欣賞室外美景
心情驛站
產權包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
國 內房產僅包括70年的使用權，並不包括所有權（參見土地管理法，即土地使用權未到期國家也可征用）在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。買house的時 候簽合同，簽的是land&house package合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好 地，自己找設計師設計，再交由政府審批。如果買apartment，也是有土地所有權的，叫joint land,就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每 年一付的land tax.
產權決定了在買房時銀行的貸款機製和還款策略，這在後麵會講到。
2、增值潛力不同
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，隻能讓人後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢？
在 澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是 由白人文化導致的，外國人喜歡租房更勝於買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購 房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
3、風險性差異
3.1空置率（vacancy rate）
空 置率是指某一時刻空置房屋麵積占房屋總麵積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之 間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房 地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
下麵是幾組數據參考：
2009年 2月末，上海商品房空置麵積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置麵積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬 平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房麵積為652.55萬平方米，占全部空置麵積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，占 全部商品住宅空置麵積的60.2%
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。據悉，該數據庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%.
空 置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按麵積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消 化。也就是說按照正常的經濟體製，在42年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮 動。
上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不出去。因為一百套房子裏隻有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。
對於留學生而言，多數人都有過租房的經曆。數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。人多房少，供小於求，這就是澳洲各個城市鄉鎮的真是情況。
3.2 租金回報率 ROI （return on investment）
簡 而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%.其中，北 京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%.
與 之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布裏斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%. 墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%— 13%!
4、政府立場
4.1 上 文提到不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%,基本和房屋貸款利率（5.5%左右）持平。因此，在澳洲，租房住還不如自己買房。可是，澳洲人推崇 自由與提前消費，甚至七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach，圖的就是這個範兒！政府犯愁了，“求求 你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅！買吧 買吧，再不買都讓中國人買沒了！”
不 是誇張，上麵所述句句有理有據。在新南威爾士州，首次置業者購買65萬（房屋中位價）以下的新房或樓花，將獲得15000萬澳元的補貼，該補貼將於 2014年1月1日起下調至1萬澳元。在昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15,000澳幣政府資助，但房價總額不得超 過$750,000,而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400,000,免去印花稅。而維多利亞州政府從2013年7月1日起開始推行新的首次 置業者補貼，補貼金額為10000澳元；此外還將印花稅的優惠比例提升至40%。
4.2 澳 洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補 償。當然也有前提----投資用途。為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessable income的小生意！眾所周 知，會計有一個原則叫accrual accounting,中文叫"權責發生製"—— "是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標 誌來確認本期收入和費用及債權和債務，即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。通俗 地講就是：算賬的時候將折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麽。
假 設去年，你買了套60萬的新房子，第一年折舊在18,000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括 council rate, water rate, strata,interest……收入是rent。一切按最保守計算，ROI=5.2.收入-支 出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（貸款80%的年利 息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那麽在會計上，你這套房子的總虧損就等於 折舊額 $18,000。接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資"虧損"的緣故，你今年的taxible income變成 了$62000 （80000-18000），實際應該向政府上交稅額$11,697= （62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已經交上去了$17547怎麽辦啊？ 要回來不就是了，給ATO交 個申請上去，不算房價漲了7%-10%,今年又因為房子多拿回來$5850.
由 於收入越高者稅率越高，從上述算法可以看出，房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$20,0000,在本套房產上的年退稅額將 是$8,100.老婆在accounting firm工作，經常幫公司或個人退稅，發現但凡像醫生律師之流的高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。 所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規律。
4.3 澳 洲政府很希望"自己人"來買房子，但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR的人區別對待，所以誕生了像 FIRB （ Foreign Investment Review Board） 這樣的機構用來限製非本國人對每個Project購買的數量限製。一 般情況下不能超過50%,並且要通過律師向Firb遞交申請。購買新房或者期房，政府會100%批FIRB,因此可以放心購買。即使是以後簽證到期回國， 所購買房屋任可持有自行支配（空置、出租、轉售均可）。
5 貸款
5.1 貸款難度
在 澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。即使是留學生也可以申請貸款，留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入 來擔保你的貸款。在經過BROKER的專業指導之後，一般都可以申請到80%的貸款。這些專業指導包括Cancel你的信用卡來降低信用違約程度等。不需 要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行隻需收回這 套房產，並以當時的價格對外競拍。資本主義的銀行是不會承擔太大的風險的，銀行敢於這麽做隻能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格 （貸款利率隻比存款利率高一個百分點），是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。
並 且，最近的種種經濟指標和數據指明，澳洲房產泡沫的確很少。澳達利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。5.3%的失業率 遠低於美國8.1%（在QE3之後），GDP增長年率4.8%雖不及中國，也遠非美（1.5%）日（0.8%）歐（-0.4%）可比。尤其在這個歐債與美 債危機愈演愈烈的時代裏，澳大利亞2011-12財年預算赤字占GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產比（2011-12財年預算赤字占 GDP的比重為195%），澳元甚至已經具備了部分避險功能。 即便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並沒有過可見的衝擊，原因是房產市場占據了平 衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時，澳大利亞政府便會采取一係列措施鼓勵房產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。
5.2 貸款首付
房 屋貸款在投資上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗話講以小博大，四兩撥千斤。用較小的投入博取較大的投資收益。尤其在租金與貸款利息持平的澳 洲，首付當然是越低越好。購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內，05年開始國務院下令，個人住房貸款首付提至30%,第二套房貸首付不低於50%.如果 購買的第二套房用做投資用途，及出租，那麽在理論上已失去了投資價值。因為《窮爸爸富爸爸》說“單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資”。
對 澳洲房市稍作了解的留學生家長開始打起了“以房養學”的算盤。的確，以今年悉尼房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金隻需5%—10%,即3萬—6萬 澳元，一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上5000澳元的投資者政府補貼，獲利將可能 是兩年的學費。其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將 是大筆的capital gain.如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租（貸款是不會隨房價漲的）， 既節約了自己的房租，還將得到賣房時capital gain. 當然了，在這樣一個講求專業的國家，一定要找個專業的broker幫助實現貸款，專業的 律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。
5.3 隻付利息
澳 洲的銀行是允許購房者隻還貸款利息（interest）不還本金（principle）的！為什麽可以隻還利息？參見上文產權的問題，國內房屋使用權70 年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清，不然不是等於白用了？而澳洲的房屋是私有財產，即forever,無限期，那麽你想什麽時候還清就什麽時候還 清！
為 什麽要隻還利息？ 第一，既然購買不動產是一種投資，那麽利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱 不一。如果沒信心，就少投錢，將多餘的錢放自己口袋裏。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風 險。 第二，隻還利息還能使每年的賬麵虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以後，租金收益超過了折舊depreciation了怎麽辦？ 不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！
你也可以向銀行申請一個off-set account,把房款放進去，每個月銀行自動從裏麵拿錢。無息，因為存款利息和貸款利息相抵消。好處是off-set account是自己的賬戶，可以隨時取錢出來，隻要月底前存回原來的數額就不會有貸款利息產生。
5.4 再融資
當 房價漲了以後，例如60萬的房子漲到了70萬，那麽，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付，“免費”購買第 二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance,輕鬆走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家， 想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過幾代人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。
6 買賣體製不同
澳 洲曆史不長，製度卻很嚴謹，大部分沿襲了英國的傳統。這體現在各個領域，包括房屋買賣市場。比如說第三方製度。業主Vendor和買家Customer是 不會見麵的，整個買賣過程都將通過第三方——中介Agency完成。在買賣雙方的律師配合下，由中介為雙方交換合同。當然，聯係律師、邀請broker幫 助貸款等一係列繁瑣的工作也可以委托給中介來做。甚至，因為中介有較大的bargain power（集合買家，相當於團購），有時可以向開發商為買家爭 取利益。
提 起中介，國人往往會聞虎色變。這是由於國內中介的種種不規範不道德行為，缺乏有效法律機製的監督。在澳洲，情況是截然不同的。要想進入房地產市場，哪怕隻 是做拿鑰匙開門帶人看房子的工作，也是需要職業資格認證的（Real Estate Registration Licence）。
隨 著職位的提升，權利變大，還要強製性的接受相關課程的再教育，考取各種證書。入門的Licence主要是培訓職業道德和法律的相關知識，課程為期一周，加 上考試直至Fair Trading下發執照，總共要兩至三個月的時間。正規培訓的費用大概為700澳幣左右。課上會有很多案例分析，大概都是講做這行很 危險，隨時有可能被起訴，所說的任何一句話都有可能被作為呈堂證供。誇張的話不懂的事不能說。有些話不說也是不允許的， disclosure是很重要的 一條，比如屋裏死過人，下水道會堵，旁邊要蓋個房子擋光，必須要說。否則中介就是唯一責任人。中介進入公司以後往往還有三個月到半年的培訓期，因為現代人 對中介的要求越來越高，不但要掌握房產知識，還要對財務、經濟、結構、材料甚至風水有所了解。
在 澳洲買房的過程也和國內是不同的。澳洲的樓盤項目通常是從DA（development approval）審批下來就開始賣。開發商邊蓋邊賣，越賣越 貴，等到蓋好的時候房子也賣的差不多了。所以如果你想買價格合適的新房子，看到的往往就是大樓模型、模擬圖、戶型圖和工地… 先付一定數量的訂金，之後付 房款的10%（首付的10%，會直接存入律師信托銀行賬戶，任何人都無權動用，這就在很大程度上為購房者規避了風險）,建好以後再付10%,這才看到自己 房子實際長什麽樣。基於以上程序，在項目的初期購買房產就好於後期購買，因為有更多的樓層、戶型選擇，開發商也會給一些好的優惠政策。當然前提是選擇值得 信賴的開發商
