在完全不知情的情況下被小區管理公司告上法庭

尋求法律谘詢:

三周前突然收到法庭通知,我們被告了,原因是拖欠管理費。

具體情況我也是剛搞清楚。我們在這個小區居住五年了,每個月都有交管理費,是auto pay 的形式。結果從去年開始,管理費被分成了兩個部分。另一部分的付款通知他們寄錯了地址,寄到了五年前的舊地址。我們從沒收到過通知。跟對方律師聯係,她說是因為我們沒有更新地址。

我手裏有每個月的monthly statement,管理公司每個月以郵件的方式發給我們。從2016四月一日前的地址都是現在住的地址,結果從2016年五月一日,statement上的地址變為了五年前的舊地址。另一部分欠款是從2016年七月一日開始算的。所以很明顯是管理公司的係統出了問題,搞錯了我們的地址。

疑問:1)管理公司沒有寄certified mail給我們,在case成立後,網上信息顯示有上門聯係,都沒人開門。因為我們要上班,白天家裏沒人。 

2)對方律師認為我們在去年有更新地址,這是根本不可能的。我相信她們也拿不出任何證據。

3)上次開庭,對方律師跟法官說因為地址有搞錯,她需要兩周調查,兩周後上trial. 她要求我們付欠款,對方律師費,上庭費等等,一共近欠款的三倍。我們願意付欠款,但是其它的費用覺得不該我們交吧。

請教各位律師達人,我們現在應該怎麽做,如果在沒有律師的情況下上庭,贏麵有多大?

非常感謝。

所有跟帖: 

你應該抓住以前是現地址,現在變成老地址這一點,除非對方有合理的證據和解釋,否則就是對方自己係統出錯。 -二胡一刀- 給 二胡一刀 發送悄悄話 二胡一刀 的博客首頁 (176 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:10:26

老房子是五年前租的房子 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (486 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:32:49

數額太小時不一定有律師感興趣。。感覺你的英文不是很好啊,是trial, 不是trail..不行你就抓住是對方地址有誤,你也一直自 -二胡一刀- 給 二胡一刀 發送悄悄話 二胡一刀 的博客首頁 (122 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:36:37

英文還行吧 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (597 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:43:39

你一共住了五年,前四年都交的完整的管理費,第五年管理費被一分為二,你交了一部分,另一部分以說賬單沒收到為由就不交了。 -vest2005- 給 vest2005 發送悄悄話 vest2005 的博客首頁 (356 bytes) () 09/24/2017 postreply 15:03:00

我問了 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (230 bytes) () 09/24/2017 postreply 15:19:20

哦,那麽小的數字,那的確可能不知道。拿出你詢問的email跟他們商量和解了吧。比如,反正數字不大,交了欠款,再算點利息,讓他們撤 -vest2005- 給 vest2005 發送悄悄話 vest2005 的博客首頁 (130 bytes) () 09/24/2017 postreply 15:25:38

你這案子有戲了,把你的電郵準備好,既然你已經主動去問,管理公司不答複,又寄錯地址,應該是他們的責任。 -二胡一刀- 給 二胡一刀 發送悄悄話 二胡一刀 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 10:04:15

Autopay隻是銀行轉賬的一種形式,你自己絕對有責任看住銀行賬號,這筆錢有沒有付。 -goingplace- 給 goingplace 發送悄悄話 goingplace 的博客首頁 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:45:56

每個月的管理費都有從賬戶扣錢, -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (221 bytes) () 09/24/2017 postreply 12:50:47

回應 -單身老貓- 給 單身老貓 發送悄悄話 單身老貓 的博客首頁 (857 bytes) () 09/24/2017 postreply 14:22:41

針對您的問題做的解釋 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (3351 bytes) () 09/24/2017 postreply 14:57:16

回應 -單身老貓- 給 單身老貓 發送悄悄話 單身老貓 的博客首頁 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 15:39:57

從沒收到關於管理費更改的email -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (887 bytes) () 09/24/2017 postreply 17:06:08

就怕你的理由在法庭上不被法官接納。 -xmp11- 給 xmp11 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 17:30:36

這是我擔心的地方,不過我相信法庭是個講證據的地方,對方應該拿不出什麽對我不利的證據。謝謝 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 17:41:50

您還是沒有回答,"為什麼會拆成兩個不同的收費?" -單身老貓- 給 單身老貓 發送悄悄話 單身老貓 的博客首頁 (1001 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:29:54

關於管理費的分割,他們寄信寄錯地址了,從沒收到。所以我不知道為啥分的。而且也沒有發email通知。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (719 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:56:07

朋友 -單身老貓- 給 單身老貓 發送悄悄話 單身老貓 的博客首頁 (138 bytes) () 09/24/2017 postreply 20:02:50

很喜歡您這種挑刺的回複。隻有做好最壞的打算,一切就不會太糟糕。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (122 bytes) () 09/24/2017 postreply 20:34:45

對方有樓主的正確地址,又拿不出他改過地址的證據,那麽對方不使用正常手段要帳,直接請律師打官司的花費,難道不該他們自己出? -davidhu1999- 給 davidhu1999 發送悄悄話 davidhu1999 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 07:56:48

不愧是律師,老貓一眼看出問題的所在. -xmp11- 給 xmp11 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 16:52:29

我也想不出你能有什麽責任 -慧惠- 給 慧惠 發送悄悄話 慧惠 的博客首頁 (997 bytes) () 09/24/2017 postreply 17:49:00

謝謝理解,不知道下一步該怎麽辦 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:08:14

我這不是理解,我在幫你找反駁的論據 -慧惠- 給 慧惠 發送悄悄話 慧惠 的博客首頁 (1208 bytes) () 09/24/2017 postreply 21:05:55

最後一段說的太好了,不知道老貓會如何解答。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (721 bytes) () 09/25/2017 postreply 05:13:21

不錯,我們小區的HOA也是這麽做的,拖欠的時候就會有人檢查,通過賬號內不同地址再通知 -慧惠- 給 慧惠 發送悄悄話 慧惠 的博客首頁 (889 bytes) () 09/25/2017 postreply 06:41:28

謝謝您的詳細解答。今天谘詢了一個白人大律師,朋友靠關係給我聯係的。他的回複跟你說的差不多。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (80 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:36:16

我的理觧是責任在管理公司 -roughbull- 給 roughbull 發送悄悄話 (88 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:06:18

這是個好主意,知道有業主委員會,但是沒跟他們聯係過,哪裏能找到他們的信息啊?謝謝 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:13:37

通常業主週年大會後會選出新的業主委員會 -roughbull- 給 roughbull 發送悄悄話 (67 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:30:24

從沒收到啊,實在是對他們的管理方式有疑惑。估計也是地址的問題。但是不明白,他們為什麽會長期保存一個買房前登記的信息呢?謝謝 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 19:58:45

我也不明白 -roughbull- 給 roughbull 發送悄悄話 (143 bytes) () 09/24/2017 postreply 22:09:13

地址他們之前都是新的 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (191 bytes) () 09/25/2017 postreply 05:15:18

我覺得你把大家問的,你自己答的,好好寫出來,到法庭上條理明晰地講一遍,看法官怎麽判。 -N.- 給 N. 發送悄悄話 N. 的博客首頁 (227 bytes) () 09/24/2017 postreply 21:53:11

谘詢了幾個中國人的律師,有一個就直接說,因為你是被告,對方是管理公司,所以你肯定輸,不管你多有理。聽的我很無語。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 05:03:28

找美國人律師問問。中國人的律師做這個方麵的不多吧。 -N.- 給 N. 發送悄悄話 N. 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 07:51:14

找了,白人律師建議我自己出庭就好,他說法官會明判的。我也不知道會怎樣,心裏沒底。謝謝。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:40:45

你肯定輸的,我跟管理公司打過交道,還不是你這種小事了,他們不講理,但他們有權,你弄不過他們的。 -goingplace- 給 goingplace 發送悄悄話 goingplace 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 13:04:46

他們明明理虧的,但是就是不糾正。 -goingplace- 給 goingplace 發送悄悄話 goingplace 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 13:06:40

Statement從現在地址自動被改成老地址明顯是管理公司失職,這一條就夠了。現在唯一的問題是你看到地址錯了為啥不去糾正。所以這 -gumin2017- 給 gumin2017 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/24/2017 postreply 22:27:43

我是在整理證據的時候才發現的,因為是auto pay,所以這類的電郵都不會仔細看的。謝謝 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:42:29

不要糾纏地址的問題 -摻合爺- 給 摻合爺 發送悄悄話 (232 bytes) () 09/25/2017 postreply 10:48:19

沒有欠款。就是正常收費。但是比以前少了30塊。我發emai問過,沒有得到回複。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:38:54

應該有另一份statement -摻合爺- 給 摻合爺 發送悄悄話 (870 bytes) () 09/26/2017 postreply 06:26:07

看你的時間線比較混亂,老貓要你把前後講清楚,讓法官聽懂。 -jin_yin_hua- 給 jin_yin_hua 發送悄悄話 (682 bytes) () 09/25/2017 postreply 10:57:32

謝謝您的建議。我會花錢請律師起草一份法庭陳述的,到時候自己背一下。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:47:58

照著讀,讀熟了,就行,不用背。Good luck! -N.- 給 N. 發送悄悄話 N. 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 20:23:41

我們的HOA拿了銀行按時付的錢,還在第二個月statement來要罰款。發生過兩次。每次都是我們把銀行的付款記錄Emai發去才結 -MMMMM06- 給 MMMMM06 發送悄悄話 MMMMM06 的博客首頁 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 15:28:25

為啥要等上法庭? 首先把所欠管理費用cashier check付清。 -Samsa- 給 Samsa 發送悄悄話 (229 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:10:45

對方不收的,隻有把所有的錢付了他們才撤訴。包括對方的律師費,上庭費等等。 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/25/2017 postreply 19:45:55

還沒上庭怎麽會有出庭費? -Samsa- 給 Samsa 發送悄悄話 (255 bytes) () 09/26/2017 postreply 09:09:34

明顯你是無心之過,我有以下建議: -破棉襖- 給 破棉襖 發送悄悄話 (805 bytes) () 09/25/2017 postreply 23:19:17

Best reply so far! -sslw- 給 sslw 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 12:56:14

我覺得慧惠的回複最好,有理有據,其中一條還中正老貓的要點。相信老貓都很難辨駁。不是嗎? -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 20:57:05

如果過堂前庭外調解能撈到點便宜的話,就付款跑人。過堂的壞處是你留下一個公開的法庭記錄,而且是輸了。這樣的記錄不太好吧?慎重些。 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 09:31:46

這樣的事情固然讓你生氣,可你也有責任。留下一個法庭判決輸了的記錄也不好。慎重些。比如萬一你要轉行做律師 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (84 bytes) () 09/26/2017 postreply 09:43:37

人家律師你出錢也不幫你就是因為不想留下失敗記錄 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 09:55:17

法官口頭上會同情你、但判的時候是會站在律師一邊的。 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 10:04:51

老貓之所以問你他們為什麽賬單一拆二是想看他們的做法有沒有錯 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (122 bytes) () 09/26/2017 postreply 10:24:41

splitting the condo fees into two is common. -sslw- 給 sslw 發送悄悄話 (111 bytes) () 09/26/2017 postreply 13:11:23

這樣的事我們碰到過的、一次付N付清。但我是想她找章程來挑刺 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (86 bytes) () 09/26/2017 postreply 16:45:50

我覺得他們錯在沒有寄certified mail,而且在收到郵局退件的時候沒有嚐試用其它的方式聯係我。謝謝 -Jennyj- 給 Jennyj 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 20:54:11

郵局不會有退件的。你搬家後,一開始郵局轉到你的新郵址,之後就要看後來的住戶是不是幫你把郵件退給郵局,如果扔垃圾桶裏就沒有退件。 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (0 bytes) () 09/26/2017 postreply 22:57:34

換句話說,你真要上庭跟他們對決,你要他們拿出證據,證明他們寄到你原來地址了,他們是拿不出來的。 -金筆- 給 金筆 發送悄悄話 金筆 的博客首頁 (617 bytes) () 09/26/2017 postreply 23:16:27

請您先登陸,再發跟帖!