集體大甩賣，名媛曾拚團搶的五星級酒店要涼了？

近日，位於北京三裏屯的北京瑜舍酒店宣布將於2024年6月30日正式關閉。近兩年，諸多定位高端、奢華的酒店資產被房地產企業甩手出售。

五星級酒店在中國有怎樣的狂飆發展過程？為何如今紛紛被甩賣？五星級酒店還是一門好生意嗎？

狂飆發展

星級酒店評價是指按照國家或國際相關標準對旅遊飯店進行等級評定的一種製度，通過一係列嚴格的標準和程序，將酒店按其設施水平、服務質量、管理水平等綜合條件劃分為不同的星級等級。我國開始進行星級酒店評價的時間可追溯到20世紀80年代。

目前我國的酒店星級由低到高分為一星級至五星級。星級越高，表示酒店的設施越完善、服務越優質、管理水平越高，能夠提供的客戶體驗越好。

比如一星級酒店，設備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要。三星級酒店不僅提供食宿，還有會議室、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務設施。最高的五星級酒店，設備十分豪華，設施更加完善，包括各種各樣的餐廳選擇，較大規模的宴會廳、會議廳，提供全方位、個性化的客戶服務，能夠滿足所有的商務及旅遊需求。

從改革開放到1990年代，我國酒店業逐步與國際接軌，五星級酒店作為一種新興業態嶄露頭角。1984年，北京長城喜來登飯店開業，成為首個在中國大陸開業的國際五星級酒店。

此後，國內也開始嚐試創建自己的高端酒店品牌，如北京的昆侖飯店、上海的和平飯店等，它們既承擔接待國內外重要賓客的任務，也是展示國家形象和提升服務標準的窗口。

進入新世紀，隨著中國加入WTO，以及國民經濟的快速增長和對外開放程度加深，五星級酒店進入快速發展的市場化階段。2008年北京奧運會和2010年上海世博會，進一步推動了高端酒店的需求。外資酒店集團看到了中國市場的巨大潛力，紛紛加快在中國市場的布局。

從新世紀初到2010年代末，是我國五星級酒店狂飆突進的發展階段。五星級酒店如雨後春筍般在全國各大城市湧現。不僅僅是外資品牌酒店紛紛入駐，一批國內高端酒店品牌也發展壯大，如錦江國際、首旅如家、華住集團等旗下的高端品牌。

因何甩賣

然而，2020年以來，五星級酒店的發展轉入平淡期，尤其是後疫情時代，五星級酒店甚至出現甩賣現象。

據南方都市報統計：近兩年，諸多定位高端、奢華的酒店資產被房地產企業甩手出售。2023年，上海萬達瑞華酒店被萬達集團出售；天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店與光合穀溫泉酒店三家酒店被當作抵押物以20億拍賣；萬科以4.8億元向悅榕控股出售多家悅榕酒店管理權；新華聯以3.95億公開出售其持有的唐山鉑爾曼大酒店資產；今年年初，碧桂園掛牌轉讓了包括廣州市增城區鳳凰酒店在內的一係列資產。

五星級酒店何以從狂飆發展轉向集體甩賣？要厘清這一問題，首先必須明確一個重要前提：五星級酒店從來都是一項風險很大、短時間內不一定能賺到錢的投資。

五星級酒店建設，需要高昂的初始投資，包括土地購置、建築設計、建造施工、豪華裝修、設施設備購置、品牌授權（如果是加盟）以及籌備開業等眾多環節，每一項都需要巨額資金投入。

五星級酒店的回本周期又很長。五星級酒店的建設時間本身就很長，從選址、設計、施工到開業運營，可能需要數年時間。開業後，由於其定位高端，房價、餐飲及服務價格相對較高，客源群體相對有限，市場培育和達到穩定的入住率需要時間。投資者需要承受較長時間的資金占用壓力。

五星級酒店的持有成本很高。五星級酒店需要配備高素質的專業團隊，提供高標準的服務，這必然帶來較高的薪酬開支。要保持其高端形象和品質，五星級酒店需要持續進行設施的維護和更新，比如豪華家具的保養、高科技設備的更新換代、精細服務的維持等，都是不菲的支出。即將關閉的瑜舍，業內早就傳聞人工成本極高，“開了16年，虧了16年”。

問題來了，為什麽建設五星級酒店成本和風險那麽高，此前卻出現五星級酒店建設熱？

這背後是房地產熱，房地產熱與五星級酒店建設熱呈現直接的正相關關係。房地產市場火爆時，伴隨著城市化進程加速和城市建設規模擴大，城市形象和功能提升成為重要議題，地方政府積極推動五星級酒店的建設。在土地出讓階段，地方政府會對地塊設定附加條件，比如要求建設一定規模的商業體或五星級酒店。

開發商為了獲得土地使用權，必須按照規定進行相應建設。當然，五星級酒店的存在能夠提升地產項目的整體品質和價值，有助於地產的銷售和推廣。

在經濟發展高速、房地產市場火熱的時候，也是開發商資金充裕的時候，很多投資者看好酒店業的投資前景，認為五星級酒店雖然前期投入大，但在房價上漲和消費需求旺盛的情況下，未來可獲取穩定現金流和資產增值。

然而，後疫情時代，經濟環境的變化，尤其是房地產市場由熱轉冷，房價增速放緩甚至出現回調，影響了房地產企業的銷售預期和現金流狀況。在這樣的環境下，企業需要出售非核心資產以回籠資金，保障公司的流動性。酒店資產通常價值較高，出售這類資產可以幫助企業迅速獲得大量現金，從而緩解資金壓力。

房地產公司持有的高端酒店集體甩賣的情形，由此出現。

生意難做

在當前的情勢下，五星級酒店還是一門好生意嗎？

如果是要新建五星級酒店，可能需要更充分的考量。一方麵，五星級酒店的投資成本大、回報周期長，是擺在麵前的事實，投資者要考慮清楚，自己是否具備長期投資的實力、視角和耐心。

另一方麵，部分市場區域，尤其是大城市和熱門旅遊地，高端酒店供應可能已經過剩，新建項目麵臨激烈的市場競爭，可能導致客房出租率和平均房價承壓。

對於市場上現存的八百餘家五星級酒店而言，需要考量的是如何更好地活下去，或者不至於虧得太慘。

五星級酒店高度依賴於宏觀經濟環境、旅遊市場和商務活動的繁榮程度。在經濟繁榮時期，酒店業務蓬勃發展；但在經濟發展出現波動時，會導致高端酒店消費需求下降，直接影響酒店入住率和收入。

外在環境不容易，很多五星級酒店自身也不爭氣。它們在建築設計、室內裝飾、服務流程、餐飲選擇、客房設施等方麵呈現出高度相似的特點，缺乏鮮明的個性和特色。消費者在不同品牌的五星級酒店中，卻如同置身於一個標準化模板中，這種雷同感使得消費者產生審美疲勞和消費倦怠。

前有懸崖，後有追兵。共享住宿平台（如Airbnb）、精品設計酒店、生活方式酒店、奢華度假村等新興住宿業態以其獨特的體驗、個性化服務和靈活定價策略吸引了一部分高端客戶，尤其是年輕一代和追求新奇體驗的消費者，對傳統五星級酒店的市場份額構成挑戰。

這樣的情境下，五星級酒店生意更加難做——這也是真正考驗各大酒店運營者的時候：活下來，甚至活得更好，還是被甩賣，被淘汰。