推導買地建房的“利與險”

這2天地主群海吹什麽買地建房。今晚想到一個刪繁就簡的思路。就以我們這裏一個自住小區開發為例吧。當然數字是理想化，隻是為方便解釋，推導這樣一個model。

以100套SFH, 5年開發期，每套平均以52萬計算。生地煮成熟地要1.5-2年時間，建好model home, 最快是第二年中旬到第三年初開張。開建期如果以3年計算，銷售一套房以掙upgrades為利潤。毛利平均30%，純利15%，即5年投入4000萬，總純利600萬，年均120萬。

對於需要4000萬如此巨大投入，5年收成期，builder存活的唯一法寶是必須多任務處理，多小區錯峰開發，但踩準節奏，把A小區頭2年的真空期用B or C小區開發的收成期來填補。打個比喻吧，如果5年中的頭2年是第一階段懷孕生產期，那麽第二階段的第3-4年是成長期，到第三階段的第5年才是真正貨真價實的金秋收獲期。小builder隻要熬不到第三階段，最後都會前功盡棄。這就是為什麽小builder很容易資金鏈斷裂而致破產，因為孤立無援，上氣不接下氣, 喘不上來就見上帝了。當然還有係統性風險out of control。 因此隻有大builder幾個小區資金周轉盤活，相互有支援，才能堅持到底，最後實現贏家通吃。這和做互聯網公司可能本質相仿。