年輕人不買房，取消公攤有用嗎

12月12日，衡陽市三大官方機構——自然資源和規劃局、住房和城鄉建設局以及發展和改革委員會，攜手發布了《關於全市商品房銷售實行套內建築麵積計價的通知》。

該通知明確指出，自2025年新年伊始，衡陽市的商品房銷售將全麵轉向以套內建築麵積為計價基準。套內建築麵積，即專有建築麵積，涵蓋了房屋的實際使用空間、牆體麵積及陽台麵積。

專家指出，多地出台取消公攤的政策表明，這有可能是2025年的一項重要工作。

其實在今年以來，已經不止衡陽實踐取消公攤麵積的做法了。

河北省張家口市在12月17日由市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布了《關於推動房地產市場平穩健康發展的若幹措施》的通知。通知提出，要落實取消普通住宅和非普通住宅標準相關政策，並鼓勵實行“現房銷售”，同時逐步推進“取消公攤”的舉措。

廣東的肇慶市也緊隨其後，發布了關於商品房實行按套內麵積計價的通知，為這一改革樹立了新的標杆。

現在熱議霸榜，引發了社會的廣泛關注和討論，特別是關於取消公攤麵積是否會導致房價上漲、購房需求增加等話題，更成為人們關注的焦點。

一、取消公攤的政策背景

自公攤麵積的製度施行以來，圍繞其中所引發的爭議有很多，時間跨度很長，可以說是一直都未停過。

老一代中青年對公攤麵積的概念了解可能會稍微深刻一些，但一些新晉的新一代年輕人對此或許會略感不解。（我一般將95年之前的成為老一代青年和老一代中年）

隻因在這看似合理的製度設計裏，在實際操作中卻常常讓現在普遍的年輕購房者感到困惑和不滿。尤其是不滿者居多。

一者是對於公攤麵積具體規則並不了解，導致在購房過程中往往被開發商所主導，難以做出明智的選擇。

二者是公攤麵積的計算規則複雜且缺乏透明度，使得購房者難以準確判斷自己購買的房屋實際使用麵積。

在大多數情況下，購房者隻能被動接受開發商提供的公攤麵積數據，而這些數據往往存在較大的水分。

例如，在山東青島某小區，業主購房後發現公攤麵積占比竟然高達46%，這一數字令人震驚。

這意味著購房者花費了大量資金購買的房屋中，有近一半的麵積是無法實際使用的公共部分。這種不合理的現象無疑嚴重損害了購房者的利益，也引發了社會對於公攤麵積製度的廣泛質疑。

除了計算規則複雜和購房者權益受損外，開發商在公攤麵積中的可決策空間也是令人難以接受的。

由於公攤麵積的具體劃分和計算標準缺乏明確的法律法規約束，開發商往往可以隨意調整公攤麵積的比例和範圍，從而謀取更多的利益。

這種不透明的操作方式不僅加劇了購房者對於公攤麵積製度的不滿，也助長了房地產市場的亂象。

在經濟下行的2019年下半年至今，房地產市場經曆了從高速增長到增速放緩的轉變，市場規模、區域分化、企業策略和政策環境等方麵均發生了顯著變化，尤其是新一代年輕人消費觀念轉變，普遍民眾的收入和長尾經濟收益萎縮之後，房子這類高額支出的商品，開始慢慢變成“不急著的”擁有的物件。

2023年下半年以來，隨著政策的優化和調整，房地產市場出現了一些積極變化，如新建商品住宅網簽備案量整體回升、新房和二手房的成交量溫和上升等。

到2024年，政策繼續加力推動房地產市場止跌回穩。例如，9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，12月政治局會議再次強調“穩住樓市”。這些政策一定程度上給市場注入了些許信心，推動了市場的逐步回穩。

隻是供應端麵臨的困境並非單純的政策問題，而是市場、資本和需求問題。如新開工麵積同比下降、施工麵積減少、市場庫存高位、企業資金壓力等。這些問題在短期內難以完全解決，因此房地產市場仍麵臨一定的調整壓力。

近年，針對這些問題，各地政府及相關部門紛紛開始回應和行動。

取消公攤，就是向房產市場開的重刀了。

二、是否真的能促進購房增長？

公攤麵積過大，導致購房者實際得到的房屋麵積遠低於購買時的預期，一直是困擾購房者的難題。

有媒體曾報道，有購房者購買了一套標稱110平方米的房子，但到手後卻發現套內麵積僅有60多平方米，公攤麵積從銷售人員口頭承諾的31%變成了46%，這種巨大的差異嚴重侵犯了購房者的知情權，也引發了市場的混亂。

購房者無法準確了解所購房屋的真實情況，自然會對消費和投資產生疑慮。

近年來，取消公攤麵積逐漸成為了一種共識。2019年，住房和城鄉建設部發布的《住宅項目規範（征求意見稿）》就提出了以套內使用麵積進行交易的建議。

此後，這一趨勢明顯加快，廣東肇慶、湖南湘潭等地開始要求房企按套內麵積計價宣傳銷售，浙江杭州也出台了相關規定，提高得房率。這些措施得到了大眾的廣泛認可，因為“所購即所得”是基本的消費常識，在房產領域同樣應該適用。

如果現在是70年代、80年代的那一群人是商品房消費主力，那麽取消公攤麵積的舉措，確實是有極大可能會增加購房欲望，實現商品房銷量增長的。

但現在房子的主需人群，是那些還在奮鬥著的年輕人。

在當前全球經濟波動、複蘇緩慢的背景下，年輕人的消費觀念和購房決策正經曆著深刻的變化。

2024年的調查數據顯示，約四成人預計年度可支配收入沒有顯著變化，而超過半數人預計總消費支出將在10%至30%的範圍內波動。近四成人收入減少，超四成人支出減少，特別是在收入方麵，大幅減少的受訪者比例高達14.6%，而大幅增加的比例僅為3.4%。

麵對這樣的經濟環境，年輕人在消費上變得更加精打細算和精益求精。

他們更加注重性價比，對折扣的吸引力尤為敏感，46.7%的受訪者表示折扣足夠大時會選擇消費。

同時，在寧願多花錢也不願降低品質的日常消費中，飲食以73.5%的比例高居榜首，旅遊則以36.1%的比例緊隨其後。這些變化表明，年輕人在消費上更加注重品質和精神滿足，而非僅僅追求物質享受。

那在購房觀念上呢？新一代年輕人也展現出了新的態度。

調查顯示，近八成受訪者短期內其實並不打算購房，而已購買或計劃購買的人僅占7%。

這一變化反映出，房產作為“人生第一大件”的地位正在被重新審視。

有房的人更關注房間內的消費，如無房者則在旅行、服飾鞋包、精神消費等方麵有著更高的投入。

這種差異其實正好表明了一個現象：年輕人對於購房的決策已經不僅僅局限於傳統的“安家立業”觀念，而是更加注重個人生活品質和精神追求。

這麽論下來，取消公攤麵積的舉措對於促進年輕人購房欲望和商品房銷量增長的作用短期內可能十分有限。

有些媒體說，取消公攤麵積計價模式的改革不僅是為了促進商品房銷售，更是服務於多項戰略目標。這一改革有助於提高購房者的權益保障，推動房地產市場的健康發展。

這其實是本末倒置的。

雖然取消公攤麵積能夠提升房價的透明度和市場的規範性，但更重要的是要解決年輕人購房麵臨的實際問題，如提高收入水平、優化貸款政策等。

按實際的社會現象看，年輕人的購房決策更多地受到經濟環境和個人收入水平的影響，而非單一的政策調整。

如果說是服務於經濟戰略目標，我並不認為取消公攤麵積的計價能夠對國家整體的戰略目標發揮很大的助力。

倒不如實際點，考慮如何提升年輕人的收入水平，擴大新一代中產階層的囊括範疇，重新將房產市場裏的供需關係給調整好，而不是從一些“邊角料”上去做改變，哪怕這個“邊角料”似乎更大一些。

三、婚育觀念轉變與租房市場興起

除了收入與支出不匹配，還有觀念上的不同。

與70年代、80年代的人相比，新一代年輕人對購房的觀念可能更加開放和靈活。

他們可能更願意選擇租房或共享住房等新型居住方式，而不是將購房視為唯一或首選的居住選擇。

在他們看來，擁有一套屬於自己的房子不再是衡量生活成功與否的唯一標尺，也不再是步入婚姻殿堂的先決條件。

相反，越來越多的年輕人開始重視生活的品質和個人的發展空間，他們傾向於將有限的資源投入到旅行、教育、興趣愛好等能夠豐富精神世界和提升個人能力的領域。

這一觀念轉變與租房市場的興起形成了良性互動。

隨著租房市場的日益成熟和多樣化，從高端公寓到經濟型合租房，從短期旅居到長期租賃，各種類型的房源滿足了不同年輕人的居住需求。

加之政府對租房市場的政策扶持，如提供稅收優惠、完善租賃立法、加強租客權益保護等，使得租房成為了一種穩定、可靠且靈活的居住選擇。

越來越多的年輕人加入了“租房大軍”的行列。

調查顯示，新的租房家庭中，不乏原本已購房的年輕人。他們中的許多人是在2018年後房價和利率高位時“上車”的。麵對資產貶值和背負房貸的壓力，他們選擇將自有住房掛牌出售，轉而尋找地段更佳、配套更完善的租賃房源。這一決策背後，主要基於兩點考量：

一是資產貶值背景下，相比居無定所，背負房貸帶來的不安全感更為強烈。

自2022年起，中國房價步入持續下跌通道，2023年12月，一線城市房價更是連續三個月下滑。核心資產的貶值不僅反映了宏觀經濟的劇烈波動，也加劇了居民的不安全感，損害了消費信心。對於背負巨額房貸的普通家庭而言，一旦失業或收入中斷，後果將不堪設想。因此，降低杠杆率、套現以增加安全感成為了他們的理性選擇。

二是租金呈現出不斷下降的趨勢。

2023年，全國重點50城住宅租金微跌0.3%，而到了2024年上半年，跌幅擴大至0.9%。在過去一年裏，一線城市租金持續下滑，北京和上海的租金分別同比下滑了5.94%和5.15%。易居研究院的數據顯示，今年6月，上海平均租金降至2019年以來的新低。到了8月份，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑了15個百分點，租客的資金壓力顯著減輕。

在租房市場蓬勃發展的背景下，年輕人不再受限於購房帶來的經濟壓力和時間成本，他們可以在不同的城市之間自由遷徙，追求更好的職業發展機會和生活體驗。這種流動性不僅促進了年輕人的個人成長，也為社會注入了更多的活力和創新。

因此，取消公攤麵積雖然在一定程度上能夠減輕購房者的經濟負擔，但對於已經降低了購房欲望、更傾向於租房生活的年輕人來說，其直接影響可能相對有限。

取消公攤更多地是作為一個房地產市場規範化的舉措，旨在提升購房的透明度和公平性，而年輕人對居住方式的選擇則更多地受到個人價值觀和生活理念的影響。

在婚育觀念轉變和租房市場興起的雙重作用下，年輕人對房產的態度正變得更加理性和多元。

還有一個更更重要的原因，也最值得大家思考：現在的“錢”是不是不值錢了？

所以，如果是真正取消公攤麵積計價，短期內雖然不會大量吸引年輕人買房，但長期看，是利好民生的。

但若隻是將公攤的價格並入房價中，無論最後商品房的銷售價降低或者上漲，其本質隻不過是換湯不換藥，並無一些好處。