中國推進城中村改造，借此提振樓市、刺激經濟

房地產開發商中國恒大與這個地方的業主達成協議，拆除他們的建築，建造新的住房。

在深圳這個中國經濟繁榮造就出的大都市，排榜村令人們想起這座城市樸實的過去，以及振興中國房地產行業所麵臨的挑戰。

排榜村是中國所謂的城中村，由低矮的公寓樓和小小的夫妻店組成，被小巷和狹窄的道路連接起來，如同迷宮一般。這樣的城中村在毗鄰香港、有1800萬人口的深圳市數以百計，在中國各地達成千上萬。

如今，隨著中國陷入難以平息的房地產危機，政策製定者希望改造像排榜村這樣老化的城市社區，以此啟動建設，刺激當地經濟。

但是，排榜村改造陷入了停滯，這表明這並非一個快速或簡單的解決方案。

七年前，排榜村被該市官員選中，進行“城市更新”，2019年，中國最大的房地產公司之一中國恒大接管了該項目。該公司向業主支付了拆遷費用，並開始清理土地，建造現代化的高層建築。然而工程還沒開始，恒大帝國就已經坍塌。

恒大隨後將該項目交給了深圳地鐵置業集團有限公司，這是一家國有企業，也是另一家大型住宅建築商萬科的最大股東。如今，萬科也麵臨現金問題。上周，深圳地鐵——乃至深圳市政府——承諾為萬科提供支持，試圖安撫投資者。

與此同時，排榜村的建設一直處於停滯狀態。在最近的一個工作日，作為項目總部的一棟玻璃幕牆現代建築基本上空無一人，上麵仍然掛著恒大的標誌。

恒大與業主達成協議，將拆除他們的老房子，蓋新房子，對麵就是一個更新、更繁榮的社區。

中國最大的幾家住宅房地產商正處於財務動蕩之中，多年過度擴張之後，它們遭遇了銷售放緩和借貸受限。上個月，新房平均價格出現了八年多來的最大跌幅。房地產市場的低迷正在拖累經濟。依賴土地租賃收入的地方政府感受到了壓力。

政府嚐試降低利率和放寬購房條件，但於事無補。在債務已經成為問題的情況下，更嚴厲的措施可能會對地方預算造成壓力。金融監管機構正在討論支持開發商的辦法，但他們擔心這會誘使房地產公司重拾引發危機的冒險行為。

正因如此，中國領導人把目光投向城中村，即大城市中的社區擁有的飛地。中國所有的城市土地都歸國家所有。作為國家城市化進程的一部分，政府通過吸收村民擁有的周邊農田來擴大城市規模。

但是，村莊被允許保留村民居住地區的集體所有權，從而形成了國家無法觸及的小塊土地。隨著中國城市走向現代化，高樓林立，街道網格化，城中村逐漸發展為人口密集的混亂社區，周圍的士紳化幾乎與它們無關。

從2009年左右開始，隨著城市擴張開始耗盡土地，許多地方政府認識到，城中村具有尚未開發的潛力，並對這些社區進行重新開發。但在今年之前，這主要是地方上的舉措。

今年4月，中共的行政決策機構政治局表示，將在全國21個最大城市“積極穩步推進城中村改造”。據官方通訊社新華社報道，今年7月，中國國務院稱該政策是“擴大內需”的“重要舉措”。

“這確實表明，中國領導人對尋找城市增長的新渠道感到焦慮，”伊利諾伊大學芝加哥分校政治學副教授張玥說。

在2015年左右的上一次房地產大衰退中，北京耗資數千億美元向居民支付現金，對小城鎮的破舊棚屋進行拆遷。

由於恒大與許多中國房地產開發商一樣遇到了嚴重的財務困難，圖中的海鮮市場所在社區的重建項目停滯不前。

重新開發城中村更為複雜，成本可能同樣高昂。

野村證券在10月份的一份報告中指出，這一過程“充滿挑戰、代價高昂”，而且進度緩慢。根據8月份的一份報告，據中信證券估計，中國可能在整整十年裏每年投資近1400億美元。

排榜村位於深圳西北，看起來與許多城中村一樣。一排排的混凝土公寓樓靠得很近，俗稱“握手樓”。這些公寓都很破：沒有電梯，窗戶上有欄杆，使用蹲式廁所。

樓下街道的生意很熱鬧，有果蔬攤、二手商店和小館子。附近的工業園裏有印刷廠、倉庫和工廠。在排榜村和鄰近的三處城中村的5.9萬名居民中，絕大多數人都是從外地來深圳找工作的農民工。

這些城中村總被稱為“夢開始的地方”。中國歌手陳楚生成名前就曾住在深圳城中村，晚上去酒吧表演。在他創作的一首關於這段經曆的抒情歌曲中，他唱道：“那裏的人很親近，樓與樓的距離隻是縫隙。”

1979年，深圳成為中國首個經濟特區，一個人口30萬的漁村就這樣變成了中國資本主義實驗的中心。許多最成功的企業都誕生於深圳，包括華為、比亞迪和騰訊。

深圳是毛澤東去世後中國首批資本主義試點城市之一，許多老建築在上世紀90年代被夷為平地。

但隨著深圳的發展，仍占當地勞動力重要比重的農民工卻被昂貴的房價擠出了這座城市新開發的社區。

許多城中村的土地歸集體所有，房屋所有權則屬於長期居住的村民。許多村民在很久以前就已經搬走。

高佳（音）在排榜村經營一家二手家電鋪子已有八年時間。去年，房東同意將商鋪所在的建築移交給恒大，因而要求他搬走。恒大出事導致改造項目暫停，房東也無法完成出售，他很高興能得到這個喘息的機會。

“改造老城區對我們沒有任何好處，”高佳說。“我們付不起房租，也不可能再做生意了。”

一家文具店的老板段碧瓊（音）說，“如果沒有農民工，這地方就是一座空城。”

除了價格令人望而卻步，改造城中村也會耗費大量時間。在拆除房屋之前，地方政府必須與擁有土地的集體以及房屋的個人所有者協商一致。

據地方媒體報道，中國第三大城市廣州今年要開展127個城中村改造項目，該市官員稱完成一個項目的平均周期在5.5年到7年多不等。周期越長，成本就越高。

44歲的傑克·莊（音）在排榜村有一棟五層公寓。當十幾歲的他第一次與家人搬到這裏，周圍基本一片荒蕪。去最近的公交車站也要走30分鍾。如今，排榜村已經通了地鐵。

但傑克·莊不住在這裏了。今年，他帶著妻子和孩子搬到了近兩千公裏外的成都。他說排榜村附近沒有公園，孩子住在這裏也不安全，因為房屋離馬路太近了。

“除了房租便宜，應該也沒有其他特別好的了，”傑克·莊說。“就不是一個理想的生活的環境。”

雖然他決定開始新生活，但他不確定在2020年與恒大簽署的售樓協議是否仍然有效，也不知道他是否需要與新開發商再次談判。他希望把這棟樓置換成新建的單元房。

眼下，他能做的隻有觀望。