美國大量地產麵臨法拍，是危機前夜還是黎明前曙光？

 都說美聯儲9月份可能會降息，但是大家知道現在美國的商業地產有多麽舉步維艱嗎？給大家看一個震撼的數據。僅剛過去的6個月，多戶住宅的壞賬率就從3%飆升到了7.4%。你沒聽錯，這意味著貸款違約或者進入破產程序的公寓項目幾乎增加了兩倍！並且這一數字還在飆升。也就是說，未來10個多戶公寓裏就有至少有一個要法拍了，像不像回到2009年的地產危機時期？

目前壞賬率最高的就是辦公樓和零售商場，在11.8%左右，但是按照加速度算的話，壞賬增幅最快是多戶公寓，6個月時間增長了2倍。

這些數據背後到底發生了什麽呢？

給大家看一個舊金山的案例。Parkmerced項目，有3221個單元，貸款了15.75億美元。結果由於這個項目的表現不行，債務覆蓋率隻有0.47，這個數值越高代表償還債務的能力最強，結果它才0.47，入住率也隻有83.5%，最後這個資產被迫被銀行給收走了。

這個問題不僅僅出現在舊金山，洛杉磯的Tides Equities大家知道吧？行業內赫赫有名的地產投資公司，資產總交易規模已經超過45000套，交易額也超過90億美金，2021-2023年在行業裏風聲水起，是德州公寓市場最大的玩家之一，兩年內共持進15000套公寓房產。

早先時候，他們在達拉斯的兩個多戶住宅項目Spring Valley Apartments和Highlander Apartments，總計534戶，這兩棟樓2年前購買價是9690萬美金，卻是生不逢時！一買入美聯儲就大幅加息11次，將基準利率從0.25%加到5.5%，導致這些物業現金流斷裂，被法拍5510萬賣出。

最終，這兩個多戶住宅項目一買一賣淨虧 4180萬。目前此地產公司在達拉斯還有三棟物業共計543戶也即將進行法拍，就在今年8月份。

兩年時間從地產高光時刻跌入昏暗角落，這一切的根本原因是什麽？

首先，美聯儲的緊縮貨幣政策使得借款成本大幅增加，利息從4.0% 上升到浮動利率9.5%左右, 按均價15萬一套房子來計算，市場租金可能在1300美金左右，一個月增加的還款利息就是（150000*0.7*5.5%÷12=481.25），也就是481美金，如此情況，各業主37%的租金直接消失。

再次，租金並沒有按預期增加，大家都知道在2021-2022年2年間全美房租增加平均都在15%左右，但是加息以後，美國絕大部分區域房屋租金停止增長了，這個增長驟停令所有業主措手不及。過去兩年每年收入都增加15%以上，突然今年無明顯增長，大部分業主都難以接受。

另外，運營成本和保險成本卻在不斷上升，在佛州，去年8月30日的颶風Idalia直接帶來100-160億美金的財產損失，2023年佛州房屋保險費率同比增加40% 以上。

上麵三個原因就直接導致大量項目現金流斷裂。

如果你覺得上麵種種原因已似砸像業主的重錘，那麽即將到期的貸款將使這些商業地產直接麵臨崩塌。大家都知道，很多商業地產在剛購進時都是短期過橋貸款，2-3年期，據CRED iQ的數據，2024年和2025年將有1130億美元的多戶住宅債務到期，占所有到期債務的35%。這意味著許多業主需要在高利率環境中找到新的融資渠道，這基本就是不可能完成的事，結果隻剩一條出路，被法拍！

不過，也不是所有人都是死路一條。比如，黑石集團就展示了強大的資本實力。今年早些時候，黑石集團還專門在陽光地帶準備了一筆5.5億美元的再融資交易，其中包括8300萬美元的新募集的股本，專攻多戶住宅。

看到這裏，如果你認為我在讓你遠離投資多戶公寓市場，那麽你完全錯誤了！

看看過去的20年，是誰在房地產上真正賺到錢了，肯定是那一批在2011年左右入場的投資人。

地產投資，一半要靠定力，保持足夠現金流，順周期而為。

另一半要靠能力，有能力找到好deal，管好它！

答案早就告訴過你了，就在這句話裏麵：

“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪！”