接著3舅的rent to own的討論

我也有個tenant非常eager to buy，每過幾個月就來lobby我一次，要我賣給他。他是真的喜歡這個房子，當然房子各方麵條件也很好。我的問題是，有沒有一個rule of thumb，基本上profit到多少就可以賣了？

在這個case上，是cash purchase，不需要seller finance，也不需要銀行loan。外麵市場上這個complex的房子一出來就搶，而且條件不如這個，他既搶不到，又不願意花功夫修，就把我這個當他的dream house了。外麵市場上，這個neighborhood房價上的很快，我這個房子6個月前買的，保守的估計現在已經長了30％。不知下麵還能長多少。如果我肯賣，該喊什麽價，50％ over purchase？60％？問題是，如果我賣了，很難再以低價再進一個同樣大小的。租金cash flow不錯.這種情況下，有經驗的investor們是怎麽做的？最優化的辦法是什麽？

所有跟帖： 

• 我會持有cash cow，尤其trend是上升的。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:36:45

• CO：我會持有cash cow，尤其trend是上升的。 -x2h- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:46:41

• 看你們討論lease to own，讓我想起雙呆MM的把優質貸款變次級貸款的事來，不知道MM現在如何？ -SunshineInCA- ♀ (90 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:50:26

• 樓主說的是租客要現金買下小黑屋。沒有說貸款。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:53:05

• 對。是我沒說清楚，租客credit不好，但掙錢多，有現金。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:54:34

• 賺租金是小錢，增值才是大頭，所以cash cow，又能增值，幹嘛要賣。 -SunshineInCA- ♀ (98 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:59:42

• 所以你的意思是這個增值的餘地還大的很（哪怕是在一定時間段裏）？ -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:14:46

• 所以需要timing，這抬頭剛開始，心要靜觀。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:44:01

• 掙錢增值的房子為何賣？下蛋的雞為何要殺？ -Enjoy888- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:52:12

• 因為可以買到更壯的雞下更大的蛋。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:55:31

• 買火雞下火雞蛋？ -monkeyboy- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:18:33

• 是想買大鵬鳥下大鵬蛋。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:23:44

• 我本來是不想賣的，但不知是否還有better解決辦法，比如所謂的讓錢動起來？ -kozy- ♀ (101 bytes) () 09/01/2012 postreply 21:57:55

• 當動態cap rate 不attractive 時，就可以賣了。 -commonsense888- ♂ (274 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:16:09

• 當動態cap rate 不attractive 時，繼續上漲的機會也差了 -commonsense888- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:20:32

• 那麽動態cap rate一般來說到多少就可以考慮賣了呢？ -kozy- ♀ (66 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:24:19

• 說說我的想法吧 -monkeyboy- ♂ (552 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:16:36

• 懷夢好像沒有說這麽低。是每個房間600加幣。幾個房間不知道。估計在200分之一。 -sweetptt- ♂ (77 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:22:56

• 這個income決定的房價是指按1％rule算的嗎？ -kozy- ♀ (85 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:27:21

• 回複：這個income決定的房價是指按1％rule算的嗎？ -monkeyboy- ♂ (149 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:37:07

• 我是這樣想的： -392- ♂ (400 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:30:56

• what if at the first month, the renter stops paying rent? -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:33:41

• Evict? -392- ♂ (85 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:37:36

• 好像不行。租客have an interest on the title。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:38:56

• 目前隻是個想法，被問到有不有興趣。要研究研究。 -392- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:41:59

• 我這個guy已經錢夠了，立刻就能買，他就是不想再浪費rent了。 -kozy- ♀ (79 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:35:44

• 你比我厲害。啥也沒幹就40%。我傷透腦筋吐血苦幹才平均每個賺50%。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:37:48

• 我可沒“平均每個賺50%”，差遠了，隻有一個，還是before tax和fee， -kozy- ♀ (60 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:43:12

• I would do it unless you currently have -392- ♂ (60 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:38:35

• 10%. 所以我開始動搖，想要不要賣給他。可是賣了以後幹什麽呢？ -kozy- ♀ (39 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:40:58

• 賣了以後有銀子了繼續打著燈籠去找啊。 -392- ♂ (105 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:43:25

• You just gave me an idea. -kozy- ♀ (122 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:50:46

• 也有人認為這房事從此就一飛衝天了 -392- ♂ (168 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:58:30

• 確實有人說現在搶房的都是中國人，這撥過了就沒氣了，不過猜將來的事都是gamble。 -kozy- ♀ (29 bytes) () 09/01/2012 postreply 23:02:24

• I will say 11.2%。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:41:35

• 你這是cut off 的rate (低於此就賣），還是你猜的我的cap rate？ -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:45:52

• 猜你的cap rate -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:48:21

• 我這個有HOA，沒這麽高，就10％。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:51:19

• wait, 你怎麽“猜”出的11.2％這麽精確到小數點後麵一位的？ -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:53:16

• 這不猜錯了麽。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:53:59

• 不賣，除非是 -微雨新晴- ♀ (178 bytes) () 09/01/2012 postreply 22:57:31

• 2肯定不符合，1嘛，我先去多搞幾隻雞看，要是能搞2隻雞蛋總能頂一個了吧。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 09/01/2012 postreply 23:13:05