南亞大多以學生為主，穩定性比較差。租金不會拖欠，室內保持也還可以。但近年來要求飼養寵物的租客很多，因為室內寵物很可能會破壞設施，所以一般中介會要求多收一倍的押金。5、印度巴基斯坦學生和家庭都會出現，租金拖欠基本上沒有，設施保護也可以，但比較髒。因為烹飪的咖喱味，基本上會停留很久，對後繼租客的招收都有影響。因為民族習俗，很多租客不太注意衛生，通常地毯會變色，用蒸汽清理地毯都還有臭味。還有一個普遍問題就是密度大，兩睡房的公寓，注冊時住2人，通常會住到6-8個人，設施嚴重超載。6、俄羅斯歐洲以學生和青年專業工作者為多，基本上不自己開夥，不會拖欠租金，室內保持還可以，基本上都會布置的不錯。7、加拿大美國以學生和青年專業工作者為多，基本上不自己開夥，不會拖欠租金，室內不會有什麽布置，流動性更大。8、非洲裔阿拉伯裔在澳洲並不多，很多非洲裔和阿拉伯難民都是由政府安排難民樓的，不會直接進入租賃市場。對業主在篩選時，可能注重在收入上。
當然每個租客都有自己的個性，都有自己的背景，文化程度，職業和經濟條件，一般經濟條件不錯的長期居住者，過度一段時間就會買房子搬出去。有些實在無法容忍的，可以提出來辭退，但一定要好好溝通。
我曾經遇到一位斯裏蘭卡的博士生，在墨大做研究，人非常好。當時是我自己管理的，他的房租也按期交，室內也打理很整潔。但他是一位反戰人士，綠色和平主義者，這個公寓地處墨爾本CBD最中心的二樓，他在落地玻璃窗上橫掛巨幅反戰標語，非常出格。我和他談這是民用出租房，不能用作政治宣傳用途。他表示非常理解，但堅持要是他住在這裏，就要掛橫幅，不然他可以離開，最後物業管理也不同意，他就搬走了，自始至終都是非常友好地處理這些事情。
總之進入租賃市場投資的業主，要學習很多功課，但不管了解再多，實際情況不盡相同，所以也是一直在積累經驗。最終做一個真正的“投資”者，而不是一個危險的“投機者”。但各位做好思想準備，即便是一種良好的“投資”產品，都不可能是“十全十美”的，也不會包賺不賠，隻有花時間了解，積累的經驗更豐富，最終才能成為“贏家”。
注：
本文不構成投資建議，我也不是地產中介招攬生意。隻是個人的一些理解和經驗，讓一些在地產租賃投資的朋友或者準備在澳洲投資的朋友有個概念，減少掙紮。當然側重在澳洲租賃投資的例子，但我相信全球各地的租賃地產投資情況，八九不離十，作為參考吧。
