財富捷徑
分享投資理財知識、經驗、生活隨筆。
最近和幾個在中國有投資房的朋友溝通，才知道中國的房市形勢不容樂觀。
根據安居客網站的數據，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過去三年，二手房的價格下跌了20%左右。二、三線城市的房價，更是江河日下。比如，我老家所在的南陽市，是一個三線城市，房價下降了25%左右。
雪上加霜的是，由於種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價無市的局麵。很多房子按照政府指導價掛在市場上，半年以上都無人問津。這也從一個側麵反映了中國目前房市的艱難。
在從2000年左右開始的將近二十年時間裏，中國的房地產市場一度風光無限。房價上漲的速度，雄霸全球。幾乎所有早期的房產投資人都賺得盆滿缽滿，而整個社會都形成了“房地產信仰”，即房價永遠上漲，房子是最好的投資。
在房地產業的帶動下，中國的經濟也蓬勃發展，風頭一時無兩。房地產等相關產業，占到中國GDP的30%左右。而房地產信仰，導致中國家庭財富的70%左右，都高度集中在房地產上。這個比例，幾乎也是天下第一。
可想而知，近期房產價格的下跌，不但拖累了中國經濟的增長速度，也拉低了普通家庭的資產水平，導致居民缺乏信心進行大額消費和投資。
那麽，是什麽導致了近期的房價下跌呢？中國未來的房價，將會何去何從呢？
不言而喻的是，雖然中國政府倡導“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房價的最主要因素，歸根結底還是供需關係。而熟悉房地產市場的投資者都清楚，影響一個城市或者地區房市供需關係的原因，主要有下麵幾個。
一、短期看貨幣政策和政府監管政策
由於房地產是大部分家庭一輩子最大的開銷，而房地產的地位又如此重要。因此，中國中央和地方政府出台了很多金融和監管政策來影響房地產市場，比如臭名昭著的限購政策等等。
而最近幾年，曾經呼風喚雨的地產企業，比如恒大、融創等，都陷入嚴重的財政問題。這也是由於政府突然大幅提高了房地產企業向銀行貸款的門檻，導致這些企業陷入資金鏈斷裂問題，先後折戟沉沙。這也是導致這一輪房地產價格下跌的最主要因素之一。
現代社會，絕大部分購房者都是用銀行按揭貸款買房。因此，利息水平能夠極大影響購房者的購買力，從而影響房價的走勢。中國的主要銀行都是國有銀行；在過去幾十年，他們一直維持較高的房貸利息率，比如6%以上。同時，政府又出台了嚴格的政策，規定了舉世罕見的首付比例，比如40%。這導致很多家庭需要拿出六個錢包和多年的積蓄，才能買得起房。
綜合這些因素，導致了中國極高的房價。按照國際通用的房價收入比例考察，在2023年，上海的房價收入比高達26，北京也有23。相比之下，紐約是12，東京是13，倫敦為14。如果按照東京的標準，上海的房價需要下降一半才合理。
最近，為了救房市，中國政府出台了一係列政策，比如放寬房地產企業貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開限購等等。這在短期，會對房地產企業和房價有所幫助。
二、中期看土地供應
中國實行的是土地公有製度，即普天之下，莫非國土。過去幾十年，政府嚴格控製土地的供應，導致土地價格出現一地難求的境況。很多經濟學家指出，中國城市的房地產價格裏，超過半數是以土地購置費和其它稅收的方式交給了政府。打個比方，一個普通家庭在北京花了500萬元買了一套新房，大約250萬元進了政府的腰包，而開發商隻是掙點小錢而已。
正因如次，如果政府大幅提高土地的供應量，改變土地的供需平衡，會導致房價的下跌。但是，由於地方政府財政高度依賴賣地收入，他們缺乏動力壓低土地價格。因此，我覺得政府不會輕易改變目前的土地政策，這應該有利於維持高房價。
三、長期看人口
2023年，中國出現了1960年代以來的第一次人口下跌。但這僅僅是一個開始。
根據聯合國的推算，到2050年，中國人口將從2024年的14億下降到12到13億，平均每年減少350萬到700萬。尤其從2030年以後，每年人口下降數量將突破500萬，相當於每四年減少一個北京市。
人口下降的一個很大因素是出生率的大幅下降。在1963年，中國新出生人口創造了曆史最高記錄：2959萬；在2016年，這個數字僅有1780萬；而到了2023年，暴跌到902萬。在短短7年時間裏，出生人口減少將近一半，為人類和平時期最快的下降速度。2023年的新出生嬰兒數量僅為1963年的30%，這個斷崖式的下降速度絕對是空前的。
房子畢竟是一種耐久消費品，最終是給人住的。如果一個國家或者地區的人口持續萎縮，房市自然會出現供過於求的現象，最終導致房價下跌。
當然，這隻是全中國的情況。房地產畢竟是一個不動產，因此更加依賴於當地的人口趨勢。
中國的城市化率持續增加，而由於落戶政策的持續放開，越來越多的年輕人離開家鄉，匯聚到經濟、氣候和環境更好的地區生活。
根據我的判斷，未來中國的人口分布格局，應該和東亞的鄰居相似，比如韓國和日本，即青壯年人口高度集中在幾個大的都市區。
以日本為例，東京都以及周邊的首都城市群，匯集了3800萬人口，占到全日本人口的30%！
韓國也後來居上。首爾都市區的人口，高達2600萬，占到大韓民國總人口的50%！
幾十年後，中國的青壯年人口，會高度集中在幾個大的城市群，比如：
- 北京、天津都市圈
- 上海、南京、杭州所在的長三角
- 深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區
- 其他區域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長沙等等。
這些都市圈，由於有附近農村和小城市人口的持續湧入，房價應該可以保持穩定，具有一定的投資價值。但是，即使如此，如果你幻想房價回到本世紀初那種高速增長的態勢，基本就是癡人說夢了。
而其餘地區，尤其是遠離這些大都市區的二線以下的絕大部分城市，房價必然無以為繼。因此，這些地區的房子，已經不具備多少投資價值。
作為一個普通投資者，我們該如何麵對這個未來呢？
我先前說過，在絕大部分地區，自住房仍然是一個不錯的消費品和投資品。因此，如果你是因為結婚、就業和孩子上學等原因，那麽還是可以買一套自住房的。
除此之外，我不建議普通中國家庭買投資房。如果你已經有了投資房，我也建議盡快賣掉。
那麽，多餘的資金該如何投資呢？
我的建議非常簡單：投資美股的指數基金！身在大陸的朋友，可以直接用人民幣購買中國基金公司發現的基金，比如標普500指數基金513500，或者納斯達克100指數基金513100。
長期來看，投資這些基金可以獲得10%左右的年化收益率，應該可以輕鬆擊敗中國大部分地區的投資房收益率。
延伸閱讀：
是啊。這些基金公司故意把價格壓低，從而降低投資的門檻。一旦股價漲起來以後，基金公司就進行拆股，把價格降下來。
如果房子不在一線城市，我還是建議降價賣掉，把多餘的錢投資美股基金。在接下去的二十年，美股的收益率應該在10%左右，絕對可以超過中國大部分地區的房價增長速度。
真正賣房的人，才知道市場是多麽差。
我也算是大跌的受害者，疫情第二年，準備把剩下的唯一一套房賣了，但老婆不同意，加上回國太難，就沒有行動。
現在，當時600萬的，市價可能在400萬，但是中介說，買家會狠狠再砍一刀的。
隨便它去。
我不看好A股。就算從今天看起，下麵十年，A股大概率會跑不過美股。因此，我建議你全部賣掉，轉到美股指數裏。
深以為然！謝謝補充！
在這方麵美國是一個不錯的借鑒對象，美國財產稅是州和地方稅，稅越高說明當地越富，也能更好回饋居民。新澤西的學校普遍教學質量很高。波士頓也是出了名的宜居，治安良好，醫療出色，這些都是當地居民真金白銀的付出（財產稅占州和地方稅40%以上）。
而國內，像廣州二沙島上全是領導人小孩，一分錢不出，公共服務那麽好，簡直是占了所有人便宜。
所以，有時候深入學習才能知道美國在製度上的優越性，Never bet against America。
謝謝你的專業補充！的確，改變土地所有、拍賣、使用和納稅的基本法律法規，是長久之策。但是，我看不出政府有能力、有意願改變這些，比較既得利益者太多了。
1.現行房地產稅體係存在“重流轉、輕保有”的問題，買賣房屋稅負很重。包括但不限於增值稅；契稅；印花稅；土地增值稅；耕地占用稅；城市維護建設稅；教育費附加；企業所得稅；個人所得稅。所以經常會有陰陽合同（至少80%以上），1000萬的房子，合同600萬。所以，在本次房地產市場暴雷之前，房價收入比實際上更誇張。
2.保有環節房地產稅偏輕，囤房囤地虛置也隻用交一次土地使用稅，物業管理費，土地使用成本極低，不出租、不買賣，都沒稅。直接助推房地產的野蠻發展，國家也沒辦法持續獲得收入稅收。
3.中國土地所有權屬於國家和集體所有，不得輕易交易，能交易的主要是物權法裏的他物權，這就與他國立法基礎不同，使得理論上房地產稅的出台及其困難。
4.食利者太多。說一些八卦，2011年1月1號重慶、上海開搞房地產稅，叫廣州也開搞。而參加立法的都是有好多房的。
哈哈哈，謝謝你的坦誠！
基金公司經常關閉基金，這是慣常操作。
為什麽？其餘一半，投資什麽呢？A股？
我覺得中美關係即使進一步惡化，中國也不會在金融領域和美國脫鉤，那對中國的金融和外貿，都是災難性的。因此，我才不擔心中國政府會關閉中國基金公司發行的這些美股基金。
這些基金已經運營了十幾年，規模仍然不大，因為大部分中國投資者要麽不知道這些基金，要麽根本不相信基金，要麽由於奇怪的想法而不願意投資美股。
這也是我不擔心中國政府會關閉這些基金的另外一個原因。
上一輪的次貸危機，的確導致了很多地區的房價下跌。但是，危機過後，美國絕大部分地區的房價又恢複並繼續創造新高。美國的強勁經濟加上人口持續增長，是房價上漲的堅實基礎。
但是如果大家不再相信房地產價格一直上漲，他們自然停止投資。這樣的話，供需平衡也會被打破，價格也會受到衝擊。
謝謝你的補充和高見！
本屆政府的確昏招迭出，把問題搞得一團糟。他們沒有靠譜的解決辦法，因而，我也看不出何日是盡頭。
紐約人也可以談投資啊。紐約人不能壟斷投資話題，哈哈哈。
謝謝！我也希望他們能夠早日采取行動,早日實現財務自由。
當然可以！我的親朋們一直用人民幣在中國的券商那裏購買中國基金公司發行的美股基金，包括標普500指數基金513500，納斯達克100指數基金513100。
我的博客先前寫過，你可以看看：人民幣資產如何投資美股？
集權政府有錯覺，就得一切都可以在自己的控製之中。但其實它能控製的，隻是下降速度和時間而言。
在我看來，現在的下跌，連前奏都算不上。還會再往下跌，而且二十年內，除了北上廣深之外，都會繼續跌。
最主要的原因就是一個：匪夷所思般的供過於求。
現在政府做的一切，本質就是讓泡沫慢慢地破、一點點地破。
所以，到最後泡沫破滅完畢，至少要二十年以上，看看日本，就會明白的。
日本幾乎是急劇斷崖式的破滅，還都花了二十多年的時間，而且大傷元氣，中國能夠避免嗎？我不相信。
可以通過港股通買港股，然後虧得血本無歸。
是的。我自己就是這麽做的。
不過，我的銀行裏留的錢很少。萬一家裏急需用錢，就賣一些基金好了。
我的確說過不同的投資頻率。可以是每個星期、每半個月或者每個月。其實，差別並不大。
我自己都是一次買入，省了這些麻煩。
謝謝你的問題！
我建議513500和513100各占50%吧。至於投資方式，我建議一次性買入，大道至簡。
如果你實在擔心買在了最高點，可以把資金平均分成十份，每個星期買一份，十個星期買完。
是的，這幾年國內比較艱難。希望你一切安好。
當然，政府可以濫發鈔票製造通貨膨脹。但是，那樣的房價上漲沒有實際意義。
政府收的房子，數量有限，起到的作用有限。慢慢觀察吧，看看政府願意拿出多少真金白銀來托房市。
如果中國政府不希望老百姓投資美股，他們可以強迫這些基金公司關閉這些基金就是了。但是，這必然引起金融界的恐慌。
因此，我覺得中國政府不會幹這種蠢事。普通投資者，隻需要關注自己的利益就是了，別把投資和愛國扯上關係。中國政府，還在買美國國債和美國股票呢。
我也有幾個朋友，正在努力賣房。他們接受不了大幅降價，就一直拖著。
哈我隻是想幫助普通老百姓。畢竟，他們大部分也是製度的受害者。
不信房地產不漲！
是的，疫情是個重要因素。但是，長期的人口下降，將是抑製大部分的確房價的灰犀牛。
哈哈哈，你想多了。我隻是給普通中國家庭提供一個投資建議。他們當然可以投資A股的股票基金，隻不過取得的收益率會低一些。而且，很多中國投資者也不願意投資美股。
至於“美國輕而易舉改變一下美國國內的金融政策就可以收割掉所有中國人的財富”，我覺得這是杞人憂天。美國股市上的股票，40%是由外國人擁有的。美國政府不太可能、也不能輕易收割任何外國普通投資者的財富。美國也沒有意願驅趕外國普通人的資金，那是自食其果。
是的，中國房子總體是過剩的。不過，隨著更多人口湧入核心城市，這些核心城市的房子應該還是不足的。因此，核心城市的房價，倒是有可能保持穩定，甚至增長。
謝謝油翁來訪和留評！
中短期看，我覺得這種可能性比較小。北京畢竟地利位置優越，又有悠久曆史和政治意義。
我很好奇，你覺得北京會被廢棄的原因何在呢？
如果不考慮稅收，中國的投資者肯定會損失0.6%左右的年化收益率。
但是，中國的投資者，不用交資本利得稅(Capital Gain Tax)，因此，稅後的收益，未必比美國的投資者低。
況且，他們投資美股基金，遠遠好於投資A股股票或者基金。
在中國購買美股指數基金，管理費是美國相同基金的5倍以上。居士覺得，這收益率會降低很多嗎？
謝謝！我一直在指導我在中國的親朋們投資美股基金。他們非常滿意投資的結果。
的確，地產泡沫已經開始破裂。山雨欲來風滿樓啊。
謝謝分享！