如山下麵把這個題目重新提了一下， 我就再說兩句， 說完我就睡覺。
建寧老大和圭媽的想法， 在一個相對靜止的市場裏來說， 是對的， 因為他們都是以一個純投資人的角度來看， 利息漲， 必然推高市場的 CAP， 從而推低市場估值， 這個是基本對的。
我下麵提出， 這個想法， 在辦公樓或者其他純商業地產來說， 沒錯， 但是相對於公寓樓的價值， 是片麵的看法。
辦公樓的問題， 是因為大量的空置， 從而導致NOI的減少， 因此價格大跌， 而不是一味利息導致的。
但是， 公寓樓是基本上剛需， 而過去資料的顯示， 房租在長時間裏， 必然是漲的， 部分公寓樓的CAP， 是長期低於利息的， 因為我們買入的目的， 並不是單純的 park money。
我以前寫過一篇， 是如何在空氣裏印錢， 所以我們買入是看中的是它的 underlying residual value, 我們是需要如何把錢給印出來。公寓樓賺錢的方法萬萬千， 其中最基本的就是漲房租推高入住率， 翻修和擴大更是。
我們做生意的， 是要發現各種的投資窪地， CAP是市場決定的， 但是買入一個物業， 不是單獨看CAP， CAP in most cases, actually can be misleading.
市場永遠是動態的, 昨天的CAP， 和今天的CAP， 或者以後的CAP， 有關聯但是沒有必然的關聯， 以為你買入的時候， 是別人的operations, 而今天的CAP， 是自己的operations, 而房租， 基本上是永遠向上。
