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再無懸念 已經定了!千萬不要低估中國房地產稅
文章來源: 盒飯財經 於
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這一次再無懸念。
3月8日，全國人大表示，將落實製定房地產稅法，確保如期完成。
幾天前的政府工作報告，明確提出“穩步推進房地產稅立法”，這是繼2014年和2018年之後，第三次提及房地產稅立法。
更關鍵的是，在《三重信號來襲，房地產稅還遠嗎》一文中，凱風君提及，從2017到2019年，全國不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權續期修法問題都已明確解決，國地稅合並已經邁出步伐。可以說，開征房地產稅已無技術障礙。
那麽如今，最大的問題是，房地產稅的到來，將會對樓市和地方政府產生多大影響？
01 房地產稅的初衷是什麽？
先看初衷。
推出房地產稅的本意，是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而厘清中央與地方之間的財稅關係。
在大多數一二線城市，土地資源開發力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。
同時，隨著減稅降負成為常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定稅源，就成為當務之急，房地產稅恰好是備選答案之一。
由此來看，房地產稅的到來，是為地方政府開辟新的稅源，並非是為降房價而來。
02大殺器：全國住房信息聯網
的確，房地產稅並非是為降房價而來。但不要忘記，房地產稅在開征之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。
過去，各地信息猶如孤島。理論上，一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在係統裏卻隻能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網，那麽誰在囤房，誰在炒房，將會一目了然。
尤其對於公職人員來說，能否解釋清除這些房子的來源，就顯得至關重要。雖然“以人查房”不會麵向所有人開啟，但至少在相關監管部門那裏，這些信息將會一目了然。
所以，短期而言，房地產稅如果順利落地，必然會對投機者產生一定的威懾，進而會帶動一定程度的拋盤效應。
更關鍵的是，房產稅是保有稅。隻要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同，這些都是交易稅，隻有買房賣房才會產生，但房產稅則是一直伴隨終身。
所以，持有多套房子的人，不得不考慮持有成本。
03會不會轉嫁給租房者？
當然，有人說，任何稅收都有轉嫁效應，房產稅照樣可以轉嫁給租房者。
持有這種論斷的人，忽略了全國住房市場所處的發展階段。
如今，住房短缺時代已經結束，加上集體土地建設租賃房正在大肆上馬，未來租賃未必還是賣方市場，要轉嫁稅負談何容易？
同時，如果房產稅到來，那麽如今的房屋空置成本將會不斷提升，大量投資者將會把空置房拿出去出租，稅收轉嫁效應進一步削弱。
要知道，房租與房價完全不同。房價可能受到貨幣環境和富裕階層收入水平的影響，會嚴重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現實收入水平的約束。
收入就那麽點，想要把稅收成本轉嫁給租房者，這個算盤未必打得響。
04會不會降房價？
會不會降房價，這是所有人最關心的問題。
從短期而言，房地產稅的出台，對房價將會有直接影響。這一政策，不僅具有強烈的心理利空效應，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，拋盤會比較突出，這對房價顯然會構成利空。
但從中長期而言，房地產稅對房價的影響，主要在持有層麵，對於遏製投機炒房有一定效果。但相比而言，貨幣環境、土地供給製度、人口流入流出規模，在其中發揮的作用更大。
所以，房地產稅從越熱到落地，都會對房價預期產生顯著影響。這種影響，隨著房地產稅的推出而不斷弱化。
一個明顯例證，歐美國家多半都有房地產稅，但房價卻未隨之而起起落落。
05哪些城市會開征？
不是每個城市都有“資格”開征房產稅。
房產稅是一塊肥肉，能為地方提供穩定稅源，但經濟基本麵和人口基本麵一塌糊塗的城市，貿然開征房產稅，不僅收不到多少稅，反而有可能讓本地樓市出現大問題。
所以，會不會開征房地產稅，能不能收到房地產稅，這是檢驗城市發展水平高低的一塊試金石。
在後土地財政時代，幾乎所有城市都會麵臨財政收入下滑的危機，都有動力來開征房地產稅，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實力。
按照此前財政部有關負責人提出的“立法先行、充分授權、分步推進”的十二字方針，房產稅不會一刀切，也不會在所有城市同步推進。
這就給了部分城市以喘息之機。
06幾個結論
房地產稅涉及方方麵麵，不容小覷。
其一，開征房地產稅已經沒有懸念，當然也不會半夜雞叫。因為稅收法定，房地產稅必須曆經立法、審議和落地的一係列法律程序，整體落地下來，起碼要兩年以上時間。
其二，在短期，房產稅對房價有明顯影響。在短期內，房地產稅不僅影響市場預期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，從而帶來一定的拋盤可能，這對於樓市將會形成重壓。
其三，就中長期而言，房地產稅的影響不及經濟、金融、土地和人口。一個城市房價如何走，不僅要看經濟基本麵、人口基本麵和土地供給製度，而且還受製於金融大環境，房地產稅在其中的影響不是決定性的。
其四，房地產稅未必能轉嫁給租房者。全國住房短缺時代已經結束，租賃市場正在大步推進，加上房產稅帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場。未來，租房市場未必還是賣方市場，想要把房產稅轉嫁給租房者談何容易？
其五，房地產稅會對剛需設置一定免征麵積。按照國際慣例，房產稅不會對剛需和投機一刀切，剛需一般都能獲得相應的免征麵積，而擁有多套房的，或許會麵臨累進稅率的製約。
其六，不是所有城市都敢於上馬房產稅。房產稅是一塊肥肉，但要能吃到口才行。一二線城市可借房產稅，重塑地方財政，四五線城市很容易麵臨房地產市場的動蕩，這其中的權衡，考驗著每一個地方政府。
所以，千萬不要低估房地產稅。
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