你說的基本都對，除了最後一段總結。你沒有看到現金流和盈利率，流動性及償還力的本質聯係。
他想要跳樓的原因是流動性和償還力出了問題。現金流本身是個操作的概念，但是所有的現金流之和（計算discount rate）和盈利率，流動性及償還力的本質聯係。
你除了最後總結錯了，還有，你引入equity沒有任何意義。即不影響現金流，又不影響盈利。也許你自己把equity和盈利等同了？
從你的例子看：
“假如，2010年，一個全職房地產大亨花了1000萬（300萬頭款）撿了個便宜，買了在2006高峰時價值5000萬的房產，十分高興。但是買後租不出去，於是不能支付保險，貸款按揭，以及房產稅。每月要貼近10萬元（現金流為負），很快導致現金枯竭，即使他有equity，並且equity由於按揭中的本金支付和市場變化，已經漲到320萬了, 但卻一時也賣不出去，又無其他現金收入，隻好被銀行沒收——他想要跳樓。
又如果，銀行同意用倒按揭的方式重新貸款給他，即每月從他的300萬equity裏扣除所需花費還要每月提供1萬元現金給他維持生活。這樣他的這處房產可以得到每月正1萬元現金流，可以維持到他賣掉房子，或者找到租戶。他的現金流改善了，但他的balance sheet會越來越糟——但他不想跳樓了。”
現金流C0=-300萬，C1=C2=...=Ci=-120萬，這就是地地道道的負現金流房子，沒有辦法盈利。
後來銀行在貸款，每月給他1萬，但是他還有每月要貼近10萬元，他如何得每月正1萬元現金流，你的計算很不對。也許你是說：
現金流C0=-600萬，C1=C2=...=Ci=12萬，首先，你這個假設非常不對，即使如此，也還是地地道道的負現金流房子，沒有辦法盈利。
綜上所述，我看不出來，你如何證明你說的“總投資是否盈利，則可簡單計算（沒有加入通脹因素）如下：總投資回報=賣出價格+總租金收入-總支出 - 買入成本。但這不關現金流的事”這個結論。你應該知道，賣出價格，總租金收入，總支出 ，買入成本都是現金流的一部分。
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