財富捷徑
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潮退，裸泳者畢現。
--沃倫·巴菲特
大約兩周前，我寫了一篇博文，中國的房價還能起死回生嗎？，分析了近幾年中國房價的全麵下跌。我的話音未落，媒體就曝出了一件發生在上海的、由房價和房貸引起的家庭悲劇。
2024年7月1日，在中金公司就職的金融精英鄭雯露女士，從中金公司在上海的大樓上一躍而下，香消玉殞。
鄭女士是1994年生人，今年才僅僅三十歲。她從名校畢業，並在中國頂尖的金融公司就職。她和她先生都是金融界的精英，無論是學曆、職業、收入，還是地位，都是位於中國社會金字塔的頂端。
那麽，她選擇在風華正茂之年玉碎，到底是為了什麽呢？
根據媒體披露出來的信息，在2023年，鄭女士和先生，拿出423萬元左右的首付，貸款1177萬元，在上海買了一套價值1600萬元左右的公寓房，貸款利息為4.1%，月供5萬7千元。首付比例大約為26%。
當初買房子的時候，她們夫妻的年收入約為120萬元。但是，今年中金公司開始減薪，導致她們的年收入暴跌了三分之一，到了80萬左右。即使不考慮稅收，她們每個月的收入6萬7千元，房貸開支占了85%！付完房貸月供後，她們的收入僅剩9千元。如果算上收入稅等，她們也許就入不敷出了。
從一個光鮮無比的金領精英，到捉襟見肘的房奴，這種落差，對於任何人都是難以接受的。
雪上加霜的是，她們家房子的市場價格，已經跌了將近500萬元，已經把首付跌沒了。
從這些角度講，我可以理解她的痛苦和絕望。
但是，我必須說，她們在家庭理財方麵忽視了起碼的風險管控，杠杆加得過高，最終導致了這個悲劇。
鄭女士是一個金融業從業人士，而風險控製是金融和理財的一個極其重要的核心要素。她們夫妻用120萬元的收入，用超過4%的利息，貸款1177萬。他們貸款買下的房價是收入的13.3倍，這種作法近乎瘋狂。
而貸款給她們的銀行，明顯也沒有做足夠的風險管控，居然貸給遠超她們支付能力的高額高息貸款，這也匪夷所思。
這讓我想起了2008年的金融海嘯。眾所周知的是，其罪魁禍首就是臭名昭著的次貸，也就是房貸公司等金融機構貸給資質不夠的消費者發放的房貸。一旦房價下跌或者利息上升，這些消費者無法支付房貸，從而引發一係列金融災難。
當時，舊金山灣區的一個華人包租公就自殺了。他用杠杆買了近十套房子，最後資金鏈斷裂。
2010年，美國國會通過法律，加強了房貸方麵的監管，以避免類似現象重演。
那麽，我今天就分析一下，如果鄭女士和她的金融機構進行了合理的風險管控，是否可以避免今日的慘劇。
我自己在美國做過了很多次房貸，對於銀行的風險管控政策略知一二。絕大部分大銀行，最多允許家庭把稅前收入的45%用於支付房貸、房產稅以及房屋保險等費用。
按照這個標準，鄭女士和家人貸款買房時，月收入大約是十萬元。假定她們的房子沒有房產稅，那麽他們最多可以拿出4萬5千元用於支付房貸。按照4.1%的利息率，她們房貸總額的上限就是932萬，加上420萬左右的首付，她們最多隻能買1350萬元的房子。這比她們實際買的房子的價格低了250萬元。
如果她們買了1350萬元的房子，而今年的年收入跌倒了80萬。那麽她們每月收入6萬7千元，房貸開支占收入的比例為67%。扣除房貸後，他們每月還有2萬2千元的餘錢用於其它開支。這比他們目前的9千元的餘額高了144%。
我相信，如果是這種情況，她極有可能還好好活著。雖然家庭財務壓力依然不容小覷，但是遠遠不到絕望的地步。
這再次說明，家庭在理財時，一定把風險控製放在首位。撇開風險聊收益，就是在耍流氓！
最後，我們分析一下，一個家庭能夠支付的房子的價格，最高可以到達家庭年收入的幾倍？
首先，我們假定首付比例是20%，沒有房產稅。
不言而喻的是，貸款利息率越高，我們能夠負擔的房貸就越低。如果貸款利息率是4%，而家庭的年收入是20萬美元，那麽他們最多可以花9萬美元支付房貸。經過簡單的計算，他們的貸款餘額就是157萬美元。那麽，他們能夠負擔得起的房價就是196萬美元，是收入的9.8倍。
如果利息率是3%，那麽他們能夠負擔得起的房價就是222萬美元，是收入的11倍！
最後，我們假定首付比例仍然是20%，房產稅率為1%，這也是美國的平均水平。
如果貸款利息率是4%，我們能夠負擔得起的房價就是160萬元，是收入的8倍。相比於沒有房產稅的狀況，這個房價低了將近20%。
而如果貸款利息率是3%，我們能夠負擔得起的房價就是178萬元，是收入的8.9倍。相比於沒有房產稅的狀況，這個房價也低了將近20%。
當然，如果首付的比例大於20%，那麽房價和收入的比例將會更高。比如，如果首付比例為30%，同樣是3%的利息率和1%的房產稅，我們能夠負擔得起的房價就是198萬，是收入的9.9倍。
延伸閱讀：
謝謝補充！
謝謝來訪！除了逝者本人，我們不可能知道全部的真相。不過，財務壓力的確可以壓垮一個人。
2008年金融海嘯期間，舊金山灣區的一個華人包租公就自殺了。他用杠杆買了十幾套房子，最後資金鏈斷裂。
哈哈哈，其實這個也不難理解。隻要風險足夠低，銀行就願意放貸款賺錢。
我查到的信息是：用工資收入貸Jumbo貸款的上限，其實可以很高。我家的房貸就超過了4百萬美元。很多銀行允許房貸達到一千萬美元。
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我們房貸隻有幾十萬的工薪族和“房貸就超過了4百萬美元”的富裕族理解的世界不一樣。
她的確有不少問題。不過，我還是覺得她挺可惜的。
謝謝來訪。當然，心理素質弱是本質原因，但是如果不是因為家庭財務的巨大壓力，她的心理素質就不會麵臨這種考驗啊。
我常說：人性是脆弱的，不要輕易考驗人性。人的心理素質也一樣，你不知道什麽時候就崩潰了。
你可以用計算器反推啊。假設100萬的房貸，4%的利息，那麽月供就是4774元，每年的月供就是57288元。如果一個家庭可以有9萬美元用於月供，那麽按照比例，他們可以支撐的房貸就是：
100萬 × 90000 / 57288 = 157萬
“他們最多可以拿出4萬5千元用於支付房貸。按照4.1%的利息率，她們房貸總額的上限就是932萬”這個用calculator 輸入9，320，000沒錯， 30年，interest rate 4.1%， monthly payment ￥45，034.
後麵的這個如何算出的157萬美元的？
“如果貸款利息率是4%，而家庭的年收入是20萬美元，那麽他們最多可以花9萬美元支付房貸。經過簡單的計算，他們的貸款餘額就是157萬美元”謝謝
也許這就是一個乖乖聽話的好學生的局限性。如果她特別聽學校老師、政府和官媒的話，而不去獨立思考，她的確會得出錯誤的認知。
謝謝補充！
我查到的信息是：用工資收入貸Jumbo貸款的上限，其實可以很高。我家的房貸就超過了4百萬美元。很多銀行允許房貸達到一千萬美元。
你需要評估一下，看看這50萬你在短期內是否會需要用。如果三年之內不需要動用這筆資金，你當然可以買股票基金。
如果這50萬是你的全部剩餘積蓄，而你的收入不是很穩定，那麽你需要預留出一部分資金，用於支撐家庭半年到一年的生活開支，比如10萬元。其餘資金，就可以全部買股票基金。
鄭女士的確一路順風順水，估計沒有遇到大挫折。
是的，我覺得她非常可惜，但是也理解她的痛苦和絕望。
其實並不難，但是會損失幾百萬元。按照她們的家庭收入，相當於十年的積蓄了。這個後果，還是相當嚴重的。
謝謝你的分享。
無論做生意，還是投資，我們都要有風險意識，這是正常現象。你以前不擔心嗎？
至於買股票指數基金的風險，我以前講過了。股市短期會有大的波動，比如2020年。
但是，隻要你堅持長線投資，不恐慌性賣出，問題就不大。
美股的曆史一再表明，絕大部分時候，即使碰上熊市，股市也會在幾年內恢複，並創造新高。我們目前就是處在股市不斷創新高的過程中。
首先，這50萬是你的積蓄，你沒有加杠杆。你就算丟了工作，這些基金也不會讓你付月供。
其次，你買基金的錢，是你短期不用的錢。股市短期下跌，也不影響你的生活。
最後，你必須留出一部分流動資金，足夠家庭半年到一年的開支。這部分資金，不能投資股票基金，隻能存銀行或者買短期國債。這就是風險控製。
如果她真是因為房貸之事跳樓，那麽她麵對財務困境時，的確不夠堅強。至於感情、疾病等因素，我們不敢妄加猜測。
我明白了。加拿大的房貸產品類似於美國的5年ARM，即前五年利息鎖定，後麵開始浮動。2008年次貸危機就是因為很多人的ARM到期了，利息暴增，他們支撐不了。
在美國用ARM房貸的人，可以在到期之前重新再貸款，鎖定新的利息率，而不是等到鎖定期到期。
使用30年固定利息率房貸的人，也可以在利息下降時重新再貸款，鎖定新的利息率。
是的，作為金融從業人員，鄭女士的風險管控素質太差。
絕大部分中國城市，包括上海，都沒有破產法。而且，即使她主動斷供，把房子扔給銀行，如果房子被拍賣後的價格低於當前房貸餘額，她仍然需要還清二者的差額並支付利息。這種房貸產品，確實太坑人了。
謝謝補充！美國有30年固定利息的房貸產品，這也是大部分美國人喜歡的貸款產品。其實，銀行並不擔心低息時客戶鎖定長期利息，因為美國的存款利息更低，因此銀行照樣掙錢。利息起起伏伏，銀行隻需要保證自己的全部貸款和存款的利息差足夠大，銀行就可以躺著賺錢了。
哈哈哈，你怕什麽？難道你也加了過高的杠杆？
謝謝分享！
請問你用的貸款產品是哪一種？這麽靈活的產品，我第一次聽說。
我家一直用ARM，也經常做refinance。
謝謝來訪！她也許有很多外人不知道的其它問題。但是，無論如何，她在房地產的下降周期貸款巨資買房，而房貸負擔遠超合理水平。這些都給她的家庭財務造成極大問題。
關於本文中可以承擔的房價的計算，在有房產稅時，計算比較複雜，我用的是zillow.com提供的計算器：
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/
每個公司有自己的減薪政策。具體到中金公司，我沒有更多信息。如果減薪政策不公平，那會打擊員工們的士氣。
謝謝分享你的觀點。
很多人生悲劇，包括離婚、破產，都是因為財務問題引起的。
但因為錢的問題引起家庭矛盾是不罕見的。
人自殺是因為失去希望，準確講就是不被理解。當失去這種affection的時候，你在世界上也就失去存在感，這就是為什麽很多時候很有錢的富人也會選擇自殺的原因。
錢從來不是直接原因。
我覺得每個人對人生的意義都有不同的理解。有人說：好死不如賴活著。也就人說：寧為玉碎，不為瓦全。
謝謝水星兄來訪。的確是非常可惜啊。一個前途無量的年青人，就這麽走了。
也許吧。但是一個錯誤的決策，導致損失幾百萬積蓄，而目前到了月光甚至入不敷出的境況，的確讓人煎熬。處理不好，這也許會導致抑鬱症。
買房子破產的例子是有的。非常少。買房還是安全投資。
131家央企，其中26家金融類央企，不含"中國國際金融股份有限公司"(CICC), 也即中金。
關於中金，如果按央企定義，它真的不是央企。可參見國資委2023年最新央企名錄，一共131家央企，其中26家金融類央企，中國不含國際金融股份有限公司(CICC), 也即中金。中金國企更不是，因為是合資公司，大股東裏有外資，還有很多民企。當然中金有很大國資背景是無法否認的。
謝謝你的分享。我就事論事，隻分析她的家庭理財中的風險控製問題。個人感情等問題，我們無法知道真相。
中金公司的股權結構裏的確有少量外資成分，但是，它仍然算是一個央企。
但這個女的跳樓死可以避免麽？大約是避免不了，她不因為這個事跳樓沒準也會因為其他事跳樓，她不現在跳樓以後跳樓的可能性也不小，用為太脆弱了。大千世界芸芸眾生，房子遭法拍的，交不起房租被房東趕出去支帳篷睡馬路的，玩股票上杠杆賠個昏天黑地的，上賭場輸的光屁股的每天有多少，你聽說過有幾個跳樓，上吊，喝耗子藥，或者給自己一槍爆頭的？
至於中國對私人有沒有破產法跟這個女的跳樓一毛錢關係都沒有，正如一些網友說的，把房子市場價賣了不就完了麽，不就是賠了點錢麽？她賣了房子根本就沒很多債務。況且就算降點薪水，不是每年還有80萬收入麽？一般認為人民幣國內購買力跟美元在美國購買力比較，大體相當於匯率3比1，那麽如果一個美國人收入26，7萬美元，會覺得自己日子窮死沒辦法過去跳樓？那所有人都會說這個傻叉有病。
這女的跳樓要麽是因為心理極端脆弱，要麽是本來就是個抑鬱症病人，要麽就是另有情感危機比如出軌小三失戀等等這類亂七八糟的爛事，或者以上綜合。總之不是一個正常心智的人。現在無良自媒體聞到點血腥味就一哄而上，拚命八卦賺眼球，到底怎麽回事真相沒人真關心。
另，中金還真不是央企，國企也算不上，是一個中資銀行控股的中外合資企業，玩的是那種美式的金融衍生品來回倒騰的業務。
謝謝來訪！我引用了巴菲特的話，可我不是巴菲特。哈哈哈。
謝謝！如果她們沒有貸高額貸款去逆勢買房，就算工資下調三分之一，估計也不會走上絕路。
謝謝！的確不值得為了損失了幾百萬就選擇輕生。我經常說：能用錢解決的問題，都不是大問題。
謝謝總結。這種落差，的確讓人難以接受。
我也希望中國出台更好的金融監管和破產法。老百姓也要學會接受殘酷的現實，就是房價是會下降的，收入也是會降低的。
是的，我舉雙手同意。這也是我們這些人早早跑到海外生活的原因吧。選擇大於努力！
中國企業（包括國企）做假賬，已經昭然若揭，大家心照不宣而已。會計的確是高危職業。
謝謝留言！我也考慮過這個問題。如果她們把房子折價賣了，銀行的借款還是要還的。
假設這個房子賣了1000萬，她們就損失了600萬元。按照她們目前80萬的年收入，每年可以就算可以存60萬，那也是10年的血汗錢，付之東流。這個打擊，絕對是滅頂之災。人生能有幾個十年呢？
另外，從一個人人羨慕的金領，到一個身負巨額債務的“破產戶”，這種落差，可能更要命吧。
是的，很多時候，選擇大於努力！人生路上，有時作錯了一個選擇，也許就要付出一輩子的代價。
謝謝你的總結！她的判斷力，的確值得懷疑。
30年代美國大蕭條，雖有破產法保護, 一樣有許多人選擇宣布破產之後跳樓自殺. 因為在大蕭條的之前, 美國幾乎三代人沒有經曆過真正的經濟危機.
在中國, 個人是可以銀行壞賬的. 把現有的資產全部變賣還給銀行, 成為所謂的“老賴”。“老賴”除了不能出國, 出行不能乘飛機, 乘高鐵, 申請不到信用卡, 貸不到款之外, 和別人並無不同. “老賴”的期限是二年, 二年一切都可以從頭開始.
相信經過幾個周期性的衰退與增長, 中國人也會和美國人一樣, 將破產, 成為“老賴”, 視為生活的一部分.
well, my classmates then are current politicians-elected...if they have anything in common nowdays, that is: none of them really likes "economists" like those exchange-students.
殘酷的說，什麽時候這種事發生了成千上萬次，大家都不關心了，房價可能就到底了。
然後，那些傻瓜們一個個的説辭其實也就是答應我“將來回國了”可以像這位一樣“有個很有前途的金融工作”雲雲——但是呢？Nope！吾意已決，堅決轉係。
現在的我沒發財是真的，也沒‘回國’，更不至於跳樓。然後我再看看他/它們（那些傢夥有些真的很不是東西，這裡就不詳細説了）的後輩們。。。如今都是一個個愁眉苦臉的，就怕畢業。
在專製製度麵前，普通人的生命完全不受自己控製，也不被政府關心。
說得好啊！中國的朝代更迭，上演了不止兩次了，哈哈哈。
我對歷史學同行們喜歡說一句話，叫：羅馬隻燒了一次，但是長安（Chang'An）可是被燒過兩次——所以：History ALWAYS repreats itself
是啊……我知道我所知道的，我是沒調流或者自殺，但是不是所有人都是我/知道我所知道的啊。。。
的確如此。中國的銀行和政府一樣，權責不對等
電視劇裏的橋段，畢竟不是現實啊，哈哈哈。
我不覺得普通人可以從富豪那裏借到一千萬。
就事件本身來說，中國的按揭貸款的確亂象叢生。銀行風控形同虛設，而政府又沒有沒有提供可靠的破產法。
這是我從網上查到的照片。你可以給個鏈接嗎？
謝謝你詳細的分析！
我覺得她的認知的確有很多問題，這是悲劇的根源。
如果貸款給她的銀行做了足夠的風險管控，她應該貸不到這麽多錢，悲劇也許就不會發生了。
是的，在房貸政策上，中國的銀行承擔的風險極小，而賺取了極高的利潤。這很不公平。
謝謝補充！我覺得破產法比較好，它給了普通人東山再起的機會。它的確會導致道德風險，但是畢竟利大於弊。
銀行的壞賬，多半是發放給企業和政府的貸款。
不過在中國，人們從來沒有經曆過房地產這麽升值過，包括年長的人，大家都以為房產會永遠升的。也有少數人有風險觀念，他們不買房，結果房地產直線上升，他們變成了買不起的一族。
這僅是中共國亂象之一。
Personal bankruptcy laws only exist in Hong Kong and Shenzhen.
有破產法和沒有破產法，哪個更好一點？
有破產法，對借債的個人好一點。還不起債了，扔給銀行了事。
但在某種程度上鼓勵 moral hazard，有可能星火燎原，造成整個國家大衰退。（如2008 年）
沒有破產法，對借債的個人比較殘酷，你過分冒險，責任全自己負，沒法扔給銀行。
但有製止 moral hazard 的功能。
中國的政策有點無限的味道，反正你得連本帶利把借的貸款還上。從這點講，類似黃世仁逼死楊白勞，還不上就拿喜兒去抵債。現在最慘的是這女的丈夫。
隻要貸款人發現貸款餘額高於房子市場價格，他可以隨時斷供，把房子丟給銀行。這叫戰略性斷供。
在中國不行，你即使斷供，假設斷供後房子銀行賣了900萬，而你仍欠銀行的本金加利息300萬，那你仍需要付這300萬（哪怕房子跟你沒有任何關係了，付不上還得加利息）。這個女的死了，她丈夫仍然需要還這300萬（和利息）。這個政策就是把所有責任都放在購房人身上，銀行永遠能連本帶利都拿到 --- 除非購房人夫婦一起死了。
很殘酷！
是啊，他們這些金融精英，居然沒有看出大趨勢，實在令人不解。
謝謝來訪！除了逝者本人，我們不可能知道全部的真相。不過，財務壓力的確可以壓垮一個人。
2008年金融海嘯期間，舊金山灣區的一個華人包租公就自殺了。他用杠杆買了十幾套房子，最後資金鏈斷裂。
謝謝分析和分享。