本文數據來源：好望觀察；微信公眾號：真叫盧俊（ID:zhenjiaolujun0426），封麵：東方IC
如果告訴你，有一個城市寫字樓的月租金回報達到85美元每平。你會猜測這樣的城市是紐約還是倫敦？
其實都不是，這個城市叫拉各斯（lagos），估計99.99%的中國人都沒有聽過，位處非洲西部。
記得小時候，一本風行一時《彩圖世界上下五千年》有著這麽一個章節，至今讓我記憶深刻。
西亞的腓尼基人，在2600年前，第一次完成環非洲航行。插畫中種種不可思議的故事，至今留在我這個中年人心頭，一片神奇的大陸，而這也是非洲大陸的某種側寫。
神奇之中折射現實，動蕩之間醞釀希望，而這裏，還有我所見過最魔幻的樓市。
01
雖然中非友誼長存，但這個距離我們萬裏之外的大陸，對普通人而言其實還是相對陌生的，更不要說樓市。
提及非洲樓市，主流的認知中，它應該是這樣的：
或者這樣的：
甚至還可能是這樣的：
其實這些都不算錯，非洲這片苦難的土地，長期的貧窮和動蕩，被各種宣傳強化後，印象已經相當刻板了。至少我們覺得去那邊挑房子，差不多就是在鶴崗的感覺。
那對不起，如果你在北上廣買不起房子，在這裏你很可能也同樣買不起。
這是是東非塞舌爾，有的樓市均價可以高達9000美元每平，即約6萬元人民幣每平。這樣算來，一套普通的兩居室公寓，大概要支付約468萬元人民幣。而根據中國房價行情網2019年3月的數據，上海均價剛到5.21萬元人民幣每平。
但非要說賽舌爾是一個旅遊國家的話，那麽現在已被公認為發展中國家的南非，主流城市的均價約為2.8萬元人民幣每平。而在中國，除了北上深之外，這個價格差不多也是其他城市當下的天花板了。
行走在夜晚的約翰內斯堡，南非第一大城市的夢幻，大概會讓你產生錯覺。
假如你覺得還不夠魔幻的話，法屬留尼旺，一個非洲中等國家，均價約1.52萬元人民幣每平，差不多是國內強二線成都樓市的門檻了。
但這僅僅是明麵成本，冰山之下，在留尼旺購房，新房要交高達44%的稅費。在南非，沉沒成本是28%。
隻能感慨，至少以我們的標準，非洲人民有錢的魔幻程度，超出我們的想象。
02
其實，非洲這些年的經濟發展遠比大家想象中要好。
根據好望觀察提供的報告，我看到了一個很出人意料的數據，就是非洲的中產階級占比。按非洲發展銀行的調查，有消費力的非洲中產階級已達2.6億人，占了非洲總人口的20%。
也就是說，非洲確實出現了一批有真實消費能力的群體，而中產階級的湧現往往意味著城市化崛起。非行統計中，這些人平均每日要消費4億美元。
瑞貝卡，世界最大假發製造商，三魚經常在店麵，內心強大的觀察各種妹紙來試假發。但幾千塊一頂的假發，讓出沒各種高檔商場妹紙都麵露沉疑。
瑞貝卡財報顯示，出口依然占據業務的極大比重，非洲是最重要市場，僅2018年上半年，就向非洲出口了約100萬頂假發。
因為非洲人的頭發鏈鍵結構不緊密，很難留起長頭發，所以我們看到很多非洲髒辮都是假發，但關鍵是千元起步的假發，非洲很多人買的起。
這背後是2000年以來，非洲大陸每年經濟增速5%，撒哈拉以南的地區經濟增速高達6%。過去十多年裏，埃塞俄比亞經濟平均增速超過10%，是世界上經濟增速最快的國家之一。
但是更誇張的是，非洲的人口預期。
我們都知道，真正意義上能承載經濟，是錢，土地，還有人口。但錢和土地稀缺都是人口變量的結果，所以我們國內很多城市對人口態度，是能搶則搶，特別是年輕人。
而非洲在人口增量上，對世界進行了降維碾壓。2017年非洲人口增速達到2.7%，是世界平均水平的3倍，今天地球上每三個新生兒有一個就降生在非洲。
這個能量可以誇張到什麽地步？在非洲人口第一大國尼日利亞有1.7億人，並有可能在30年內成為僅次於中印的人口大國。
而且有著遠超世界2.4%和中國1.6%的4.9%生育率，人口結構年輕得有些過分，困擾世界的老齡化，距離非洲還很遙遠。
漫步在拉各斯，這個有著120萬輛汽車的城市，到處都是堵車的街道和年輕的麵孔。
同樣遙遠的還有城市化，目前非洲城市化率還不足43%，而遙遠，則意味著想象空間。
在尼日利亞，房地產已經是經濟第六大產業。在埃及，房地產增速4.8%，這裏將是本世紀中葉，全球城市化最快的地區。遙遠的非洲，我們仿佛看到了一個80年代中國正在被複刻。
03
資本是最靈敏的貓，隻要有一點魚腥味，身子就已經在路上了。
2016 年，英國著名的Actis募集了5億美金非洲地產基金，打破了過往記錄，而我們中國人是最敏銳的那批。
到2017年為止，中國海外企業在非洲的覆蓋率已經超過北美，86.7%僅次亞歐。更耐人尋味的是，現在非洲淘金的中國企業，至少有14%在做建築和房地產。
在非洲和西亞的分界線，叫紅海，現在看起來，似乎往西走一走，一片藍海在等待新一代的“迪亞士”。
可沒有一片海不蘊藏風暴和未知的危險，當你真正切入非洲真實市場中，裏子遠比表象還要魔幻。
非洲的樓市，是折疊的。
埃及開羅，大概是非洲最具國際知名度的城市。在新市中心，有個商場叫the Mall of Egypt，我上海的埃及朋友，每次都很自豪地跟我說：“你們上海沒有一個mall能大過我們那。”
這是事實，但就在距離這個mall不遠的老開羅市區，有一個我們完全無法想象的地方，叫死人城，是一片陰森詭異的墓園。但這裏，居住著近100萬流離失所的埃及人。
同樣，這座1800萬的國際都市，居然有1100萬人居住在違章建築中。
馬爾紮克斯筆下最魔幻的章節也不過如此，這就是非洲樓市最真實的一麵。
04
一麵歌舞升平，一麵生存掙紮，巨大的不平衡性神奇地交織貫穿於這片大陸的每一寸土地。
宏觀上，這種不平衡，依然被切割得支離破碎。
塞舌爾、毛裏求斯，人均GDP已經超過2萬美元，接近發達國家水平，而撒哈拉以南的非洲，如坦桑尼亞，普遍還在3000美元上下掙紮。
農業在南非GDP中的占比為2%，可在利比裏亞這樣的國家，占比甚至能達到70%。
在肯尼亞的內羅畢，2000年到現在，房價已經漲了十倍。在全球房地產谘詢公司萊坊官方網站上，內羅畢的可售房產最低也要200萬元以上，而且每月出租價格折合人民幣超過1.7萬元，超過7%租售比，讓國內一二線城市汗顏。
而納米比亞，僅2018年上半年的房價跌幅就高達21%。現階段房屋均價大概在1216元人民幣每平。
在加納，這個人口超過2700萬的國家，最大的開發商，在過去整整十年僅為3500戶家庭建設了住宅，大量的家庭不得以違章自建。
所以我們總是看到各種影視中成片的貧民窟，而這背後隱藏著非洲魔幻房價的推手。
我們一直吐槽國內住宅用地供給偏少，但在整個非洲，隻有10%的土地被人為規定是可用於建築的。也就是說，能真正用於開發的土地，在人為的操盤下變得太稀缺了，違章在天量的人口擠壓麵前成了一種必要的手段。
非洲樓市普遍現狀是，住房類型是別墅、低層住宅、貧民窟鐵皮屋三角組合，能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術人員，而別墅則多是富裕階層。
這同樣加深了非洲樓市供給斷層、中端房產的短缺和高端房產的過度供應。科特迪瓦，目前中低端房地產有40萬套尚未被滿足，但是前文的加納則以無人購買的大量豪宅著稱。
同時還有一個很容易被忽略的原因，就是基礎設施落後，房地產營造成本很高。
不穩定的供水和供電使得房產項目開發成本大大增長，於是難以開發出針對中等收入或低收入人群的房產。而且在整個非洲大陸，你都很難找到幾條國家之間互相連貫的鐵路。
在人均GDP不足3000美元的坦桑尼亞首都，一套公寓的價格幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開普敦相媲美，這正是基礎設施落後的拖累。
於是非洲樓市就出現一種很神奇的格局，非洲鬧市區房價瘋漲，而衛星城或郊區房卻無人問津，就是因為交通設施的不便利。
同樣，這種分化還折射到非洲金融係統，有的貸款壞賬率能到15%，有的貸款利率高達25%，有的直接就沒有不動產貸款。
對了，惡性通貨膨脹也是定時炸彈。
總之，對非洲樓市的基本認知，是極其分散、極其分化、極其複雜的。這裏沒有統一的市場，無論你是開發商，還是投資者，請務必要牢記這點。
05
然而，補缺依舊是驚人的。
尼日利亞，這個未來人口將過五億的第三人口大國，年城鎮化速度達到了3.75%，房地產也一舉成為第六大產業，年複合增長10%，是增長最快的產業之一。
從住宅市場來看，尼日利亞目前還有1900萬的住房短缺，總值約3.6萬億美元，並且以每年200萬美元的幅度在增加。
商業更誘人，這個國家年產電影超過1000部，成為繼美國和印度之後的第三大電影生產基地，人稱尼萊塢。而平均每1000人享用的零售門店規模隻有1平方米，而在南非則是480平方米。
正在籌建中的尼日利亞購物中心就有25個，總造價高達35億美元。同樣，前文中每一處的不確定性都在這裏時隱時現。
非洲，53個國家和6個地區，12億人口，不確定也好，不平衡也好，依然要飛奔向前。
06
最後聊點和我們有關的。
2008年中非貿易額首次突破千億美元大關，2009年中國首次成為非洲第一大貿易夥伴國。至今，中國連續9年都是非洲第一大貿易夥伴國。
在非洲，最暢銷的十款手機中，常年有七八款是一家深圳製造商生產製造的，叫傳音。在非洲，30個國家，480個電視頻道，7000家渠道商的最大數字電視運營商之一，叫四達時代。
現在，最少有上千萬中國人在非洲淘金，但無論樓市還是開發，這片處女地，對國內來說依舊很神秘。
其實本質上，這就是一片未知的區域，無視、嚐試、觀察，都沒有錯。但我還是想起了書中的腓尼基人，用簡陋帆船第一次環遊非洲的場景。
“太陽又一次出現在我們南麵。”那大概是時代對先行者們最好的獎賞。
