如山
(2024年9月8日,星期天)
我常常被問到,將我的舊房推倒重建是否值得?要回答這個問題,我有幾個問題先要問清楚:
- 你想推倒的舊房子、重建一個新房子的目的是什麽?是自己住、建好再賣出、還是建好新的拿來出租(長期Hold)?
- 舊房子在哪裏?有多舊?;
- 現在房子的 麵積、Layout 與 Condition?
- 你是否第一次建新房,然後希望一直做下去,例如一年隻做Part time建一間、甚至開始全職Builder,還是隻是打算建這一間?
我先用一個例子來分析,然後給出我的結論:
本地一位業主在西雅圖東區有一棟60年代的老房子,2200 sf。幾年前1m買入。
這個房子位於中等價格區。這個舊房我估計現有狀況能賣1.4m,重建一個4000尺新房,目前大概能賣接近3m。
業主打算建好後賣,不準備長hold 也不打算用於自住,看看能否多少賺錢、能多賺多少。我的初步評估是不值得做!分析理由如下:
假如這個房子現狀況賣出能賣1.4m。如果直接AS-IS賣出1.4m,回報就是40 萬(與買入價比,忽略買賣費用與交易產生的稅)。如果你用來推倒重建,土地部分的成本就是1.4m。而建一個能賣3m價格的成本建築成本用每平方尺大概$280 來估算是1.1m。這個還是用相對低價來估。本地大公司估價起步每平方英尺$350。這隻是一個大概,真正報價先要根據設計圖、裝修選用的材料、地麵狀況與Utilities條件等等。那成本不是2.4m?賣3.m也不錯呀,有60萬差價。 且慢!任何建商/項目經理給你口頭甚至書麵報價都還不是你全部要的花錢。為何?
- 這裏正規公司報價是不包括銷售稅的。華州沒有個人所得稅,但有銷售稅。正規報價會注明 Sale tax not included 或者類似文字。視乎你在哪個County/City,華州內所有州加County/City的銷售稅範圍是10.1% 到 10.56%。通常不包括在總價內的原因是這個稅也是每年加的。所以要看你哪一年開始。
- Permit application fee, Plan design,Civil engineering,Structural engineering, Demolition, Utilities hold up等等是不在估計內的,除非報價已經寫明。要做這些報價,需要進一步的調查。要包括這部分報價的話一般Builder 是不願意花這個時間的,除非已經比較確定你就是他們顧客。這部分的差價可以是很大的,不是所謂“一般情況”。這些費用10萬20萬甚至到幾十萬不等。可以要求建商或者第三者收一筆Nonrefundable fee來調查。 想想你隻是需要一個估計來做決定,願意花沒做決定的錢嗎?
- 建築資金產生的利息。就算業主有現金在手,那也有一個機會成本。如果貸款有貸款利息,自己的現金最簡單的機會成本計算是存銀行所得的利息。
總結一下,什麽情況值得考慮做推倒的舊房子重建一個新房子呢?
- 自己想用來自住,而同樣地區市場上沒有,或者沒有滿足自己想要的功能。
- 建好後長期出租。因為就算比市場買入隻是便宜一點也是便宜。在市場上買入超過兩百萬新房來出租的投資者也是有,看投資者的目的。
- 想嚐試新東西,準備一直做下去。所以不賺錢也是積累經驗。等等付學費。
- 房子太舊太小,賣不出市場價,隻能賣出地價,或者舊房很難賣出的市場。
不是上麵列舉的,個人認為都不值得選擇推倒舊房重建。
披露:上麵是個人經驗分享,不是選擇建議,因為每個人想法不同,並且我上麵利也未必全麵。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)