最近開發商送麵積的方式，徹底給我看破防了

最近發現好多開發商都在主打贈送麵積

或者說“偷麵積”

什麽叫“偷麵積”，就是戶型裏有很多地方是不算或者隻算一半麵積的，比如陽台隻計算一半，比如放空調的設備平台不算麵積

於是以往基於空間需求，特殊背景下也出現過特殊的產品，類似90平要做2+1房，設備間要改成陽光房，甚至陽台做得比主臥還大

不過這件事並不長久

後期政策很快的調整逐漸銷聲匿跡

而就在這兩年伴隨用戶對高得房率以及零公攤的呼聲越來越大

四代宅橫空出世

還帶著它的巨無霸露台

曾經我們說過四代宅的本質就是讓“偷麵積”在明麵上“法理化”，當下市麵上四代宅得房率普遍能做到100%-140%

不久前在昆明市中心踩盤的首個四代宅丹霞翠嶼



其中175平戶型做到約31平的空中庭院

讓露台和客餐廳三方聯動，整體得房率達到101-104%，也是昆明首個純零公攤社區

但這還隻是高層

更誇張的當疊墅遇上四代宅，最近蘇州太湖灣的某個四代墅



一套建麵約118平上疊戶型

約63平屋頂花園，兩個露台+兩個270°轉角陽台+飄窗空間+10平客廳挑空全贈送，總計可拓展麵積超108平

實際使用率達到192%

換句話說，別人買118平頂多是個改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套總麵積近230平的疊墅

今年四代宅確實在橫掃整個樓市

據媒體不完全統計，包括深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等在內的多個城市，均出台了建築規劃新規

通過減少公攤麵積、放鬆陽台尺寸限製、支持空中綠化麵積不計入容積率等方式，鼓勵開發商打造“第四代住宅”



一個至關重要的點正是四代宅的逆天贈送率

但這還不是今天的主題

其實還有更多城市，比如上海、北京、杭州...我更好奇的是那些還沒能徹底放開四代宅的城市，又是怎樣偷偷送麵積的？

這才是真正讓我破防的地方

01

有沒有發現陽台在悄悄變大

陽台算是贈送麵積裏最先被開發商相中，也是曾經相關規範限製最嚴苛

但今年廣州有多猛

根據廣州樓市發布，從2023年住宅新規至今，廣州新房使用率經曆從“衝100%”到“破100%”，再到“奔130%”

其中對於陽台的限製



2023年11月廣州出台容積率新規

上限從15%擴大到20%

尤其對於一些“超新規”地塊，廣州多區已放出約10宗“超新規”宅地，陽台占比約25-30%，使用率更突破130%

廣州尚且如此，類似長沙、惠州等的陽台上限，一個在20%，另一個更是提升至25%



但反觀另外兩個一線城市

先來看上海

要知道上海一直以來人均居住麵積就非常小，2020年全國的居住麵積差不多是41.79平，而到了2023年，上海居住麵積才僅有37.51平

在如今大部分城市都在放開陽台限製之際



2021年《上海市建築麵積計算規劃管理規定》

上海陽台依然停留在：水平投影麵積小於或者等於8平方米

就是無論你是100平的房子還是300平豪宅，符合1/2贈送麵積標準就隻有8平，稱得上全國最小陽台了

你幾乎很難在上海非豪宅項目看到第二個陽台出現

但現在有人開始率先做出嚐試

寶山的招商序和長寧的和樾長寧就是很好的例子：

三陽台設計



圖中測繪數據參考自小胖看房，具體以開發商為準

這是招商序的112平戶型

可以看到3個陽台的進深皆控製在1.8米以內，在1.05-1.65米，而拆分為小陽台後總麵積大概為13.44平

約占整體戶型麵積的12%

根據我們同步去到現場拍攝的畫麵也可以看出



雖然平攤到各個陽台的麵積算不上太大，其中客廳陽台+次臥陽台通過隔板相隔一分為二

超13平的陽台麵積，也就是約6.5平的贈送

這樣的項目本質上更像是上海新房陽台麵積擴寬試點

另一邊北京也在悄悄采取行動

根據2月13日，北京市規自委印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，明確指出：

每戶陽台水平投影麵積不大於套內建築麵積的10%，進深不大於1.8米

雖然和廣州的25%還有差距，但試行版也說明了態度，今後北京的陽台很可能也會有所擴寬

但真正讓我破防的，來自北京的新房朝觀天珺

在南向通麵寬陽台贈送一半麵積9.375平+北向設備平台8平，整體贈送麵積占到建築麵積12.5%的基礎上

所有窗子再向外凸出20厘米



來源：北京進深

別看隻是小小的20厘米

據銷售說這是朝陽區第一個得房率達到99%的樓盤

看到這我隻剩感慨，這樣見縫插針送麵積的形式起碼碾壓99%開發商

但還隻是剛開始

02

朋友，你聽說過落地飄窗麽

作為陽台的好兄弟，飄窗自然也不會被聰明的開發商們放過

試想下以前的飄窗什麽樣，是不是大部分還停留在樣板間的賣點，交付後的飄窗要麽不能擺放任何家具、書桌，想要做高改成桌子，又很不方便關閉窗戶

最終飄窗往往會淪為雞肋

於是對於開發商而言如果麵積不夠數量來湊，體現在數量上

全飄窗體係



從最近以16.8w/平入市的招商康定壹拾玖到保利外灘序，再到張江紅盤保利天奕無一不是如此

在康定壹拾玖193戶型就能看到多達七個全屋飄窗，除了陽台之外的每一個房間都有飄窗，包括廚房和廁所



相當於把戶型整體往外擴寬了一個圈

而除了數量取勝，另外最近新房飄窗還被我捕捉到兩個變化

一個就是寬度驚人

最近參觀萬科的中興傲舍，其中一個驚呆我的細節正是飄窗



355樓王戶型中，不僅融入“無限洄遊”的概念創造出極其豐富的生活場景，仔細看全屋飄窗的基礎上一端是270度飄窗形態，另一端還要結合270度轉角陽台

實景可以參考已呈現的321平戶型

體現在飄窗尺度



以上圖片為兩套樣板間戶型，僅供參考

我特意讓同事小姐姐坐上去試了試，容納一個人睡覺都綽綽有餘，約等於一個mini版單人床

什麽是能被真正使用的飄窗

這就是

而如果說寬度衍生極大提升了飄窗在生活場景中的真實利用率，那麽高度呢

最明顯的就是華潤旗峰潤府主臥高低飄窗設計



高飄窗在45cm，可以打造窗邊坐區或者結合吧台後期改造，至於20cm的低飄窗又能作為整麵牆的收納櫃

不同高度代表兩種功能模式

但還有更極致的，就是各位有沒有想過還有一種飄窗，可以做到全贈送麵積但消隱式處理

首創全落地式“0飄窗”

來自廣州珠江新城保利·天曜，可以看到相比於傳統設計飄窗高度通常在45cm左右，項目非常大膽下調飄窗高度至約5cm

這樣做的好處

第一是帶來一個幾乎無遮擋完整的270°轉角視野



另外對於僅約5厘米的飄窗尺度，也能方便未來業主二次處理，如自由選擇靠邊飄窗上床的高度、款式等更自主定義空間使用

而當飄窗的高度和寬度讓置身其中人的使用舒適度提升之後

飄窗也不再是雞肋

在我們最近踩盤的樣板房裏，就不乏一些飄窗與房間結合之後1+1＞2的例子



1、飄窗+臥室，可以延伸出來做成書桌；

2、飄窗+廚房，在飄窗內嵌入一個洗菜池，排布好管道之後就節約了0.8平的廚房空間；

3、還有飄窗+衛生間，抬高後的飄窗剛好符合你洗手的高度，牆上再掛一麵鏡子，與常規的洗手區域毫無區別，甚至光線更好；

所以你會發現，飄窗從最初的單純數量有多少到後期多有用

其實已經完成了好幾個階段的迭代

03

對於本就高贈送率的別墅，又能怎麽改變

住過別墅的朋友應該都有一個痛點

就是前期宣傳再好的有天有地有花園，但現實除了豆腐塊狀的綠地草坪長的都一樣之外，尤其是某些上疊的室外空間幾乎沒有

別墅更該思考的其實是如何讓高贈送麵積被真正使用

兩個場景就夠了

第一，別墅花園如何更好與室內結合

一個我肉眼範圍內把地塊經濟指標利用最極致的項目：和家園璽園·山前

位於杭州絕對市中心西湖區，但就在這樣的頂級繁華之處地塊容積率僅0.4，並且三麵環山

但項目卻非常克製輸出一個二層合院



區別於其他低密產品排布造成景觀空間擠壓，從設計之初采用L型設計，不僅釋放出200-300平的庭院麵積

可以看到庭院內部



除了將麵寬和層高拉到滿配之外，同時建築采用寬屋簷的設計，結合庭院又形成一個寬敞的外擺空間

想象下坐在簷下就可以看庭院深深，聽雨打芭蕉

而當你來到二層空間

二層戶外通過提升露台功能又做了景觀交互設計



注意，不是那種隻能跨一步的美人靠，而是可以使用的觀景露台，露台和山體的結合才是獨一無二的生活場

這樣的庭院體驗是顛覆以往的

同樣把指標用到極致的還有保利的風貌別墅外灘序

得益於花園裏弄的獨特風貌基底，不似一般風貌別墅的壓抑，主樓間距約10米的巷道尺度

背後的精髓其實是：南北雙庭院體係



主力戶型的花園麵積從約61平至108平不等

也為保利創造花園生活埋下了伏筆，大家注意看整個戶型外向呈現出一個凹字型

目的是最大程度將整個外部的花園景觀擁抱在內

這般布局與圍合下



結合極高的窗牆比，讓每一處的室內空間都能感受到不同的院落景觀

第二，要把地下室做的真實可用

地下室應該是別墅贈送麵積中占比最大的那個

但無論是別墅還是平層類產品，地下空間都不是室內空間的附加部分，它本來就是和地上成為一體，構成業主生活的全部

首先在尺度上不吝嗇

在保利外灘序項目中，我們看到的南北雙庭院、地麵以上的三層別墅空間，以及頂層閣樓、地下室等大量附贈空間

以及地下室約3.9-5.7米的挑高



一套約200平的別墅卻能做到五層空間的同比規整

以上一切都屬於一戶人家擁有

再比如同樣配備地下室的海上溪雲

為什麽身處地下但卻絲毫不會感到黑暗壓抑



整體的內天井被刻意的抬高，擋水玻璃板沒有常規的設置在一樓，而是有些被放置在二層的區位

這麽做的目的

就是為了讓整體的地下室的空間感可以更好，視線可以更好的穿透

所以地下室可以利用這樣的垂直高差做出綠化



也因為如此，海上溪雲的地下空間有了更多的場景感

整體居住動線變得更加純粹的同時，也讓大家覺得這裏的未來空間的使用可能性會更大

確實是比較少見的別墅地下室的精細化管理

04

好，所以聊了那麽多背後到底想說什麽

與其說關注的是開發商如何送麵積，不如說上一個十年我們是用“偷麵積”的方式為銷售端增加營銷競爭力

那麽這一個十年產品高速的迭代以及時代的改變也在不斷提醒我們

無論何時

別低估對居住空間以及真實需求的審視

就像前麵列舉大量的項目案例，如果真要較真起贈送麵積的大小

老實說沒有比得上四代宅的

但仔細想想之所以會有四代宅的出現，不也是從政策層麵開始鼓勵，也才有了之後市場接二連三的正向反饋迅速搶占市場

所以更重要的是

四代宅熱銷的背後表達出允許做更大更好陽台這個方向對於如今樓市而言是無比重要

換言之

當下樓市太需要品質改善了，不論哪個維度，陽台、飄窗、花園、地下室...

贈送麵積也隻是其中一個而已

所以無論之後的政策將會如何改變，每個城市是否會更好的因地製宜，四代宅又會不會真的席卷全國乃至一線樓市

擺在地產麵前，未來屬於這個行業的產品探索之路還有太多太多

但好在

不少項目已經走在路上