2024年6月，山西太原某售樓處
一項惠及1.5億人的政策利好在萬眾期盼中出爐。
在9月24日舉行的國新辦發布會上，中國人民銀行行長潘功勝正式宣布，降低存量房貸利率。
潘功勝續稱，相關文件會在近期正式發布。因為涉及的借款人很多，銀行需要有一定的時間進行必要的技術準備。“大家不要今天下午就跑到銀行去了。”
“喜大普奔。”在看到消息的那一刻，北京購房者楊林（化名）就已經在盤算著房貸利率下調後月供能省多少錢了。
“如果房貸利率加點取消，我每個月的按揭能省150元左右，可以下館子吃一頓飯了。”楊林告訴作者。
不過，楊林另有打算：“我特別想換一塊新的蘋果手表，免息分期24期的話每個月要125元，房貸利率調整的話剛好把手表的錢省了出來。”
在短短1年左右的時間裏，金融監管部門兩次宣布降低存量房貸利率，實屬罕見。去年8月31日，央行、國家金融監管總局聯合發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
再次調降存量房貸利率決策的背後，正是中央希望減輕居民負擔、激發投資和消費活力、穩定房地產市場的殷殷期盼。
“終於舍得換手機了”
在此次房貸利率下調前，楊林從去年10月開始先後4次提前還貸，合計還了55萬元，月供從近9000元降到了6200元左右。
“現在湊點錢就想提前還貸。”楊林表示，每次還完看到月供低了一些，心情就輕鬆一些。
2019年，北漂5年多的楊林在父母的支持下終於“上車”了一套小房子。
楊林告訴作者，當時北京房價整體一路上揚，加上租房生活令人疲憊不堪，她受夠了房東隔三岔五要漲房租，也厭倦了總是吵鬧的合租室友。
這套小房子總價在300多萬元，貸款150萬元。當時的貸款利率為基準利率上浮10%，為5.39%，每個月需要還近9000元的貸款。
楊林表示，當時月供的壓力並不太大，用上公積金後每個月的房貸支出和租房費用差不多。“那時覺得，未來賺的錢肯定是越來越多的，工作也很有激情。”
搬家那天，楊林和朋友一起去牛街聚寶源吃了頓火鍋。“終於在北京有家了，可以睡個踏實覺了。”楊林想。搬進新家後，以前嫌搬家會帶來麻煩的係列精裝書、成套的瓷器都被楊林買了回來，這樣的幸福感一直持續到了2023年。
從2022年開始，由於理財收益下滑，疊加資本市場波動，不少居民開始提前還貸。為減輕居民利息負擔，改善消費者預期，2023年8月31日，央行、國家金融監管總局推出降低存量首套房貸利率政策。
央行在2023年第四季度《貨幣政策執行報告》中提到，超過23萬億元（去年末個人房貸餘額為38.17萬億）存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。
楊林並不在這1.6億人中。《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提出，新發放貸款利率不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
當時，全國多數城市首套房的貸款利率下限已調降至LPR基準或以下，而北京、上海、深圳等一線城市仍有不同程度的加點。以北京為例，自2019年10月以來，北京首套房貸利率下限為LPR+55個基點。今年“517新政”新政後，北京、上海、深圳等一線城市均將首套房貸利率下限調整為LPR-45個基點。
楊林等多數在2019年10月至2023年間在北上深等一線城市的購房者成了政策夾心層。《經濟觀察報》據央行數據測算，這一時期新增個人住房貸款大約在8萬億元。
發覺自己的房貸利率無法下調，理財、基金等投資收益不佳，疊加公司降低了公積金比例，楊林有了一絲危機感，萌生了提前還貸的想法。
楊林告訴作者，準備提前還貸後，自己衣服都買得少了，基本都選優衣庫基本款；出行優先地鐵和公交車，打車也盡量選拚車，立省一半；以前每2年就會換新手機，但現在手上用了4年的iPhone12，她覺得還能再撐撐。“我最近去手機店看了好幾次iPhone16了，遲遲沒有下手。”
而此次存量房貸利率確定再次下調後，楊林對作者表示：“終於舍得換手機了。”
潘功勝在發布會上提到，此次存量房貸利率調整，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概在1500億元。
北京購房者月供有望節省上千元
盡管此次調整細則尚待央行文件明確，但對於購房者減負效果顯著，此前首套房貸利率下限處於高位的北京、上海、深圳等一線城市尤甚。
作者計算，以北京剛需首套住房為例，假設商貸金額為200萬元期限為25年，在此次調整前，其貸款利率為4.4%（LPR為3.85%），等額本息方式下月供為11003.43元，利息總額為130.1萬元。
假設僅取消加點調整至LPR水平，其月供為10391.8元，每月可省611.63元，利息總額為111.75萬元,可省18.35萬元。假設調降至最新利率水平3.4%（LPR-45個基點），其月供為9905.53元，每月省1097.8元，利息總額為97.17萬元，可省32.93萬元。
潘功勝表示，（降低存量房貸利率）有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
的確，在去年調降首套房貸利率後，提前還貸潮有所緩解。
《中國區域金融運行報告（2024）》披露，政策出台後，2023年9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出台前（2023年8月）下降10.5%。
不過，進入2024年，隨著新發房貸利率與存量房貸利差進一步擴大，居民投資體驗不佳，“提前還貸就是理財”再次興起。
有網友分享，自己提前還了60萬，因為二套住房貸款利率加點後高達5.85%。“不是故意要幫大家（逼銀行降利率），實在是利率太高了。”
作者據Wind統計，15家主要上市銀行上半年個人住房貸款規模下降了3083.24億元。以農行為例，上半年其個人住房貸款投放3096億元，但餘額下降了1006.71億元。
此外，經營貸、消費貸利率持續走低，普遍低於存量房貸利率，也令不少購房者蠢蠢欲動。
廣發證券首席經濟學家郭磊在9月初的《存量房貸利率調整：政策邏輯、方式與影響》報告中指出，提前還貸可能是壓製消費的因素之一。7月城鎮和鄉村消費同比增長分別為2.4%和4.6%，廣發證券認為，這一分化背後“可能包含房價調整所帶來的居民資產負債表效應”。
郭磊指出，降低存量房貸後消費有較大概率受益。過去四個季度全國居民人均消費支出/人均可支配收入的比值大約是71%。
按照央行每年節省利息支出1500億的測算，理論上有望增加1065億元的消費空間。央行重慶分行的調查也顯示，超三成受訪居民打算將節省的利息支出用於增加消費。
降還是不降？專家爭論
盡管8月末、9月初數次傳出“存量房貸利率將下調”的傳言，但在央行正式宣布前，楊林等多數購房者們對此並不太抱希望。
雖然購房者們翹首以盼，但市場上對是否要再次下調存量房貸利率的爭論也不少。
主要爭議點一是代表銀行盈利能力的淨息差水平已處於曆史低位，再度降低存量房貸利率將會對銀行業利潤水平造成負麵影響。
另一爭議點則在於，去年調降存量房貸利率後，居民是否將省下來的月供真正用於消費。
在9月2日招行中期業績會上，招行行長王良提到，（降低存量房貸利率）還未接到監管部門的相關意見，政策還未得到確認。
銀行業專家董希淼此前表示，存量房貸利率調整是特殊時期采取的特殊政策。“你不能去年調降了一次，今年又想集中調降。這對商業銀行的經營會帶來很大的衝擊。”而調降存量房貸利率後能否拉動消費也很難評判。
瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之則認為，當前存量按揭利率平均為4.1%，新發放按揭貸款利率平均為3.3%，近期有大城市的按揭利率已經降到了2字頭。利率相差過大消費者會有怨言，政府也希望鼓勵消費，因此存量房貸有下調的可能。
野村中國首席經濟學家陸挺在9月初時指出，估計目前存量房貸利率比新增房貸利率高100bp。多次降息後央行降息空間不大，更關鍵是從其他角度降息，例如降低存量按揭貸款利率，一定程度上能減輕居民債務負擔，對消費應該有一定積極影響。
待到潘功勝宣布降低存量房貸利率政策時，市場還是被此次金融監管部門的舉措力度震驚。
民生銀行首席經濟學家溫彬指出，與2023年9月存量房貸利率調降政策相比，本次政策在適用範圍和調降幅度上均有所加強。其中，適用範圍未區分存量首套和二套，因此適用於全部存量房貸市場規模；調降幅度平均下調50bp，超出此前因城施策下對加點幅度的調整。因此，本次調降存量房貸利率政策，預計將進一步降低居民端的資產、負債收益缺口，緩解提前還貸潮，以“價降”換“量穩”，有助於穩銀行資產規模，同時改善居民端消費活力。
深圳購房者李超（化名）告訴作者，他在2020年深圳樓市最火熱的時間段“上車”，當時深圳首套房貸利率下限為LPR+30個基點，而且房貸額度十分緊俏。
不過，隨著市場調整，他的房價較高點回落了25%左右。“每次LPR下調還是開心的，畢竟蚊子腿也是肉。”但他最羨慕的還是房貸取消加點的朋友。
李超告訴作者，房貸利率高位站崗後，自己近兩年在大件商品的購置上很慎重，日常消費、飲食等開支也有了明顯的削減。以前愛下館子品鑒美食的他，現在最愛的是公司食堂。聽聞存量房貸利率將有平均0.5個百分點的調降，“這是兩年來對我最好的強心針了。”李超打趣道，“我願意把省出來的錢50%以上投入到消費中，可以簽承諾書。”
存款利率還要降
居民每年減少房貸利息支出1500億元，意味著銀行每年少賺1500億元。
在當前主要銀行營收、淨利潤負增長的背景下，這並不是一項容易的選擇。但另一方麵，是房貸利率繼續高企、居民繼續提前還貸？還是銀行與居民攜手共克時艱？
溫彬測算，存量房貸利率平均調降0.5個百分點，預計對銀行業淨息差拖累約6.98個BP，帶動營收降幅約2.9個百分點，淨利潤降幅約5.8個百分點。
瑞銀也指出，若存量房貸利率下調，還會下調存款利率進行對衝。
潘功勝提到，將會引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。
人民銀行的技術團隊經過多輪認真地量化分析評估，此次利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。
存量房貸下調對不同類型銀行的影響也有所不同。溫彬指出，國有大行和股份行由於按揭貸款占比較高、影響相對較大；城農商行按揭占比低、影響較小。疊加考慮存款利率的跟進下調，預計基本抵消存量房貸利率調降對銀行端的影響，有效緩解銀行息差壓力。
今年7月25日，國有大行再度下調存款利率，五年期定期存款年利率已經僅有1.8%。股份行、城農商行等的存款利率也在陸續跟進下調中。此前，工行、招行等已相繼下架了利率略高的三年期、五年期大額存單。
如果存款利率進一步下調，居民存款將用於生活消費？購房？還是投資股市？這有待時間給出答案。