回國繼承和賣房的流水賬之完成篇

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兩年前把回國繼承和賣房的經曆,寫成了兩篇流水賬貼在城裏:

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經過了COVID-19兩年慘烈的疫情,再回頭來接著講這個故事,恍若隔世。不過既然現在事情終於有了一個結果,還是把流水賬進行到底吧。下麵就是這兩年來發生過的事情。既然是講故事,我盡量使用現在時態和親曆者的視角,中間的通訊聯絡部分盡量從簡。

2019年10月28日,離開武漢回美國。一個月後疫情出現,兩個月後武漢封城。事後想起來,與疫情大爆發擦肩而過,不禁暗叫一聲好險!

一回美國,馬上又辦了一份護照認證書寄到妻姐處,以便換匯時用。當時猶豫是否多辦一份以備不時之需,算了算好像該跑的部門都跑得差不多了,沒有必要弄得像得了強迫症似的。後來證明這是一個大錯。

此後那段疫情肆虐的日子,買房賣房的一切都變得特別遙遠。

2020年4月20日,武漢疫情稍緩,試探著微信聯係中介。還好中介,中介公司以及買方都安然無恙,如果他們當中任何人出了事,合同命運如何就很難說了。被告知中介已經複工,但要等銀行複工才能審批買方的貸款申請。

6月28日,買方貸款申請批下來了。火速告知妻兄準備過戶,並向他解釋買賣雙方的中介都會到場,作為賣方代理的他隻需遵命行事即可,並囑安全防護一定要到位。

7月1日,過戶的大日子。妻兄和買賣雙方一眾人馬早9點在房管局會合。人們都帶著口罩,不過由於剛剛放開,大廳人很多而且火氣都很大。辦證手續繁雜,其間房管局再次要求妻兄提供妻子的護照認證書原件。妻兄一聽就煩了,說去年辦繼承時提供的護照認證文件就在你們的數據庫裏,點幾下鼠標就能調出,現在又要而且非要原件就是典型的“懶政”。妻兄態度強硬振振有詞,直到值班的頭頭出來答應妥協方才罷休。辦事機構的衙門作風真是幾十年不變代代相傳啊!我們這邊一直不敢睡,到半夜妻兄告知那邊中午房管局休息他在外麵吃餛飩呢。直到下午4點買家才分別動用4張卡通過轉賬完成首付。妻兄拿到了最終換匯時需要的買家的完稅證明。中介說7月8日和買家去銀行辦抵押,然後就等銀行放尾款了,通常在一個月以後。

8月15日,買家仍在銀行排隊等待放款,據說是因為疫情銀行放款緩慢,估計要等2-3個月。

9月11日,中介說銀行可能下周放款。同時要求我們提供當時簽的買賣合同,因為他保留的那一份交給公司了,而公司現在上班不正規,調檔很困難。我們問為何不找買家,說是買家也找不到合同了,不可思議。把我們保留的合同拍照用微信發了過去。

9月20日,妻妹無意中發現,我們正在出售的房子已經住進了人(妻妹在同一小區也有房)!什麽情況?錢還沒拿全人就入住了?質問中介,說是做抵押時買家說想提前裝修,所以就把鑰匙給他們了。據說這時國內常規做法。心裏不爽卻也無可奈何。

10月13日,銀行放款到賬,我們終於拿到了賣房的錢,距我們簽完賣房合同後整一年零一天。

不過,中介從尾款中扣除了1萬,說是在最後交接時如果我們水電氣物業都不欠費買家簽字後就會返還我們。問買家什麽時候可以簽,說是買家在外地。

此後為此來來回回各種借口多次推諉,這1萬塊錢兩個月後終於到賬。賣房的事搞定,錢進了自己的口袋,心裏篤定了不少。有朋友勸我們用這筆錢買個理財產品什麽的,我們拒絕了。據說換匯時外匯局要查賬戶的流水,為了避免節外生枝我們一分錢沒動。下麵就該進入換匯轉款環節了。

12月14日,妻姐氣急敗壞地來電話,原來當日她去外匯管理局申請購匯時發現,房管局提交的完稅證明上標明的房價比實際成交價低了約24%。由於外匯局隻根據完稅單提供外匯額度,這意味著有24%的房款將無法匯回美國。這算什麽事兒?那段時間範冰冰偷稅案正鬧得沸沸揚揚,妻姐和我們都認為這一定是中介和買家為了避稅簽了陰陽合同,耍流氓耍到我們頭上了?後來多方谘詢,才終於弄清楚,這個較低的房價是房管局的估價,繳稅換匯都需以它為準,為的是打擊房屋買賣中的欺詐行為。這是一個令人震驚的操作,表明了在中國政府對經濟生活的介入有多深!市場規則在政府的政策麵前根本沒有一點兒權威。

12月17日,拿到外匯管理局批件,妻姐立即前往工商銀行準備換匯轉賬。工行工作人員說缺兩樣東西:妻子的護照認證和認證過的換匯轉賬委托書。唉,這是我自己的錢耶。我自己的錢轉出來也要證明嗎?這樣的辦事程序真是無從揣測。無奈,隻好開始第三次辦理三級認證程序。疫情之下,麵見申請均已取消,所有程序都靠預約和/或郵寄。

州政府一級的認證隻用了10天,而美國國務院的認證花了近4個月。

2021年4月16日,收到美國國務院認證,下一步是中國使館認證。電話中國使館無人接聽,提交電郵申請無反應。再次電郵申請,這次有了回複,讓等候通知。

5月13日,收到中國使館郵件,通知“明日上午10點提交認證文件”。心中慶幸這段時間老老實實呆著沒有去外地。

5月14日,到得稍早,在外麵溜達了一會兒才去領館門口。一看就傻了,門口排了近40人。原來“上午10點”並非為我們特定的預約窗口,不過是領館開門時間,我們想多了。一周後取件。

5月21日,到領館交款取件,一看隻收了$25, 就知道糟了:委托書辦了,但護照認證被打回來了。這不可能啊,我們這一年多都辦第三回了。隻見認證文件裏最後一頁的老中國護照複印件上貼了一張紙條,上麵用紅筆畫了一個叉。問收款的女士怎麽回事,說不知道自己回去寫電郵問。回來一問原來是有了新規定,原中國護照的複印件不能作為認證文件的一部分而應單獨提交。有新規定我們理解,但您說一聲啊,在領館網站上提一句很難嗎?要吐槽這種衙門作風,三天三夜都不夠。

5月22日,第四次啟動護照認證程序。

7月29日,花了3個多月完成認證。連同委托書一起特快專遞到武漢。

國內收到。恰逢新一波疫情,隻好繼續等。

8月,國家發改委為房地產資金管理畫出三條紅線。心中慶幸房子已經脫手。

9月22日,妻姐重訪外匯局,因為外匯局的批件有效期隻有15天,9個月以前拿到的批件早已過期。外匯局的一位年輕男孩建議妻姐先去工行,以免再次遇到麻煩導致新批件又過期。這顯然是一個經驗之談。

於是妻姐又來到工行,提交了去年的材料外加上次缺的護照認證書和委托書。果然這次工行又出新招,要妻姐寫了一份情況說明。然後他們說會在沒有外匯局批件的情況下“走程序”。如果還缺什麽會電話通知妻姐。對於由大使館認證過的護照影印件,工行的人也滿懷狐疑。通過微信視頻,工行的人為手持護照的妻子拍了照留檔,感覺像是公安給人犯拍照似的。

9月25日,妻姐再訪工行詢問進展。這次工行態度更加惡劣,竟然質疑整個環節“肯定有問題”---為什麽父親的房子隻轉給一個女兒?工行要求提供其他兄弟姐妹放棄遺產的公證書。這個要求幾乎接近於無禮了,遺產繼承這些事情也歸銀行管嗎?妻姐解釋說放棄遺產公證書原件已經先後交給房管局和外匯局,工行退一步說複印件也行。工行如此惡劣我們隻有一個解釋,國家要收緊外匯管製了。據說工行是中國也是世界第一大的銀行,這個辦事水平,真讓人難以置信。

10月8日,國慶長假後的第一天,妻姐一大早來到外匯局拿購匯批件,同時想複印一份放棄遺產的公證書給工行。上次接待她的那位年輕男孩說外管局已批準購匯,工行根本不應要求再次提供相同文件,連複印件都不需要。妻姐不想節外生枝,說要一份複印件就好。男孩說那不行,工行這樣做是無視國家監管部門的職能。他以‘國家外匯管理局湖北省分局’的名義直接打電話到省工行,幾番溝通後對方同意妻姐辦購匯不用提交公證書。男孩建議我們最好將錢轉到別的銀行再辦理購匯轉款,因為工行在外匯業務上非常外行。他哪裏知道我們開銀行賬戶有多艱難。電話打完男孩說行了。還沒等妻姐走出外管局,就接到工行漢陽分行電話讓去辦理轉匯手續。

妻姐馬不停蹄又趕回工行。工行經辦人員不懂如何操作,從上午開始多次嚐試,每次妻姐都被要求在屏幕上簽字,試後不成功再試。其間有一個是讓她簽字承諾與妻子的姐妹關係屬實。妻姐說提交過姐妹關係委托公證書了,工行的奇葩回答是,公證書是你妹承諾她是你妹,你現在必須承諾你是她姐。妻姐折騰得實在餓壞了,點了份外賣到工行,坐在櫃台上邊吃邊隔著玻璃看兩個小姑娘瞎忙活。到下午3點,也就是我們這裏淩晨3點,工作人員用妻姐電話打給妻子,硬說除中轉行以外接收行也必須要有swift code才能辦。妻子解釋說我們的銀行之所以要中轉行就是因為本身沒有swift code。妻子把我們銀行的資料又拍了照送過去,那邊工作人員一個字母一個字母地核對。可憐兩個丫頭午飯都沒吃,折騰了4,5個小時,終於轉款成功。被告知3-5個工作日到賬。

10月8日,美國早8點接到美國銀行電郵,錢已到賬。所轉款項是房子實際賣價的76%。

從2019年9月8日飛武漢開始辦理繼承房產事宜,到2021年10月8日賣房款匯入我們的美國賬戶,共計兩年零一個月整。

翦一休 發表評論於
回複 '西海岸' 的評論 :

我想一般都是自己翻,當然如果對自己的英文沒有信心也可以請英文好一點的親友代翻。認證過程完全不需要律師介入。另外在美國公證認證程序並不對公證認證的文件內容進行審核,它隻保證你是簽署這個文件的人,因此對該文件負法律責任。
西海岸 發表評論於
多謝解釋。
辦理護照證明書時,要加上中文翻譯。能自己翻譯嗎?但自己翻譯的當地律師不認吧?是否一定要找懂中文的律師或公證員?
翦一休 發表評論於
回複 '西海岸' 的評論 :

海外華僑或美籍華人在國內涉及房產買賣購匯等時,需要出具一份由所住國政府和中國使領館公證認證的證明書,以確保護照複印件與原件相符,真實、有效。在美國辦三級認證的步驟網上可以搜得到。特別建議你查一下中國大使館的網站,因為他們常有新的規定出台。
西海岸 發表評論於
請解釋一下“護照認證書”是幹什麽用的?找誰辦理?多謝!
翦一休 發表評論於
回複 '退隱老妖' 的評論 :

你的案例很有代表性。我接著“卵話三千”網友想請你確認兩件事:1,你父母是中國護照,但有綠卡嗎?如果是,就意味著外匯局允許綠卡持有者把錢轉到境外。我想假定如果是中國護照沒有綠卡的話,轉錢到境外就是不允許的,否則所謂中國公民每年5萬美元的額度就沒有意義了。2,你父母賣掉的是自住房,對嗎?我想假設自住房和投資房應當一視同仁,這就意味著投資房的房款外匯局也允許轉到境外,就看你是否有資質。
謝謝你的分享。
卵話三千 發表評論於
謝謝博主解答。國內的政策真讓人搞不清,上麵那位北京父母(中國籍)賣房後,好象也不是遺產,不知是怎麽換匯出來的?
翦一休 發表評論於
回複 '退隱老妖' 的評論 :

恭喜你父母,這一步棋肯定走對了。
翦一休 發表評論於
回複 '卵話三千' 的評論 :

我理解外匯管理局的政策是外籍人士接受國內遺產,有且僅有一次機會將遺產換成美元轉到國外。這是外匯管理政策,與當初買房的方式無關。

至於繼承人如果是中國護照加外國綠卡是否另有政策,我們不能肯定。

退隱老妖 發表評論於
我父母比你們回來的還晚,12月中下旬才從中國回來。他們的房子是19年上半年賣掉,19年底去外管局辦手續匯出的,沒有遇到這麽多折磨,過程很順利。可見在一兩年內的短時間裏中國的政策有了多麽大的變化!不過,他們的房產在北京,北京要求本人必須回國才能賣房,一個人名下的房子要夫妻兩個人都回國才能賣,也是很奇葩的。匯款批文也得本人去領,好在這個環節沒有刁難,另外房子在他們自己名下,他們還保留著中國護照,有銀行賬號。盡管如此,兩個七十多歲老人為此飛了兩次中國,其中一次,把我母親都折騰病了。越是這樣,越一定要把財產轉移出來,不然你的錢根本隨時都會變成不是你的錢。資產沒有流動性就沒有安全保障嘛。再說中國的房產也不再增值了,趕緊變現。一個北京老破小(沒有電梯,即使是老人回去也不能住)換一個海外花園洋房是很不正常的事情,不可持續的。
卵話三千 發表評論於
感謝這位大哥分享。請教一個問題,遺產的房產款都能換美元嗎?還是因為是您十幾年前匯美元回國買的房子,所以能換匯?
DingMa 發表評論於
謝謝,碼字辛苦了。
翦一休 發表評論於
回複 '注冊很麻煩' 的評論 :

主要是有些麻煩很低級讓人覺得煩。謝謝留言。
翦一休 發表評論於
回複 '笑薇.' 的評論 :

雖然一路辛苦,但總算做成了一件事吧。謝謝評論。
注冊很麻煩 發表評論於
是不是讓人麻煩是很有意思的事?謝謝分享!
笑薇. 發表評論於
不錯啦! 至少中國正常營業,美國的銀行至今還隻是窗口服務簡單業務,門是不開的。再有哪天美國不高興,不許中國人用swift code,那就更麻煩了。祝賀成功!!
青白丹城 發表評論於
就是要折騰人民,顯出偉光正的強大。國內銀行,即便是上海的工行,辦事人員從態度到程序,離“專業”兩字還很有距離。
Parkbrooke 發表評論於
人民幣還要取代美元呢,真是白日做夢!
翦一休 發表評論於
回複 'ningtu18' 的評論 :
朋友當中也有談及,隻是個人理解,拋磚引玉哈。
作為遺產,這筆收入在美國報稅時是一定要報的,但三百萬美元以下不征稅。
一個沒有驚豔的老樹 發表評論於
你家的家人挺棒的。
一個沒有驚豔的老樹 發表評論於
這麽麻煩。要是我,也許就放棄了。給國內的家人也好,畢竟父母在他們身邊。也
BeijingGirl1 發表評論於
好文,謝謝信息分享。收藏了。
ningtu18 發表評論於
在美國不用交稅嗎?
AndrewSydney 發表評論於
謝謝分享!保留收藏了!
小棒棒 發表評論於
最後能辦成,已經是謝天謝地了,感謝分享。
悠悠清風 發表評論於
讚你的堅持!
天山冰雪 發表評論於
謝謝分享!認真看完了!
Jiajia28 發表評論於
強國政府太官僚了,辦個事能把你折騰S
紫嫣淡染 發表評論於
又是一篇非常實用的好文章,碼字辛苦了,見悄悄話,謝謝!
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