截圖自廣州市人民政府官網
1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布了《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱《通知》）。據了解，《通知》涉及加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化調整限購政策、加強房地產市場監管等方麵的內容，政策調整自2024年1月27日起施行。
其中，最受關注的莫過於再次優化調整限購政策。《通知》指出，在廣州購買建築麵積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。自有住房用於出租或出售，購買住房時相應核減家庭住房套數。這也意味著廣州市120平方米以上的住房全市範圍內取消限購。
對於上述政策的出台，廣州市民劉先生對《華夏時報》記者表示，“意料之中的政策，這是在搶全國有錢的購買力，以後商品房都是120平米以上的房子。”
而針對廣州再次走在一線城市前麵釋放樓市購買力的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管為一線城市，但本質上，相比北上深，廣州還隻是一個省會城市，不是直轄市、不是經濟特區，也不是計劃單列市，最多也就是華南中心城市。所以，在鬆綁調控政策、紓困購房需求方麵，廣州麵臨的壓力（不管是輿論壓力、還是政策壓力）都是最小的。
釋放中心區購買力
根據《通知》發布的新政策，在廣州限購區域範圍內，購買建築麵積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。
按照《廣州市人民政府辦公廳關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2023〕49號）規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區域為住房限購區域。
廣州市天河區。 梁寶欣/攝
克而瑞統計數據顯示，2023年，廣州120平米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平米以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點。
具體到目前廣州仍在執行限購的區域來看，120平米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區的42%，成交量是8409套，占限購區的37%。
值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平米以上的成交均價是72445元/平米，而120平米以下隻有42579元/平米，顯示120平米以上的成交以高端物業為主。
同時，《通知》還指出，在廣州限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州存量房交易係統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，綜合來看，本次廣州放開120平米以上住房限購，吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對於解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房製度設計，將高端住房需求交還給市場解決。
“同時，本次廣州的限購政策還進一步優化，鼓勵‘租一買一’和‘賣一買一’，隻要將現有租賃住房辦理登記備案或在存量房交易係統掛牌出售即可核減家庭住房套數，進一步放開了限購門檻，鼓勵有需要的家庭在合理範圍內購置多套物業，可以進一步與去年已經優化的差別化信貸政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市，預計本項政策其對市場的帶動效用不在解禁120平米以上限購之下。”肖文曉說道。
值得一提的是，《通知》還表示，進一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應結構和政策體係，加大供應力度，不斷滿足各類保障人群住房需求。2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。
此外，《通知》還指出，商服類物業不再限定轉讓對象。廣州市住建局進一步解讀指出，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。
廣州市住建局還表示，境外機構和個人購房仍然嚴格執行《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號）、《住房城鄉建設部等部門關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》（建房〔2015〕122號）等相關規定不變。
房價下行壓力大
李宇嘉認為，房價下行壓力大，是廣州率先放開中心區限購的原因之一。從趨勢來看，2021年底以來，廣州二手房價整體處於下跌態勢，近期跌幅加大。房價下行壓力大，居民買房預期更加弱勢。
“過去的12月份，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房價格跌幅在一二線熱點城市中排在前麵，在一線城市中跌幅最大。”李宇嘉說道。
1月27日，廣州房產中介張暢（化名）向記者表示，現在廣州市場最大的問題是，剛需首套客戶進場的不多，卡住了置換的業主，不賣掉原來的老破小置換不了。
同時，李宇嘉還指出，廣州還麵對著樓市去化壓力比較大、新年土地流拍的情況。近年來，廣州增加了中心區的土地供應，新房供應也開始放量。但根據克而瑞的統計，廣州2023年12月新房去化率隻有18%，11月份隻有26%，10月為21%，在熱點城市中比較低，北京上海在50%左右。
截止到12月份，廣州新房去化周期為18.4個月，高於警戒線。2024年第一拍，廣州拿出去年未拍的天河、白雲各1宗被認為的靚地的宅地。盡管地塊質素不錯，價格也不貴，但雙雙流拍。
其他一線城市會否跟進？
需要注意的是，廣州是一線城市首個大幅度放開限購政策的城市。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙將廣州此番舉動點評為，“為其他城市做出表率”。
王小嬙表示，雖然自2023年9月起，一線城市的政策鬆綁逐步落地，認房不認貸政策，降低首套、二套首付比，調整房貸利率加點，但從成交端數據來看，市場並未出現根本性扭轉，市場情緒依然低迷，二手房房價持續下行。2024年開年新房累計成交不及去年同期水平。
根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年1月截止至21日，重點15城新建商品住宅成交43441套，較上月同期下降22.23%，較去年同期下降27.1%。
針對上述問題，李宇嘉表示，住建部在融資協調對接部署會上表態，“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地製宜調整房地產政策”。短期房地產下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力並沒有明顯的改觀。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。