毫無疑問,目前是美國房地產最敏感時期,到底市場走勢如何,是繼續跌價還是要觸底反彈,今天老郭給大家捋一捋:
1. 利率變化
房地產交易最先受是什麽影響?毫無疑問,利率。30年的住房貸款固定利率從2021年的2.65% 一路升到去年11月的7.79%,雖然這兩個月有所下降,但還是在7%左右徘徊。
很多人一直聽高利率高利率,這高利率到底對買賣雙方有啥影響,我們舉個例子:
你是買房人的話,如果一套房子50萬購入,假設貸款7成,就是35萬,每個月就會多產生35萬*5%÷12=1458美金的利息。這是多產生的利息啊,這房子估計市場租金也就是3000多美金一個月,基本上一半的房租都拿去還新增的利息了,這個時候你會去買房子嗎?投資房產的話估計你不會進場,除非房子特別便宜,價格低的讓你無法拒絕,但是賣方真的願意降價出售嗎?
2. 目前房產的利率水平
雖說過去的2年多美聯儲多次加息,但是很多業主早在疫情初期就再融資換成了30年的固定低息了,看這個數據,美國目前住房貸款裏有68.9%的房產貸款利率低於4%,14.6%的人貸款利率在4-5%,8.8%的人貸款利率在5-6%,所以說,目前的市場,住宅市場找到好房子,難度很大!
大部分賣方都在2021年左右,就已經購入或者鎖定了30年的固定低息借款,這幾年房租的平均增幅還是非常到位的,租金在漲,利息那麽低,他賣了房子的話錢投哪裏去?難到就是為了買AI股票嗎?我想願意出售的賣方也不多。除非急用錢,但有多少比例的家庭是急用錢的,目前有沒有啥經濟危機,失業率曆史平均水平,犯不著賣房子救命啊,這就導致一個結果,庫存在售房源很少,交易量急劇下降,這就是過去2年的房地產交易現狀。
3. 全美房價指數
看看這個全美房價指數:S&P Dow Jones 指數計算的Case-Shiller房價指數專門用於跟蹤美國住宅市場價格變動,很權威,可以說是美國住房價格的晴雨表。一些地產金融產品,比如地產信托REITs 和住房金融衍生品,都是參考這個指數的來做投資決策,看這個指數,這4年來一直飆升,房價從2020年到現在,漲了有30%!我想很多美國住房持有人看到了這個表,都在偷偷地樂了。
4. 購買力情況
我們現在看看買房市場,普通人是否有能力承擔起目前的房價?能不能買得起房是可以計算出來的,給大家分享一個公式:全美房地產經紀人協會,也是美國最權威的住宅房地產市場信息來源方,給出了一個住房可負擔性指數(Housing Affordability Index)又稱HAI,它的公式是:
①分子是:美國家庭中位數收入,目前是74,580每年,74,580/12=6,215/月,不影響家庭
② 分母是:假如一個家庭要購買一套中位數價格的房子,今年六月份是43.4萬,按照20%的首付計算,30年當時固定利率的貸款月供額,每月2002.89美金,這裏要除以30%,因為在不影響家庭生活質量的前提下,住房成本不能超過總收入的30%。
2002.89÷30%=6,676.3/月
③ 那麽這個指數就計算出來啦:HAI=6215/6676.3*100=93
當這個數值低於100時,表示家庭承擔不起購房的還款壓力。在過去的2年期間,這個指數下降33%以上,也就是說大家的購房能力一直在下降。
好了,這些枯燥的數據講完了,我來總結下目前的住宅市場,尤其是獨棟房產市場:
1、不會降價:未來幾年除非有利率大規模下降,否則,上市出售的房源肯定不會增多,也就意味著住宅市場,供不應求的現狀會持續很久,住宅市場價格肯定不會跌了。
2、租房活躍:住宅市場房價不會下跌,除非你的工資大幅增加,否則大部分家庭還是買不起房子,那麽低端獨棟房產的租房市場將持續火爆,這個情況會一直到新房增加很多(也就是供應大幅增加)或者工資大幅增加(這個看起來更不可能)再或者是利息大幅下跌(大幅下跌的意思是目前利率下來3%以上)。
3、住宅沒戲:這輪地產周期,對於住宅市場,沒有太多機會,因為業主依舊是歌舞升平,吃著火鍋唱著歌,而租客確實水深火熱,朝不保夕。如果你想投資住宅市場,多做點功課吧!
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