聊聊這一棟樓，讓我兩次思考。誰賺了錢，誰賺得更多，他們做了什麽賺錢？

近期，本地又有一棟小公寓樓上市。240萬。

這樓上次上市是在2021年5/6月，不到100萬。我記得清楚，因為當時我也有興趣，網上記錄顯示2012年，該棟樓以6萬多售出。

看到後我很感慨，12年我也在投資房產，按2021年價值估算僅增值到約3-6倍，而這棟樓增值到15倍。我知道樓在6萬多買入後，一定有維修裝修等等費用投入。出售說明上沒具體寫，也沒照片。當時我剛搬遷到此地，商貸關係尚未建立起來。想著等兩天照片放上網，看過照片再行動。當然，毫無懸念，那樓很快就pending了，當時的市場非常火熱。這15倍，留給我投資的維度性思考。在投坦我為此樓發過貼。

這次上市，有照片了，我大概能看出這樓在2020-2021期間裝修過，小套房，按當時價格估計每套投入5-6千可以完成，花費10-12萬，換過房頂，算2萬，外牆油漆過，可能水電也做了升級，總費用我大致估算在20萬左右。而真正升值的，我認為還是那地段近年變得越來越好，市區，交通生活都很方便，占地半英畝。

從這次上市的說明裏看，買家買來後隻做了一件事，在地塊上又申請到建幾套townhouse的許可。 

這樓我現在完全沒有興趣了，隻有興趣去思考一些超出我維度的投資行為。

記得七八年前，看《三體》這本書，對7維9維空間的理解與想象力非常有限，直到昨天把電視劇看完了，才有了比較直觀的理解，如同看別人能賺我賺不到的錢一樣，都很好看。

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 思考得好！ -如山- ♂ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 09:59:27

• 房地產的投資，需要20年或者更長時間的大規模擁有，才體會到增值的力量 -smlandlord- ♂ (519 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:01:00

• 上一次是靠時間和裝修。這次買家僅一年多時間，可能會賺140萬，最大頭。當然時機很玄妙，能看到未來，似投機的賺錢力很驚人。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:12:48

• 你說得對，房產投資最鋒利的武器還是時間軸。9年後，很可能這兩次的買賣都是賺小頭，而第三次的買家才賺的是大頭。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:30:39

• 嗯，同意房產需要靠長期持有體現其價值。但JY這個經驗隻適合中部無人區，在美國很多大城市隻需要 -如山- ♂ (200 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:32:25

• 讚同。我的理解是因地製宜很重要。如同種植，不同地區適合種植不同的植物，順則事半功倍，逆則或倍加艱辛或勞而無獲。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:44:17

• 對頭。房產投資者最忌用一個地區或者一個case的經驗應用於 -如山- ♂ (42 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:49:26

• 大老說話就是有道理。投資房賺錢多的地方就是好location, 別聽agent 糊弄。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 12:00:04

• 我覺得不完全是這樣。我2005年買的現在還在水下。川普這麽大的房地產，他主要的賺的錢其實是靠他的電視節目。 -苦勞- ♂ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 16:47:37

• 老大說得非常好。但這裏有兩個問題，一是哪裏找到子彈擴大規模。二是管理1000個門跟管10個門完全不同 -happymom- ♀ (95 bytes) () 02/12/2023 postreply 19:25:05

• 我有過類似的經曆，2019看到一幢外觀很美的8單元建築，直接讓Listing agent出全價offer，但沒拿到，也沒有cou -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:19:00

• 沒有counter offer回來，最後看售價是高2.5萬。這個月初此樓上市，價格直接翻倍，一周內pending了。我的結論就我 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:20:00

• 我的結論就是人家覺得沒有商貸的經驗和人脈。我很明白那是我賺不到的錢。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:22:00

• 我21年也下過一單20套兩棟公寓樓，有額外的建地，房大地點偏，租金低。買家中介來問過願不願意加價，我沒加。漲得也很厲害， -守月- ♀ (245 bytes) () 02/12/2023 postreply 12:27:29

• 在哪裏？ 似乎有點玄乎。最後成交價可能不會真正到240萬 -youzifive- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:22:39

• 估計這次成交不會那麽容易。這剛上市幾天，若交易了，我再來說成交價。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 10:36:46

• 這個可能屬於flipping 性質。錢沒那麽好賺，申請個許可能花多少成本？買者不傻。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:01:39

• 不是flip，隻申請了幾套建房許可。21年賣家花約20萬裝修後上市。租金約2萬/月要包水電，現在買來做不動了。需額外眼光 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:12:06

• What is the rent level in 2021 when the previous owner sold -xhjaer19721- ♀ (747 bytes) () 02/12/2023 postreply 18:41:05

• 你的思路方向是對的。按翻新後的狀態，21年每單元租金應該在700，現在約1000，不過，你把費用算低了。 -守月- ♀ (561 bytes) () 02/12/2023 postreply 21:00:54

• see calculation below---costs are too high -xhjaer19721- ♀ (1343 bytes) () 02/13/2023 postreply 10:41:21

• 算得好，你這算法才正確，僅算還貸地稅和保險，會倒貼不少。我隻心算算，就知道賣家沒計算維修空置等，看似打平，其實做不動。 -守月- ♀ (75 bytes) () 02/13/2023 postreply 13:19:26

• 最近一年房價走低，這家逆流而上，看最後成交價吧 -仙客來樂- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 11:50:59

• 幸或不幸，這裏的市場數據顯示一路漲到現在。這半年裏，下降的是成交量，和成交時間拉長了挺多。不過我的觀察是新建房在做支撐。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 12:03:43

• +1 -海邊的娃媽- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 12:22:51

• 這種思考就好像是2017年特斯拉股票十幾塊錢（分股兩次後的價格），現在即使暴跌了也是200多還是20倍，暴跌前是40倍 -ZeroSumGame- ♂ (196 bytes) () 02/12/2023 postreply 12:01:35

• 地區變好是最大的賺。 -x瀟瀟- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 16:16:14

• 我也看到過一個房產和你的類似，不過是在夏威夷， -閑來無事事- ♂ (571 bytes) () 02/12/2023 postreply 16:44:11

• 嗯。我還記得那三個物業，也還記得在投坦給你出謀劃策做裝修。恭喜增幅如此大！ -守月- ♀ (0 bytes) () 02/12/2023 postreply 21:06:07

• 出謀劃策做裝修的其實是後來的一個多門的建築 -閑來無事事- ♂ (503 bytes) () 02/13/2023 postreply 10:25:04