美國地產市場，是不是又迎來史上再次降價潮？

毫無疑問，目前是美國房地產最敏感時期，到底市場走勢如何，是繼續跌價還是要觸底反彈，今天老郭給大家捋一捋：

 

1. 利率變化

 

房地產交易最先受是什麽影響？毫無疑問，利率。30年的住房貸款固定利率從2021年的2.65% 一路升到去年11月的7.79%，雖然這兩個月有所下降，但還是在7%左右徘徊。

 

 

很多人一直聽高利率高利率，這高利率到底對買賣雙方有啥影響，我們舉個例子：

你是買房人的話，如果一套房子50萬購入，假設貸款7成，就是35萬，每個月就會多產生35萬*5%÷12=1458美金的利息。這是多產生的利息啊，這房子估計市場租金也就是3000多美金一個月，基本上一半的房租都拿去還新增的利息了，這個時候你會去買房子嗎？投資房產的話估計你不會進場，除非房子特別便宜，價格低的讓你無法拒絕，但是賣方真的願意降價出售嗎？

 

2. 目前房產的利率水平

 

雖說過去的2年多美聯儲多次加息，但是很多業主早在疫情初期就再融資換成了30年的固定低息了，看這個數據，美國目前住房貸款裏有68.9%的房產貸款利率低於4%，14.6%的人貸款利率在4-5%，8.8%的人貸款利率在5-6%，所以說，目前的市場，住宅市場找到好房子，難度很大！

 

 

 

大部分賣方都在2021年左右，就已經購入或者鎖定了30年的固定低息借款，這幾年房租的平均增幅還是非常到位的，租金在漲，利息那麽低，他賣了房子的話錢投哪裏去？難到就是為了買AI股票嗎？我想願意出售的賣方也不多。除非急用錢，但有多少比例的家庭是急用錢的，目前有沒有啥經濟危機，失業率曆史平均水平，犯不著賣房子救命啊，這就導致一個結果，庫存在售房源很少，交易量急劇下降，這就是過去2年的房地產交易現狀。

 

3. 全美房價指數

 

看看這個全美房價指數：S&P Dow Jones 指數計算的Case-Shiller房價指數專門用於跟蹤美國住宅市場價格變動，很權威，可以說是美國住房價格的晴雨表。一些地產金融產品，比如地產信托REITs 和住房金融衍生品，都是參考這個指數的來做投資決策，看這個指數，這4年來一直飆升，房價從2020年到現在，漲了有30%！我想很多美國住房持有人看到了這個表，都在偷偷地樂了。

 

 

4. 購買力情況

 

我們現在看看買房市場，普通人是否有能力承擔起目前的房價？能不能買得起房是可以計算出來的，給大家分享一個公式：全美房地產經紀人協會，也是美國最權威的住宅房地產市場信息來源方，給出了一個住房可負擔性指數（Housing Affordability Index）又稱HAI，它的公式是：

 

 

①分子是：美國家庭中位數收入，目前是74,580每年，74,580/12=6,215/月，不影響家庭

 

② 分母是：假如一個家庭要購買一套中位數價格的房子，今年六月份是43.4萬，按照20%的首付計算，30年當時固定利率的貸款月供額，每月2002.89美金，這裏要除以30%，因為在不影響家庭生活質量的前提下，住房成本不能超過總收入的30%。

 

2002.89÷30%=6,676.3/月

 

③ 那麽這個指數就計算出來啦：HAI=6215/6676.3*100=93

 

當這個數值低於100時，表示家庭承擔不起購房的還款壓力。在過去的2年期間，這個指數下降33%以上，也就是說大家的購房能力一直在下降。

 

 

好了，這些枯燥的數據講完了，我來總結下目前的住宅市場，尤其是獨棟房產市場：

 

1、不會降價：未來幾年除非有利率大規模下降，否則，上市出售的房源肯定不會增多，也就意味著住宅市場，供不應求的現狀會持續很久，住宅市場價格肯定不會跌了。 

2、租房活躍：住宅市場房價不會下跌，除非你的工資大幅增加，否則大部分家庭還是買不起房子，那麽低端獨棟房產的租房市場將持續火爆，這個情況會一直到新房增加很多（也就是供應大幅增加）或者工資大幅增加（這個看起來更不可能）再或者是利息大幅下跌（大幅下跌的意思是目前利率下來3%以上）。 

3、住宅沒戲：這輪地產周期，對於住宅市場，沒有太多機會，因為業主依舊是歌舞升平，吃著火鍋唱著歌，而租客確實水深火熱，朝不保夕。如果你想投資住宅市場，多做點功課吧！

 

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