建寧博客
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看了網友SANSHAN關於賣房交稅的感慨：
請問各位大拿們：賣出租房如果增值，就要交capital gain tax和recapture depreciation
我來評論幾句。
1. 透支
現實中的確有不少人賣房的時候交不起稅。
比如說，20萬買了個房子（為簡化期間假定土地值為零），30年後100萬賣掉（假定買賣費用為0），其中cashout過無數次，還有貸款80萬。
賣掉的時候，利潤是100萬，其中80萬的Long Term Capital Gain和20萬的Unrecaptured Section 1250 Gain(傳說中的depreciation recapture)。
可能需要交的最大稅額是：
- Unrecaptured Section 1250 Gain ： 20*0.25=5萬
- Long Term Capital Gain ： 80*0.2=16萬
- NII Tax: 100*0.038=3.8萬
總額是： 5+16+3.8=24.8萬。
而賣掉時實得現金： 100(賣價)-80(貸款)=20萬，還真是不夠付聯邦稅的。
問題到底出在哪裏呢？
首先，那5萬的Unrecaptured Section 1250 Gain是延掉的稅，也就說你以前有20萬的收入沒有交稅，現在需要補上。
而實際交的稅隻有：16+3.8=19.8萬， 實際最高稅率： 19.8/80=24.75%，不應該說是太高。
可以看出，問題是房主透支了，提前花了不該花的錢。房子增值了80萬，也就是說賺了80萬，肯定需要交稅，房主不應該把利潤預先全部揮霍了，而應該未雨綢繆，預留部分資金。
就像一個contractor，如果他一年掙了100萬（包括自雇稅和收入稅），如果他在一年內把這100萬都花了（假定他沒withhold任何稅），那到年底的時候他肯定沒錢交稅，他還有大筆的自雇稅和收入稅需要交，他也隻是預先花了不該花的錢，跟上麵賣房子的賣主一個道理。
2. 延稅
有的朋友可能會說了，如果我20萬買個房子，30年後賣掉的時候房價還是20萬，賣掉的時候還需要recapture全部的20萬，多交差不多5萬的稅，是不是劃不來？
不見得，因為金錢有時間價值。
我有一年曾做過Cost Segregation，多減了10萬的折舊。
為簡單期間，假定當時的稅率隻有10%，也就是說那一年少交了1萬的稅。
1萬的資金，如果年複利是10%， 30年後就是： (1+0.1)^30=17, 其中利潤的16萬需要交Long Term Capital Gain： 16*0.238（20% Capital Gain+3.8% NII Tax）=3.8萬。
也就是說30年後1萬會變為： 17-3.8=13.2萬。
而延交的那10萬收入，稅率不應該超過25%，所以最多需要補交2.5萬的稅。
13.2-2.5=10.7萬 就是由於延稅而白得的錢。
上麵是假定當年的稅率隻有10%，如果加上州稅當年的稅率達到50%，第一年就可以少交5萬的稅，30年後白得的錢應該是：
5*17-(5*17-5)*0.238(Capital gain tax)-3.5(2.5萬聯邦稅+1萬州稅)=62萬
不是個小數字吧？隻因為當年多折舊了10萬！
當然如果延稅時間很短，金錢的時間價值就體現得不是那麽明顯。比如隻有5年或10年，如果投資年複利是10%，1萬的資金：
- 5年後會成為： (1+0.1)^5=1.61萬
- 10年後會成為：(1+0.1)^10=2.59萬
這樣可以大約估算出Depreciation和Recapture的利弊。
建寧 2024/8/6
Totally agree. 你用英語表達的我用母語都表達不出來。