最近和幾個在中國有投資房的朋友溝通，才知道中國的房市形勢不容樂觀。
根據安居客網站的數據，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過去三年，二手房的價格下跌了20%左右。二、三線城市的房價，更是江河日下。比如，我老家所在的南陽市，是一個三線城市，房價下降了25%左右。
雪上加霜的是，由於種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價無市的局麵。很多房子按照政府指導價掛在市場上，半年以上都無人問津。這也從一個側麵反映了中國目前房市的艱難。
在從2000年左右開始的將近二十年時間裏，中國的房地產市場一度風光無限。房價上漲的速度，雄霸全球。幾乎所有早期的房產投資人都賺得盆滿缽滿，而整個社會都形成了“房地產信仰”，即房價永遠上漲，房子是最好的投資。
在房地產業的帶動下，中國的經濟也蓬勃發展，風頭一時無兩。房地產等相關產業，占到中國GDP的30%左右。而房地產信仰，導致中國家庭財富的70%左右，都高度集中在房地產上。這個比例，幾乎也是天下第一。
可想而知，近期房產價格的下跌，不但拖累了中國經濟的增長速度，也拉低了普通家庭的資產水平，導致居民缺乏信心進行大額消費和投資。
那麽，是什麽導致了近期的房價下跌呢？中國未來的房價，將會何去何從呢？
不言而喻的是，雖然中國政府倡導“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房價的最主要因素，歸根結底還是供需關係。而熟悉房地產市場的投資者都清楚，影響一個城市或者地區房市供需關係的原因，主要有下麵幾個。
一、短期看貨幣政策和政府監管政策
由於房地產是大部分家庭一輩子最大的開銷，而房地產的地位又如此重要。因此，中國中央和地方政府出台了很多金融和監管政策來影響房地產市場，比如臭名昭著的限購政策等等。
而最近幾年，曾經呼風喚雨的地產企業，比如恒大、融創等，都陷入嚴重的財政問題。這也是由於政府突然大幅提高了房地產企業向銀行貸款的門檻，導致這些企業陷入資金鏈斷裂問題，先後折戟沉沙。這也是導致這一輪房地產價格下跌的最主要因素之一。
現代社會，絕大部分購房者都是用銀行按揭貸款買房。因此，利息水平能夠極大影響購房者的購買力，從而影響房價的走勢。中國的主要銀行都是國有銀行；在過去幾十年，他們一直維持較高的房貸利息率，比如6%以上。同時，政府又出台了嚴格的政策，規定了舉世罕見的首付比例，比如40%。這導致很多家庭需要拿出六個錢包和多年的積蓄，才能買得起房。
綜合這些因素，導致了中國極高的房價。按照國際通用的房價收入比例考察，在2023年，上海的房價收入比高達26，北京也有23。相比之下，紐約是12，東京是13，倫敦為14。如果按照東京的標準，上海的房價需要下降一半才合理。
最近，為了救房市，中國政府出台了一係列政策，比如放寬房地產企業貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開限購等等。這在短期，會對房地產企業和房價有所幫助。
二、中期看土地供應
中國實行的是土地公有製度，即普天之下，莫非國土。過去幾十年，政府嚴格控製土地的供應，導致土地價格出現一地難求的境況。很多經濟學家指出，中國城市的房地產價格裏，超過半數是以土地購置費和其它稅收的方式交給了政府。打個比方，一個普通家庭在北京花了500萬元買了一套新房，大約250萬元進了政府的腰包，而開發商隻是掙點小錢而已。
正因如次，如果政府大幅提高土地的供應量，改變土地的供需平衡，會導致房價的下跌。但是，由於地方政府財政高度依賴賣地收入，他們缺乏動力壓低土地價格。因此，我覺得政府不會輕易改變目前的土地政策，這應該有利於維持高房價。
三、長期看人口
2023年，中國出現了1960年代以來的第一次人口下跌。但這僅僅是一個開始。
根據聯合國的推算，到2050年，中國人口將從2024年的14億下降到12到13億，平均每年減少350萬到700萬。尤其從2030年以後，每年人口下降數量將突破500萬，相當於每四年減少一個北京市。
人口下降的一個很大因素是出生率的大幅下降。在1963年，中國新出生人口創造了曆史最高記錄：2959萬；在2016年，這個數字僅有1780萬；而到了2023年，暴跌到902萬。在短短7年時間裏，出生人口減少將近一半，為人類和平時期最快的下降速度。2023年的新出生嬰兒數量僅為1963年的30%，這個斷崖式的下降速度絕對是空前的。
房子畢竟是一種耐久消費品，最終是給人住的。如果一個國家或者地區的人口持續萎縮，房市自然會出現供過於求的現象，最終導致房價下跌。
當然，這隻是全中國的情況。房地產畢竟是一個不動產，因此更加依賴於當地的人口趨勢。
中國的城市化率持續增加，而由於落戶政策的持續放開，越來越多的年輕人離開家鄉，匯聚到經濟、氣候和環境更好的地區生活。
根據我的判斷，未來中國的人口分布格局，應該和東亞的鄰居相似，比如韓國和日本，即青壯年人口高度集中在幾個大的都市區。
以日本為例，東京都以及周邊的首都城市群，匯集了3800萬人口，占到全日本人口的30%！
韓國也後來居上。首爾都市區的人口，高達2600萬，占到大韓民國總人口的50%！
幾十年後，中國的青壯年人口，會高度集中在幾個大的城市群，比如：
- 北京、天津都市圈
- 上海、南京、杭州所在的長三角
- 深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區
- 其他區域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長沙等等。
這些都市圈，由於有附近農村和小城市人口的持續湧入，房價應該可以保持穩定，具有一定的投資價值。但是，即使如此，如果你幻想房價回到本世紀初那種高速增長的態勢，基本就是癡人說夢了。
而其餘地區，尤其是遠離這些大都市區的二線以下的絕大部分城市，房價必然無以為繼。因此，這些地區的房子，已經不具備多少投資價值。
作為一個普通投資者，我們該如何麵對這個未來呢？
我先前說過，在絕大部分地區，自住房仍然是一個不錯的消費品和投資品。因此，如果你是因為結婚、就業和孩子上學等原因，那麽還是可以買一套自住房的。
除此之外，我不建議普通中國家庭買投資房。如果你已經有了投資房，我也建議盡快賣掉。
那麽，多餘的資金該如何投資呢？
我的建議非常簡單：投資美股的指數基金！身在大陸的朋友，可以直接用人民幣購買中國基金公司發現的基金，比如標普500指數基金513500，或者納斯達克100指數基金513100。
長期來看，投資這些基金可以獲得10%左右的年化收益率，應該可以輕鬆擊敗中國大部分地區的投資房收益率。
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