華說曆史
不一樣的視角看世界，不一樣的方式說曆史
2022年的5月，美國房價已經連續上漲了10年還零好幾個月，熱點房價高到“手可摘星辰”的地步。
3月、5月裏，美聯儲已經兩次升息。通貨依然膨脹著，俄烏之戰尚未停，房價將何去何從？
華爾街傳奇投資家傑瑞米說：我們正處在第5個超級泡沫經濟當中。房地產首當其衝。
另一波專家說：今非昔比。房價沒泡沫，最多就是漲速減緩，趨勢拉平。
公說公有理，婆說婆有理。
華說，鮮花哪有百日紅，房市難得千日好。
再長的路，都有盡頭，再牛的房市，總有跳水的時候。
魔鏡，魔鏡告訴我，房市跳水在何時？
有人說，2026年。
房地產的興盛總有一道跨不過的坎，躲不過的“輪回”。
1998年，加州聖何塞大學的經濟學講師佛雷德（Fred Foldvary）預言：如果沒有重大全球性戰爭，我們將會遇到一個嚴重的、和房地產相關的經濟危機。
如果要給這個經濟危機加一個時間定位的話，他認為這次危機，起於1990，爆發於2008.
1990年，是上個周期中房價跳水的時間。2008年，果然爆發了全球的經濟危機。源起房產次貸危機。
2008年，300多萬幢法拍屋進入房市，令本已寒冬的房市雪上加霜。房價跳樓，房主棄房。
如此準確的掐算，魔鏡告訴佛雷德的秘密究竟是什麽？
土地價值的興衰周期大約18年。
這個“18年”的周期規律最早由美國人霍默·霍伊特於1933年提出。
在過去百餘年間，美國政府自1800年開啟賣地模式起，這個18年的規律似乎陰魂不散。
隻有1925年到1973年間，世界大戰和冷戰讓這個規律暫時走開。
用100多年前的經濟現象來預測今天的房市，不會覺得過時嗎？
盡管滄海桑田，社會結構依舊，政府的職能沒變，這個規律百年不變。
有人的地方，土地才有意義，有政府的地方，土地才會分出“高低貴賤”，有政府幹預的地方，經濟總有某種規律性。
每一次的土地價值變化都伴有政府的政策變化。
世界上最嚴重的經濟衰退總是緣起土地投機，由銀行提供的誤導性信貸推波助瀾。
每個18年之痛的周期裏，房地產界都會經曆兩個七年之癢，然後用四年的時間滑到穀底，滑倒民眾能夠負擔的價位。
然後，等待它的英雄，腳踏七彩祥雲，前來救市。
低利率，高就業率，在低迷期被抑製的住房需求被釋放出來。早期入場的買家、投機者攪動了市場。在第一個七年之癢的末期，人們開始懷疑現實。房價真的應該這麽高嗎？
當經濟仍然強勁前進時，7年小癢很快轉為第二個7年的快速上升期，朝氣蓬勃。
在增速期的末期，“贏家的詛咒”最終出現。瘋狂買家開始後悔。離房價離崩潰不遠了。這個期限，曆史給了4年。
如果2022年就是”贏家詛咒“的時間點，房價的跳水難道真的就在2026？
根據問卷調查，45%的人預測衰退期將始於2023，30%的相信在2022， 8%的相信在2024 或者2025， 17%的相信在2026或者以後。
世上沒有兩片相同的葉子。每次經濟危機，房價跳水都有不同的原因。
今日房市，真的會遇見“18年之癢”？
買家或者賣家，在如此撲朔迷離之際，究竟是等還是不等？
咱們下回接著侃。
