數百業主煙台買洋房後被告知“政策變動”不能交房

“我們買的是洋房，現在他們要強行給我們置換公寓或高層住宅，那能一樣嗎？”山東煙台萊陽丁字灣世紀文化城地塊八H區洋房的業主們反映說。

今年10月以來，這些業主陸續接到了來自風險防範化解處置專班、開發商甚至律師事務所的函件，在持續不斷的致函和相關職能部門的約見、登門交流中，業主們逐漸弄清楚了一件事：他們所購買的洋房因為政策原因無法原地交房了，而當地政府和開發商研究了一套房產置換方案，按照相應的規則置換附近的公寓或高層住宅，如果不按時置換未來或將一無所有。

不少業主提出了退房要求，但相關方的回複是，目前被授權的處置方案僅是置換，並不包括退房，這讓業主們難以接受。

數百業主煙台購買洋房，

三年後被告知因政策問題無法原地交付

丁字灣位於山東省煙台市萊陽市南端，東北臨煙台，西南靠青島，擁有長達27.5公裏的海岸線。此處環境優越，海深水闊，風平浪靜，是一個天然避風港。近年來，此地被規劃成為遠近聞名的省級旅遊度假區，聘請國內外專業設計機構，以澳大利亞黃金海岸為藍本，將度假區定位為山東藍色經濟帶上的重要戰略節點，國際生態健康養生養老產業城，丁字灣休閑度假旅遊和現代服務業核心區，遊艇產業和海洋高新技術產業聚集區，國家生態文明示範區。

因而，一些高端的康養項目、住宅樓盤在早年開工建設，而涉事的丁字灣世紀文化城地塊八H區洋房就是由某知名地產企業開發建設。由於項目所在位置優越，吸引了來自全國各地的業主來此置業。



涉事的丁字灣世紀文化城地塊八H區洋房由某知名地產企業開發建設，所在位置優越

“我們在這裏買房子就是打算養老用的。”來自山東青島的業主齊先生介紹，他是2020年6月購買由萊陽裕景隆置業有限公司作為開發商的丁字灣世紀文化城項目洋房，而隨後知道2021年，先後有來自全國各地的480餘戶業主在這裏的洋房項目購買了房子。



480餘戶業主在這裏的洋房項目購買了房子

然而，事不隨人願，2021年9月，萊陽裕景隆置業有限公司上級集團經營狀況出現問題爆雷，項目被迫停工停產。2022年1月，按照上級要求，國資控股的山東丁字灣南海新城投資開發有限公司全麵接管該項目，項目名稱變更為中國膠東香島灣項目。

“我們買房時這個項目的土地使用證、房屋預售證等五證齊全的。” 齊先生介紹，甚至部分業主的合同當年已在當地備案，通過煙台住房保障和房產交易官網可查詢到。雙方合同約定交房時間為2023年12月31日，但到了2023年3月24日，南海城投公眾號發布公告將交房日期延遲到2024年12月31日，隨後房屋封頂後再度停工。

更令業主們沒料到的是，自2024年10月上旬開始，大家陸續多次接到萊陽市風險防範化解處置專班工作人員電話、短信通知及登門拜訪，以及萊陽裕景隆置業有限公司律師函及告知函等方式通知業主們，稱因政策原因，該地塊不能交付了。“強製要求按照交付房款金額並給予一定的9折優惠置換到一、二、三地塊的高層或公寓，並明確告知退款沒錢不可能退。”齊先生說，對這有失公平、公正的置換方案，廣大業主們表示不能接受。

存在違規填海、在海域範圍內

違規辦理用地手續等問題，

涉事洋房所在地塊土地證被收回

眼看著房屋封頂了，突然出了這麽一檔子事，業主們一頭霧水。

齊先生表示，為了弄清楚情況，業主們曾多次要求專班工作人員出示相關的政策文件，對政策進行合理的解釋和公告，但專班工作人員以保密為由，不出示任何的相關文件，僅僅口頭說是政策原因，“後在我們廣大業主一再堅持下，部分業主僅看到了其手機上相關的圖片材料，真實性不知。”齊先生稱，在業主們持續追問下，工作人員才簡要告知大家說政策是2021年下半年下發的土地紅線問題導致地塊八不能建設。

“隨後，我們業主通過政府官網學習政策及海岸線知識，發現2024年4月28日煙台市政府網公開信息公布了關於煙台市2023年度中央生態環境保護督察整改總體情況，才大致了解了情況。”齊先生說，據業主們了解，2017年，督察組曾在檢查中發現山東省部分區域違規填海，要求整改落實。2018年督察組“回頭看”發現，部分地方不但沒有落實整改要求，反而一犯再犯。第一輪督察反饋後，煙台市萊陽市又陸續在海域範圍內違法違規辦理用地手續 80 宗，涉及麵積逾 450 公頃。2021年督察組第二輪對於部分地方及部門在海域範圍內違規辦理用地手續、大量海域被違規填占問題進行整改，山東省整改方案明確要求萊陽市暫停陸海交叉管理區域內已辦理用地手續項目的施工建設，但該市不僅未停止相關項目的工程建設，還繼續為違規項目發放施工許可證15張。

齊先生說，在隨後與當地政府工作人員的交涉中了解到，他們所購洋房項目所在地塊八H區就在上述15張收回的違規許可範圍內，依照政策，該地塊將不能用於房地產開發，因而將無法原地交付。

業主們反映被通知強製換房，

提出“五點疑問”希望澄清責任

“他們提出置換的方案，似乎我們隻能接受，一是沒有別的方式，另外是如果不接受未來可能經濟受損，甚至一無所獲。”齊先生表示，不僅如此，包括當地相關部門及開發商采取了包括發律師函、通知函，電話、短信通知、約談及登門拜訪甚至異地登門拜訪的方式進行通知，令業主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強硬，業主感覺帶著威脅意味。

齊先生表示，他和妻子曾經接到過多方麵的短信告知以及各類函件，其中包括開發商委托律所發來的律師函，除講述了房屋因政策不能交付的情況外，還表示，如逾期未辦理相關手續，由此造成的財產損失與委托人無關。“我是青島人，他們還通過我們這裏的職能部門來過我家甚至單位。”齊先生稱，他還曾與多名維權業主有聯係，其他人的遭遇與之相似。



齊先生表示，他和妻子收到的告知函和開發商委托律所發來的律師函



業主收到短信通知，稱因政策原因，該地塊不能交付了

業主們向記者提供了萊陽裕景隆置業有限公司兩種不同表述的告知函，一種係麵對普通身份的業主，函件中稱，絕大多數業主已進行房屋置換，保全了資產。為保障您的合法權益，現再次致函，請您於2024年12月15日前至我公司進行房屋置換或辦理有關事宜。函件中強調，當前該公司涉及的訴訟案件較多，法律風險很大。如業主未能按期辦理有關事項，置換房源將被依法依規處置，屆時，該公司將無法保障業主的財產不受損失。

另一份告知函的內容則略顯不同，其中除了提到以上內容之外，還進一步稱，“作為國家工作人員……不但沒有順應形勢、積極置換、保障利益，而是逆流而上、百般抵觸、拒不置換，在業主中造成了很不好的影響。希望您認清形勢、理解政策，盡快完成置換，保障好個人利益，展現出黨員幹部的良好形象。”



令業主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強硬，業主感覺帶著威脅意味

“更離譜的是，原本能從煙台住房保障和房產交易官網上查詢到的個人網簽備案信息，從11月15日以後，已莫名其妙地消失，查詢時僅顯示：政策原因該地塊不能交付。”另一名業主表示，本來雙方是很正常的商品買賣關係，有合同有法律約束，一切按照規矩辦事，就算因為政策原因無法交付，大家都能理解，但也應本著公平、公正的態度進行處理，不能無視群眾利益。可相關工作人員的做法讓人不能接受,多次要求業主去起訴，甚至明確告訴業主：官司業主必贏，但就是拿不到錢。



個人網簽備案信息，從11月15日以後已莫名其妙地消失，查詢時僅顯示：政策原因該地塊不能交付

“公寓和高層的居住質量怎麽能跟洋房比？況且地產公司爆雷後，那裏的一個童世界遊樂項目也黃了，現在那邊是生活、上學、購物、醫療都不方便，也就是說公寓和高層其實不好賣了。”業主們說。

齊先生稱，讓業主費解的是，2021年下半年紅線政策出來後，當地為什麽還允許地塊八繼續建設？當時在職能部門設立監督賬戶的情況下繼續銷售，購房人款項打入監督賬戶，第一個疑問是職能部門有沒有監督、監管責任，相關人員是否存在瀆職、不作為等行為？二是對購房人為什麽沒有盡到告知的責任？三是對2021年下半年新購房人是否涉嫌合同欺詐？四是所謂的政策調整責任應由誰來承擔？五是明知道地塊違反政策，還繼續拿保交樓資金施工又該如何追責？大家希望相關部門澄清問題，給業主們一個明確的答複。

當地回應稱“努力試圖原地交房但失敗”，

地產商稱置換已是“最壞結果中最好的安排”

那麽，對於業主們的控訴，當地是何態度呢？

日前，華商報大風新聞記者多次聯係當地負責處理此事的丁字灣度假區黨工委書記、管委會主任、風險防範化解處置專班辦公室主任劉某均未果，短信表達采訪意圖亦未獲回應。

記者從業主手中拿到了兩段據稱是這位負責人致電業主交涉此事的通話錄音，錄音中他一再強調，目前原地交付因政策原因已無法實現，而且根據上級下達的“保交”任務中也隻有置換選項，而沒有退房的方案。他表示，目前情況下，未來八號地洋房項目肯定要破產清算，如果業主不接受置換方案，可能損失更大。就業主關於涉事區域早已被確定為違法為何依然施工並銷售的情況，這位負責人稱，當地一直在努力希望能實現原地交付，但最終努力失敗了。兩段錄音中，兩名業主始終無法接受自己合法購房卻因政策或者監督不到位而導致損失的情況，表示不願接受置換條件，該負責人與兩位業主的交涉均無果而終。

隨後，記者多次聯係告知函中萊陽裕景隆置業有限公司營銷中心的一名陳姓經理，他表示，自己不能隨便做出答複，但也表示，他們正在盡最大的努力去保障業主不受財產損失。

“目前的置換政策是在最壞辦法中最好的辦法。”陳經理表示，很多不可抗力的因素導致了目前的現狀，目前原地不能交付了，就隻能異地交付，最大程度保障業主利益，“可能在房子的品質上有所不同，但在麵積和價格上補回來了。”陳經理稱，目前涉及的400多戶業主已有大部分業主進行了置換，業主也比較滿意，“目前正就剩下的業主進行協商。”

對於陳經理的說法，有業主表示，目前確有部分人已經置換，但比例並不像陳經理所說的那樣，“至少還有140戶以上，而且目前已經有業主在準備材料打算提起行政訴訟。”

律師稱開發商違約，

當地政府也涉嫌違規違法，

業主可訴訟維權

“當地政府涉嫌存在持續違規辦理用地手續與發放施工許可證的行為。”就此，知名刑事辯護律師、河南澤槿律師事務所主任付建認為，2017年督察發現違規填海問題後，2018年“回頭看”仍未整改，且2021年第二輪督察發現萊陽市在海域範圍內違規辦理用地手續80宗，涉及麵積逾450公頃，還繼續為違規項目發放施工許可證15張。當地政府未履行告知義務，對於政策調整及地塊存在的問題，政府部門未及時向購房者盡到告知責任，導致購房者在不知情的情況下購買了可能存在風險的房產，損害了購房者的知情權。

付建說，開發商不能如期交付甚至不能原地交付已構成違約，業主可以進行民事訴訟， 起訴開發商違約。付建表示，盡管項目存在政策問題，但開發商在銷售過程中，若未如實告知地塊風險，業主可依據購房合同起訴開發商違約，要求其承擔違約責任，如退還購房款、支付違約金、賠償利息損失等。業主勝訴後可以申請強製執行，如果業主勝訴但開發商或相關責任方不履行賠償義務，業主可以向法院申請強製執行。

“業主也可以提起行政訴訟維護自己的合法權利。”付建表示，當地政府在明知地塊存在違規填海、海域範圍內違規辦理用地手續等問題，且違反山東省整改方案明確要求暫停陸海交叉管理區域內已辦理用地手續項目施工建設的情況下，依然為涉事地塊八H區項目發放施工許可證，這一行為直接導致項目繼續建設，使業主基於對政府審批行為的信任而購買了存在巨大風險的房產，最終麵臨無法交房的困境，且政府違規辦理用地手續，監管不力導致業主的利益受到了極大的損失。