（湯臣湖庭花園小區內景。楊讓晨/攝影）

近年來，位於上海市浦東新區的湯臣湖庭花園業主過得並不“舒坦”，並和前物業公司打起了官司。

《中國經營報》記者在采訪中了解到，3月12日，上海市高級人民法院已受理湯臣湖庭花園第一屆業主委員會（以下簡稱“業委會”）訴中觀物業管理（上海）有限公司（以下簡稱“中觀物業”）物業服務合同糾紛一案的再審申請。在此前庭審中，業委會要求中觀物業返還向業委會收取的物業費結餘2800萬元。

公開資料顯示，中觀物業係湯臣湖庭花園開發商湯臣集團有限公司（以下簡稱“湯臣集團”，00258.HK）旗下公司。在2007年8月1日至2020年12月31日期間為湯臣湖庭花園提供物業服務，其間業主繳納的物業費總額近億元，直到2020年12月31日，物業服務由綠城服務公司接管。

對於相關問題，中觀物業方麵在書麵回應記者采訪時表示：“尊重法院判決是公司立場。”

“天價”離職補償金爭議

2020年7月25日，湯臣湖庭花園第一屆業委會正式成立。但小區業主們不知道的是，中觀物業在7月17日開出了總計270餘萬元的“天價”離職補償金賬單。

“在業委會成立前惡意計提大額經濟補償金，存在逃避審批、監管的嫌疑。同時，中觀物業支付的離職補償金人均高達約8萬元，遠遠高出正常的市場補償標準。”湯臣湖庭花園業主代表李俊（化名）向記者感慨道。

審計報告顯示，中觀物業僅提供了4年的銀行支付工資流水明細，而針對上述離職補償金並沒有提供解聘合同與支付流水。

在二審判決書中，湯臣湖庭花園業委會認為，小區與中觀物業合同明確約定物業費支出範圍為公共區域和公共部位支出，未明確員工經濟補償金的列支，中觀物業自行提交的投標文件和方案中也未涉及經濟補償金，且目前施行的酬金製費用管理辦法並未將經濟補償金列入物業成本。

但中觀物業方麵指出，領取離職補償金的員工均係為湯臣湖庭花園提供服務而招聘。中觀物業曾考慮將員工安置到其他項目，但因無法匹配而解除，並經多次溝通降低了賠償標準。“在提供物業服務的近13年裏，平均每年獲取的管理酬金僅62萬餘元，若由中觀物業承擔離職補償金，權利義務將嚴重失衡。”

“中觀物業作為物業經營企業，應注意到退出小區經營管理後員工的離職、遣散或者另行安排崗位的經營風險並及時作出相應安排，員工離職補償金係中觀物業作為物業企業運營過程中自身應承擔的經營成本及風險，與物業服務無關。”據此，法院認定這270餘萬元的離職補償金應由中觀物業承擔。

除離職補償金外，中觀物業的日常工資開銷也超出了湯臣湖庭花園業委會的想象，員工人數也不符合常理。

據湯臣湖庭花園業委會相關負責人介紹，中觀物業用工人數並未隨著各期物業交付而增加，在2013年人數高達70名，後逐年下降至2015年的55名。工務崗位數量一度高達17名，但小區320餘戶業主均係別墅並自帶花園，公共區域的設備及公區綠化麵積不大，需要維修的公共區域及設施較少。

“由於中觀物業未能提供相關人員的工資發放數據，我們懷疑該人員係開發商案場服務人員及開發商在質保期為小區維修的工程人員。按照新換物業2023年月均人員工資支出28萬元計算，40名用工人數作為合理參考，中觀物業超出合理部分的約889萬元工資應予以扣除。”湯臣湖庭花園業委會闡釋道。

李俊告訴記者，中觀物業羅列的員工餐費及交通費也存在造假嫌疑。例如，用工程款發票衝抵餐費，汽油費發票和許多連號出租車票衝抵交通費。

審計報告顯示，中觀物業未能提供相關銀行支付至員工賬戶的流水明細，同時僅提供了2020年的員工餐費及員工交通費明細清單。合計約545萬元的交通費及餐費以發票報銷形式列支，其中以汽油費發票及交通費定額發票形式報銷交通費約131萬元，以餐飲公司開具的餐飲發票形式報銷餐費約62萬元；以商貿公司開具的餐飲發票形式報銷餐費約30萬元；以工程公司開具的工程款發票形式報銷餐費約322萬元。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，餐費和交通費屬於企業或員工的日常支出，可能會視為合理成本。但若合同約定超過一定金額需業主批準，業委會也對費用享有審核權。如果對票據存疑，可能涉及違規報銷問題，業委會有權質疑並要求審計。

追討2800萬元物業費結餘

時間撥回至2007年10月，湯臣湖庭花園一期開盤銷售，彼時銷售價格為2.8萬—3.8萬元/平方米，物業費高達6元/平方米。據了解，近幾年該項目房源的成交均價約為12萬元/平方米，單套總價約3000萬元。

記者了解到，作為上海市豪宅項目，湯臣湖庭花園針對物業公司采取酬金製。與常規的包幹製不同，酬金製是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

在酬金製模式下，物業公司更像是一個“財務管家”。但據業主反映，中觀物業在服務湯臣湖庭花園過程中“裸奔”了13年。

李俊告訴記者，中觀物業在服務期間從來沒有公示過賬目，直到2020年在全體業主再三要求下，才公布了一次財務報表。也正是這張報表，讓業主看出了其中端倪，最終業委會決定將其告上法庭。

在一審、二審判決中，中觀物業應收未收的物業費，270餘萬元裁員補償開支，未能提供報銷票據的交通費、餐補費支出等成為雙方爭議的焦點所在。在二審中，業委會要求中觀物業返還向業委會收取的物業費結餘2800萬元。最終，經法院二審判決，中觀物業返還業委會物業服務費結餘404.5萬元，並按同期LPR利率支付資金占用損失。

“中觀物業應收未收物業費約857萬元。”據湯臣湖庭花園業委會訴訟代理人、上海市錦天城律師事務所律師祝茗嶼介紹，2007年8月至2008年8月，湯臣湖庭花園一期尚未交付，中觀物業在此期間為項目開發商湯臣集團提供服務。中觀物業列支了巨額人工費及維護費，但審計報告顯示湯臣集團並未支付物業費，這部分欠費占據了“應收未收物業費”的大部分款項。

“湯臣集團財報顯示，中觀物業的物業費收入並表到湯臣集團，說明雙方是深度捆綁的關聯企業。雙方關聯交易導致物業費收入減少，但中觀物業要求全體業主買單。此外，‘應收未收物業費’還包括小區部分業主欠繳的物業費，但中觀物業沒有積極履行催繳義務。”祝茗嶼闡釋道。

王玉臣指出，在酬金製模式下，酬金是從預收物業服務費中提取的，也就是實際收取的物業費。日常物業費由物業公司進行催收，如果開發商拖欠物業費，物業公司也應積極履行催收義務。如果物業公司不履行催收義務，需要承擔相應責任。

法院一審審理認為，若將中觀物業未實際收取的費用作為物業費結餘支付給湯臣湖庭花園業委會，將與酬金製模式下收取10%固定比例酬金的權利義務失衡。上海市第一中級人民法院在二審中也確認了這一點。

值得一提的是，二審判決書確認，中觀物業於2020年12月31日撤場後仍然收取物業費，共計約102萬元，提取10%計10.24萬元作為管理酬金，剩餘92.17萬元應返還給湯臣湖庭花園業委會。

根據上海市第一中級人民法院二審判決，維持中觀物業支付業委會公共收益約100萬元；中觀物業返還業委會物業服務費結餘約404.5萬元及資金占用利息；業委會支付中觀物業管理酬金差額約37.4萬元。

知名豪宅陷服務口碑危機

在中觀物業背後，正是曾建造上海市高端豪宅湯臣一品的“明星企業”湯臣集團。

湯臣集團相關人士日前在電話采訪中也向記者坦陳：“中觀物業是屬於湯臣集團旗下的公司。”

據了解，中觀物業為多個湯臣集團開發項目提供物業服務，例如湯臣一品。

據多家媒體報道，一位湯臣一品業主於2010年花費9500萬元購買豪宅，近年來遭遇3次“漏水”“反水”問題。在解決“反水”問題過程中，中觀物業隻做了現場清掃，而對於“反水”原因、責任認定和後續解決方案等問題，一概沒有提及。

值得注意的是，今年1月，湯臣集團董事局副主席湯子嘉在接受新華網采訪時曾表示，自己對於“好房子”標準的理解是，能不能提供給居住者以美好生活體驗。“最希望客戶遠遠望到小區，就能從內心喊出‘我到家了’，這是真正的歸屬感。”

“公司打造的社區從客戶踏入社區外圍開始，就能從外部園林、內部景觀、公共空間、配套設施、戶型、附加空間以及物業服務中得到細膩愉悅的體驗。”湯子嘉表示，公司做好公共區域部分的配置，運營好公共空間，“這是考驗高端住宅項目至關重要的維度”。

湯臣湖庭花園曾打出“生活在國際前沿”的宣傳語，但公共空間管理飽受業主質疑。記者在走訪中發現，湯臣湖庭花園會所B區負一樓已全部改為由6個區域組成的考拉倉，每個倉庫容積在1—6立方米不等，並麵向社會24小時開放。

公開資料顯示，上世紀90年代初，作為首批外資企業，湯臣集團參與到上海市浦東新區的開發大潮中。至今，位於上海市的一係列住宅、商業地產仍為湯臣集團的“搖錢樹”。

據湯臣集團2024年中期報告，在整體物業分類中，位於上海市浦東新區黃浦江畔陸家嘴的4棟湯臣一品住宅為湯臣集團的首要經營溢利來源，而位於澳門和香港的物業項目沒有錄得任何收入。

財報數據顯示，截至2024年6月底，上海項目帶來了6456萬港元的收入，占湯臣集團經營收益總額的48.34%。“收入主要來自租金收入，其餘則來自物業管理費。”

湯臣集團日前發布的正麵盈利預告也顯示，公司在2024年的綜合溢利增長主要與在上海市的物業發展及投資業務有關。2024年，公司股東應占除稅後綜合溢利將較2023年同期的4268萬港元大幅增長310%至320%。

未來幾年，湯臣集團在上海市仍將有項目入市。根據2024年中期報告，湯臣集團所持有的、位於浦東新區金橋鎮的地塊將建設“湯臣君品”項目，即湯臣金橋花園。

據了解，該地塊中麵積達32.87萬平方米。湯臣集團方麵表示，自2024年開始的4年內，公司將分六期建設完成上述項目。其中，第一期項目包括43戶獨棟洋房，截至2024年上半年已經售出40戶，收到預售房款約27.26億港元，第二期及第三期項目則按計劃動工興建，預計將在2026年竣工。