都說美聯儲9月份可能會降息,但是大家知道現在美國的商業地產有多麽舉步維艱嗎?給大家看一個震撼的數據。僅剛過去的6個月,多戶住宅的壞賬率就從3%飆升到了7.4%。你沒聽錯,這意味著貸款違約或者進入破產程序的公寓項目幾乎增加了兩倍!並且這一數字還在飆升。也就是說,未來10個多戶公寓裏就有至少有一個要法拍了,像不像回到2009年的地產危機時期?
目前壞賬率最高的就是辦公樓和零售商場,在11.8%左右,但是按照加速度算的話,壞賬增幅最快是多戶公寓,6個月時間增長了2倍。
這些數據背後到底發生了什麽呢?
給大家看一個舊金山的案例。Parkmerced項目,有3221個單元,貸款了15.75億美元。結果由於這個項目的表現不行,債務覆蓋率隻有0.47,這個數值越高代表償還債務的能力最強,結果它才0.47,入住率也隻有83.5%,最後這個資產被迫被銀行給收走了。
這個問題不僅僅出現在舊金山,洛杉磯的Tides Equities大家知道吧?行業內赫赫有名的地產投資公司,資產總交易規模已經超過45000套,交易額也超過90億美金,2021-2023年在行業裏風聲水起,是德州公寓市場最大的玩家之一,兩年內共持進15000套公寓房產。
早先時候,他們在達拉斯的兩個多戶住宅項目Spring Valley Apartments和Highlander Apartments,總計534戶,這兩棟樓2年前購買價是9690萬美金,卻是生不逢時!一買入美聯儲就大幅加息11次,將基準利率從0.25%加到5.5%,導致這些物業現金流斷裂,被法拍5510萬賣出。
最終,這兩個多戶住宅項目一買一賣淨虧 4180萬。目前此地產公司在達拉斯還有三棟物業共計543戶也即將進行法拍,就在今年8月份。
兩年時間從地產高光時刻跌入昏暗角落,這一切的根本原因是什麽?
首先,美聯儲的緊縮貨幣政策使得借款成本大幅增加,利息從4.0% 上升到浮動利率9.5%左右, 按均價15萬一套房子來計算,市場租金可能在1300美金左右,一個月增加的還款利息就是(150000*0.7*5.5%÷12=481.25),也就是481美金,如此情況,各業主37%的租金直接消失。
再次,租金並沒有按預期增加,大家都知道在2021-2022年2年間全美房租增加平均都在15%左右,但是加息以後,美國絕大部分區域房屋租金停止增長了,這個增長驟停令所有業主措手不及。過去兩年每年收入都增加15%以上,突然今年無明顯增長,大部分業主都難以接受。
另外,運營成本和保險成本卻在不斷上升,在佛州,去年8月30日的颶風Idalia直接帶來100-160億美金的財產損失,2023年佛州房屋保險費率同比增加40% 以上。
上麵三個原因就直接導致大量項目現金流斷裂。
如果你覺得上麵種種原因已似砸像業主的重錘,那麽即將到期的貸款將使這些商業地產直接麵臨崩塌。大家都知道,很多商業地產在剛購進時都是短期過橋貸款,2-3年期,據CRED iQ的數據,2024年和2025年將有1130億美元的多戶住宅債務到期,占所有到期債務的35%。這意味著許多業主需要在高利率環境中找到新的融資渠道,這基本就是不可能完成的事,結果隻剩一條出路,被法拍!
不過,也不是所有人都是死路一條。比如,黑石集團就展示了強大的資本實力。今年早些時候,黑石集團還專門在陽光地帶準備了一筆5.5億美元的再融資交易,其中包括8300萬美元的新募集的股本,專攻多戶住宅。
看到這裏,如果你認為我在讓你遠離投資多戶公寓市場,那麽你完全錯誤了!
看看過去的20年,是誰在房地產上真正賺到錢了,肯定是那一批在2011年左右入場的投資人。
地產投資,一半要靠定力,保持足夠現金流,順周期而為。
另一半要靠能力,有能力找到好deal,管好它!
答案早就告訴過你了,就在這句話裏麵:
“別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪!”