11 月 21 日，鮮少有市場化商品住房用地出讓的三亞一口氣掛出了三宗地塊，其中一宗地塊起拍樓麵價達到 17117 元 / 平方米，創三亞目前市場化商品住房用地樓麵價新高。

值得注意的是，這三宗地塊原本的用地性質都是服務型公寓用地，上個月才變更用地性質為二類城鎮住宅混合城鎮社區服務設施用地，對應土地用途均為城鎮住宅用地（市場化商品住房用地）。

更特別的是，這三宗地塊原本在 2020 年、2021 年就已經被三家世界 500 強企業分別拿下過。

公寓變住宅依然要求世界 500 強

三宗地塊都位於三亞中央商務區鳳凰海岸單元，地理位置也十分優越。尤其鳳凰海岸單元位於迎賓路與勝利路交界處，與海邊一路之隔。

三宗地塊的起始總價分別為 5.38 億元、10.7 億元、5.42 億元，其中 YGHA06-03-16/17/18 地塊樓麵價最高，17117 元 / 平方米的起始樓麵價也創下三亞目前市場化商品住房用地樓麵價新高。

11 月 23 日，海南房地產市場專家羅浩通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，本次出讓的三宗地塊都擁有一線海景資源，非常稀缺，三亞現在基本沒有一線海景住宅用地出讓。三亞灣一線海景房最高可以去到近 20 萬元 / 平方米，預計想要這三宗地塊的企業不少。

更引發關注的，上述三宗地塊一是由原來的公寓用地變更為宅地，二是地塊原本在 2020 年、2021 年就已經被大唐集團、紫金礦業、恒力集團三家世界 500 強企業分別拿下。

10 月 12 日，三亞中央商務區管理局發布《中央商務區四更園單元部分服務型公寓用地控規調整》批前公示，材料顯示，之所以對用地性質進行調整是服務型公寓曆史遺留問題。去年 10 月，海南省出台《關於加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》，禁止將商務金融用地 ( 0902 ) 、其他商業服務業用地 ( 0904 ) 上建設的商業、辦公類項目，變相改造為具備長期居住功能的 " 類住宅 " 建築行為。

這三宗地塊的出讓條件和限製也較為嚴格，首先三宗地塊均要求實行現房銷售，其中兩宗地塊建成房屋平均銷售價格為 32000 元 / 平方米。鏈家數據顯示，地塊附近一個二手房小區目前的掛牌均價為 39341 元 / 平方米。

其次，還是與此前的出讓條件一樣，要求競買人或其關聯企業需為《財富》雜誌世界 500 強企業。

最後，三宗地塊中城鎮住宅用地（市場化商品住房用地）的投資強度指標均為 500 萬元 / 畝。

二手房降幅創年內新高

從市場麵看，根據國家統計局 70 城數據，三亞二手房價格指數今年 4 月以來一直環比下降（8 月持平），6 月以來同比持續下滑，10 月同比、環比跌幅均創年內新高。對應之下，新房價格指數表現較為穩定，同比數據還一直處於微增長態勢。

羅浩表示，三亞以旅遊地產為主，疫情導致人員無法來海南，購房人大幅減少。

記者留意到，三亞二手房掛牌量比較小，如鏈家平台總掛牌套數才 2400 套左右，多數房源在掛牌價上仍然較為堅挺，有個別總價約 200 萬元的房源出現降價 10 萬元 -30 萬元的情況。

11 月 23 日，海南省房地產業協會執行秘書長、錦誠 · 海島服務商董事長王路通過微信告訴記者，現在全國城市普遍都出現了二手房回調，三亞也在所難免。不過整體來看，三亞處於住宅供不應求的狀態，回調幅度應該不會太大。

" 相比於新房，三亞的二手房市場一直都比較難做、不活躍。因為三亞很多都是異地置業，無論是買家還是賣家，很多都是島外客戶，這就導致客戶對接、成交手續等比較費時間和精力，所以新房普遍是島外客戶的置業首選。"