CAP Rate和市場價值之再談。

如山下麵把這個題目重新提了一下， 我就再說兩句， 說完我就睡覺。

建寧老大和圭媽的想法， 在一個相對靜止的市場裏來說， 是對的， 因為他們都是以一個純投資人的角度來看， 利息漲， 必然推高市場的 CAP， 從而推低市場估值， 這個是基本對的。

我下麵提出， 這個想法， 在辦公樓或者其他純商業地產來說， 沒錯， 但是相對於公寓樓的價值， 是片麵的看法。

辦公樓的問題， 是因為大量的空置， 從而導致NOI的減少， 因此價格大跌， 而不是一味利息導致的。

但是， 公寓樓是基本上剛需， 而過去資料的顯示， 房租在長時間裏， 必然是漲的， 部分公寓樓的CAP， 是長期低於利息的， 因為我們買入的目的， 並不是單純的 park money。

我以前寫過一篇， 是如何在空氣裏印錢， 所以我們買入是看中的是它的 underlying residual value, 我們是需要如何把錢給印出來。公寓樓賺錢的方法萬萬千， 其中最基本的就是漲房租推高入住率， 翻修和擴大更是。

我們做生意的， 是要發現各種的投資窪地， CAP是市場決定的， 但是買入一個物業， 不是單獨看CAP， CAP in most cases, actually can be misleading.

市場永遠是動態的, 昨天的CAP， 和今天的CAP， 或者以後的CAP， 有關聯但是沒有必然的關聯， 以為你買入的時候， 是別人的operations, 而今天的CAP， 是自己的operations, 而房租， 基本上是永遠向上。

 

 

 

所有跟帖： 

• 雖然不是做房地產的但是非常同意這句話，“我們做生意的， 是要發現各種的投資窪地” -zacao- ♀ (324 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:15:54

• 說的太對。 -smlandlord- ♂ (400 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:25:16

• 說明你這個區房子空置率少，你們有一定的規模，才能有房租決定權。 -zacao- ♀ (184 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:32:31

• 你怎麽把房租升那麽高啊，原來的主人就這麽傻麽。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:17:24

• Average rent 是不是空置率低 plus 租金提高60%+ -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:22:36

• 原來的主人就是那個窪地 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:29:44

• 市場是流動的，所以有proforma cap之說。當即市場的cap也是有調整， -OrangeBread- ♀ (164 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:24:16

• 為什麽把問題弄得這麽複雜？說了半天cap rate之類的，不就是簡單的一句話：房租漲了，入住率高了，所以公寓樓漲價了 -ZeroSumGame- ♂ (35 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:24:35

• 對啊， 我下麵就是這樣說的， 商業地產的價值， 和房租收益相關。 -smlandlord- ♂ (2032 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:30:47

• 發現價值窪地需要經驗和能力 -sneezy888- ♂ (208 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:26:18

• 老大言之有理，實際上在這方麵我隻是個大忽悠，是沒有發言權的 -jenning- ♂ (653 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:30:43

• 你和圭媽談宏觀，JY 在說他那個樓，那個特例。他本人就是個特例。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:35:47

• 你這句話總結的到位 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:38:20

• 過去3年， 房租普遍漲有40-50%。 -smlandlord- ♂ (353 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:37:02

• 在一個地方深耕久了，有自己的口碑和品牌，規模，現金來得就快了。 -zacao- ♀ (33 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:41:13

• 地區性很強，競爭不大，可以monopoly玩。 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:41:49

• 還在討論這個話題了？ -喜喜哈哈- ♀ (635 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:33:39

• 你是幹實事的. 我相信你 -喜喜哈哈- ♀ (59 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:38:40

• 美女說的對， 還是擼卡好。 -smlandlord- ♂ (63 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:40:19

• 房東是需要operation掙錢的。去年買的一個package 租金9750，還有三個空置。一年的時間，我的租金已經提高到18K -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:45:00

• 先讚一下。我們說的不矛盾。 -圭媽- ♀ (523 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:51:00

• 明白了你的意思！你說的完全對，如果不加息大地主可以分子分母都賺更多 -ZeroSumGame- ♂ (128 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:54:09

• 您說到點子上。通脹導致房租大漲，也導致加息。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 15:06:00

• 量化了就容易disagree to agree。JY是在逆市操作實現盈利，不聲不響也是。藝高人膽大。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 15:11:03

• 說得好，房東要賺分子的錢，也要賺到分母的錢 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:17:00

• 你的意思不是說現在高利息的情況下，如果出現好Deal, value add 後，等降息了，就賺了分子和分母的錢？ -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:49:43

• 我覺得是這個意思，所以我覺得現在的好deal要把握住 -攀攀媽的房產經- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 19:37:34

• 這裏的論壇真的是可以學到非常多，感謝大家的分享討論，非常有見地。 -dyagonw- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 16:37:37

• 讚，這是很寶貴的實戰經驗 -挨踢- ♂ (0 bytes) () 11/19/2023 postreply 17:43:36