關於MFH當前的一些狀況

我個人以有限的實戰經驗和一點觀察分析，說幾點當前的MFH狀況。

1）當前MFH整體行業還是健康的，市場供需對路，沒有發生嚴重失衡。

2）MFH還沒有遭遇辦公樓行業的大規模敗局打擊，沒有在拍賣網上屍橫遍野。我們這裏很多辦公樓地主想改裝轉型MFH也有大量失敗案例，有地主甚至直接鏟平辦公樓賣地，這不是玩笑。

3) MFH當前被高利率商貸綁票，資金鏈緊張以至於斷裂者肯定先早晚先被撕票出局。目前進入這個狀況的地主寥寥。

4）對於MFH增加的運營成本，商業保險增幅是一個巨大支出，labor cost自疫情開始後一直居高不下，這一塊的總體支出一直穩步上漲，加上翻倍的貸款利息，地主的現金流岌岌可危，當然出現負現金流也不奇怪。

5）房客受到通脹壓力，租房預算下調顯著，這導致MFH（大多數房屋租賃市場）空置率上升，空置期拉長，房租普遍下跌。我們主打的白玉房市場已經非常明顯，我們的MFH招租起步價還是2，3年前的招租價。

5）如果所在城市有租控，比如租金年增最多3%，那麽這個地區的新建MFH或者MFH翻新投資將會大大受阻。

6）我們明村已經出現MFH社區整體出售多個listings，此種新現象在過去十多年極其罕見。比如，一個社區200-500 UNITS整體打包出售。而且這些社區年齡，從新建落成1年到已經營30年不等，且多數listings還處於白玉城市，並不是白菜或藍領城。這個信號很值得研究。為什麽這類往年隻租不售的MFH社區會上市求售？！

7）MFH的操盤和經營適合中級以上的地主，至少有自己可靠可控的修理和PM團隊，個體戶模式很難擴張。當前MFH吊脖子的繩索，並不適合需要貸款上杠杆的小地主，連中級地主都要三思再三思。