最近一篇標題為《中國明星海外房產版圖》吸引了海投君的注意力。
大多數中國明星偏愛美英澳等西方發達國家，比如陳可辛導演在美國加州好萊塢購置價值523.5萬美元的豪宅、王寶強在美國加州帕塞迪納購置房產、周立波在美國新澤西購置房產、樂視前CEO賈躍亭更是被爆出在美國洛杉磯擁有9套房產。
香港“炒房天後”劉嘉玲在娛樂圈十大投資富婆榜中排名第一，她就在《金星秀》表達過自己對買房的熱衷。
國內房地產市場如履薄冰，中國富豪們將投資目光轉向海外。單2018年，中國投資人在美國共購置了40,400套房產，總金額高達304億美元。而這一數字在2011年僅為70億美元。中國已經連續6年穩居外國人購買美國房地產的榜首位置。足以見得，美國置業的火爆程度。下文將從美國地產投資現狀、美國地產投資優勢、及具體的美國地產投資方式三個方麵為大家一一闡述。
除了中國連續6年穩居外國人購買中國房產榜首外，他們投資美國房產時比較偏好西部城市，究其緣由主要是美國西部城市以經濟發達的產業等因素使得房價漲速領先於全國平均水平，市場潛力較大。從數據層麵來看，有38%的中國買家選擇在美國加州買房，洛杉磯成為中國買家在加州最為青睞的城市；同時有將近30%的中國買家在美國紐約州買房；佛羅裏達、華盛頓西雅圖和德克薩斯也是中國買家最常購置地產的地方。
根據胡潤研究院的調查，“分散風險”是中國高淨值人群購置海外房產的主要原因。美元走強，人民幣匯率低迷，海外置業成為該人群實現資產保值的途徑。
其次，近幾年，國人送女子出國留學的比例逐年增長，並呈現低齡化趨勢。因此，他們愈發重視投資“學區房”，不僅可以通過陪讀的方式解決子女海外生活的問題，學區房的投資回報也十分可觀。
據統計，45%的中國買家海外購房是為了自住，27%的中國買家是純投資，11%的買家是為了投資和度假使用，7%的中國買家則選擇了“以房養學”的模式。
在房產投資類別上，中國買家最喜歡的房地產類型是獨棟別墅，近10年來有69%的中國買家選擇購置獨棟別墅。其次是公寓和聯排別墅。
當前，美國房地產市場火熱，各類地產需求不斷增大，交易額不斷升高。分析師分析，未來5到6年內美國房價還會繼續穩定上漲，當前正是投資美國房地產的最佳時機。若你還在猶豫是否要投資美國地產市場，以下三點是你必須知道的：
1.擁有永久產權：中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有製，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有製，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己
2.獲取長期收益：美國房價近10年來一路走高，且分析師分析未來5-6年內美國房價還會繼續上漲。投資美國房地產能給投資人帶來穩定的房產增值效益。同時，出租美國房產也能為投資人獲取較高的租金回報。
3.降低投資風險：房地產與其他金融資產的相關性非常低，因此，投資人在做資產配置時除了考慮股票債券等傳統金融資產外，還可以配置一些地產資產，降低整體投資風險。
另外，美國房地產市場經過了幾十年的發展和完善，已經形成了相對完備和成熟的市場體係、法律法規和投資交易製度。美國的房地產信息公開透明，購房者可以在政府網站上查看意向房產的全部詳細信息。同時，所有的交易信息，包括實際價格、稅額、交易日期、交易情況等都必須向政府如實呈報，這就有效地避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣雙方的權益，在美國投資房地產整個過程公平公開公正。
如果你以為買房是投資美國地產的唯一途徑，那就大（還）錯（來）特（得）錯（及）。
目前，投資美國房地產的方式包括開發、運營、增值、翻修、REITs。
開發類房地產投資，是指房地產投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品，然後將其推向市場進行銷售來收回投資，實現獲取投資收益的目標。開發類房地產投資主要是為了獲取開發利潤，風險較大，但回報較高。
發展完備的傳統地產投資類項目：開發類房產項目運作方式傳統，模式成熟且完備。投資者提供資金給房地產開發企業，房地產開發企業以獲取預期收益為目的，將資本投入到房地產開發經營中。投資架構清晰且底層項目運作成熟完善。
投資成本高，周期較長，風險較高：土地開發的高成本以及房地產開發建設的較長周期導致資金周轉期長，投資人往往較晚才能得到收益，投資風險較高。
投資回報較大：土地的稀缺性和不可替代性使開發類房地產投資具有保值增值的特點和較高的收益潛力，投資回報較大。
運營房地產主要包括酒莊、農場、馬場、林場等擁有一定功能和運營設施，且可以產生穩定現金流的地產投資項目。近年來，農場、酒莊等運營類房地產項目資產增值幅度大，且由於該類地產項目能給投資人帶來穩定的運營收入，深受中國投資人的喜愛。運營類房地產項目一般在投資人購買後，交由專業團隊進行科學有效的管理，保證項目在可持續穩定運營的基礎上為投資人帶來穩定的收益。
收入穩定：運營類房地產項目具有功能性，保證項目有穩定的產品服務輸出，且可產生穩定的現金流，保證項目收入。
升值穩定：運營類房地產的功能性保證了項目穩定的現金流輸入，再加上專業團隊的運營能力，運營類房地產投資往往具有很大的升值潛力。
投資保障：收入穩定與升值穩定保證了投資人轉手退出與獲取收益的可能性。此外投資人可通過購買地產類保險避免自然災害或者其他人為因素導致的項目收益受損。
增值類房地產投資，是指投資人購買美國房產後，不以出租獲利為主要目的，追求的是“低買高賣”或資產增值的投資方式，比較適合於資產較雄厚的投資者。這種投資方式極為注重投資者入市及出市的時機。房產所在地理位置、周邊配套基礎設施以及交通狀況均為房產增值需要考慮的因素。
通過經營改善、翻修、再開發等實現房產增值：招募物管人才團隊，並與本地物管公司合作，共同管理房產物業，實現房產增值；對房產進行翻修，升級完善配套設施，提高租金。
投資回報大部分來源於房產增值:不以短期出租獲利為主要目的。購房時參考房產所在地理位置，當地政府政策導向和周邊設施環境等挑選合適的房產；通過經營改善、翻修等方式，提高房產自身價值，伺機出市賣出，贏取投資回報。
房屋翻修貸款是債權投資房地產項目的一種方式。投資人把錢借貸給個人或開發商用以低價購入屋況較差的房屋。然後個人或開發商通過翻修、整修以及裝飾等手段，改善房屋狀況，再出租或出售獲利。一般來說，獲利可來自於不斷看漲的房地產市場所帶來的房屋本身的增值，或者來自於翻修之後由於房屋結構性和功能性改善而提高房屋售價或租金而帶來的增值。投資人可在翻修項目轉手交易成功後按照貸款條約收回本息收益；也可以在翻修房屋成功出租後每月在租金中收取利息收益。房屋翻修主要集中在商業繁榮、學區好、房價相對高的地區。
投資周期短：房屋翻修貸的投資周期較短。規模較小的房產，資金通常6-8個月就可以實現回收。而規模較大，回報更豐厚的舊屋翻修，通常在一年半左右實現資金回收。
收益穩健：房屋翻修貸款收益穩健。翻修後的房屋可通過轉手交易較快獲得收益；一些房產位置適合中長期或長期持有的，也可以考慮出租，獲取租金收益，等房產價值增值到理想價位再出手。
風險較低：房屋翻修比起新房開發，回報快，不確定因素少，風險低。投資於房屋翻修的房屋翻修貸款因此也風險較低，投資相對安全。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集投資人的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種信托基金。REITs是投資人間接投資房地產的一種方式。投資人可在二級市場直接申購REITs份額，並像交易股票一樣交易REITs。REITs是美國人參與房地產投資最為普遍的手段。據統計，截止2017年末，美國共發行REITs產品222個，市值高達1.13萬億美元，大約有8000萬美國人投資持有REITs。
流動性高：REITs可以在二級市場交易,申購贖回方便，流動性強，具有較好的變現性。
收益穩定：REITs由專業的房地產公司發起並管理，投資優質的房地產項目，可獲得穩定的租金收入，收益可觀。在美國，投資REITs的年平均收益可達6%左右，遠遠高於銀行存款的收益。
風險較低：REITs規模較大，通常由專業的房地產管理公司廣泛投資於各種類型的房地產項目，投資分散，風險較低。
