聽說中國新富患上了“房產依賴症”？

 

1

 

“有房才有家”，中國人對於房子的追求大多源於文化本性中對於“領地”的占有欲，成家立業之本就是就是置業。

 

“有房才有書讀”，房子除了是個住處，中國國情使房子背負著“戶口、教育、醫療、養老”等等重任。

 

“有房才有社會地位”，在中國人的傳統觀念裏，不管是王侯將相還是貧民百姓，房屋是財富和地位的象征。“但存方寸地，留於子孫耕”，房子是家族財富傳承的重要載體。

 

 

不得不說，國人對房子的執念太深了，不管收入水平如何，他們對買房這件事總是抱有極大的熱情和實操精神。

 

這不？剛聽說，中國新富都患上了“房產依賴症”。

 

相關報告顯示，中國新富人群主要依賴於傳統投資形式來實現其財富目標，以房地產投資和高儲蓄率為主。90%的新富人群表示自己有定期儲蓄和投資的習慣，房地產在其投資組合中的比重較2017年提升了13%。

 

在北上廣深等一線城市房價虛高的市場情況下，不少投資人放眼海外房產市場。

 

 

根據惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）的分析，2018年德國（+8.9%）、荷蘭（+10%）、愛爾蘭（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等歐美國家樓市處在上升期。

 

《2018亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示新資本不可逆轉地湧向亞洲房地產市場，日本東京、越南胡誌明市和泰國曼穀的投資與開發前景排在亞太地區城市前列。

 

同時，美國房地產市場自經濟危機以來持續回暖，市場複蘇，房地產交易總額穩步上升。2011年至今全國房價總增幅高達50%，年平均增幅在6%左右。2018年全年美國房地產交易總額高達5900億美元，創曆史新高。

 

 

美國房地產市場趨勢圖

 

 

2

 

 

當前，美國房地產主要市場還是集中在東、西海岸的主要城市。紐約、洛杉磯、舊金山等城市的房價均已恢複並且超過金融危機前的價格。

 

普華永道的市場調研結果呈現著有趣的現象：

 

● 達拉斯（Dallas）/沃斯堡（Fort Worth）成為房地產總體發展潛力榜榜首。業內經濟學家認為這是一塊非常有趣的市場，同時擁有強勁的發展潛力、以及門戶市場擁有的較高流動性的雙重特點。

 

● 根據離門戶市場的地理性距離，紐約-布魯克林位居第二，主要得益於城市工業帶來的城市優勢。

 

●佛羅裏達州的奧蘭多（Orlando）、坦帕灣/聖彼德斯堡（TampaBay/St. Petersburg）、邁阿密（Miami），以及勞德代爾堡（Fort Lauderdale）都被認為是發展潛力較好的城市。

 

● 波士頓的發展潛力也受到一致認可，被認為是潛力較強的門戶市場之一。

 

 

美國全國房產經紀人協會的Lawrence Yun在the Mercury News的采訪中說道：

 

“大多數州房地產的表現較為穩定，其中住房需求正在經曆著供不應求的狀態。數據顯示，目前處於曆史上最低的喪失抵押品贖回權時期，意味著大家都根據自己的經濟實力買房。這又意味著一個更加穩定的市場將要到來。”

 

 

3

 

 

 

從下圖數據可見，海外資金不斷湧入美國市場，推高地產價格。

 

數據來自S&P Indices及IRR Viewpoint 2019

 

美國地產市場高度發達，類別眾多。美國房地產大致可以分為以下六類。近些年，商業地產和辦公樓市場火熱，價格上升迅速。

 

 

● 辦公地產：包括各類寫字樓、辦公樓和辦公室的開發和租賃。擁有相對穩定的現金流，地段良好的辦公地產可以保持較低的出租空置率，因而投資風險較低。辦公地產這幾年在美國發展極為火熱。

 

2018年全年辦公地產總交易額高達1297億美元，同比2017年增加6.1%。

 

 

目前，處於開發進行時的辦公地產，有41%集中於4大城市：紐約、舊金山、華盛頓D.C.,和西雅圖。除了D.C.之外，其他城市預計會保持較高的中央商務區（CBD）入住率。

 

● 公寓住宅：包含各類公寓、多單元住宅、獨棟別墅、聯排別墅等。

 

公寓住宅在美國是交易額占比最大的地產類別，也是中國投資人這幾年投資最多的地產類別。

 

2018年全年公寓住宅地產總交易額為1670億美元，同比2017年增加了8.6%。

 

 

普華永道將公寓住宅分為老人公寓（Senior Housing）, 學生公寓（Student Housing）, 單戶住宅（Single-family Rental），中等收入住宅（Moderate-income Apartments）,經濟住宅（Affordable Apartments）, 高收入住宅（High-income Apartments）,所有公寓住宅的發展態勢都十分良好（good）。其中，年租房費用占總收入30%的住宅為經濟住宅，比例在30%左右的為中等收入住宅。

 

公寓住宅投資發展趨勢

 

● 零售地產：包含各類商鋪、超市、商場等。受到電商的衝擊，線下實體店近年來的收益越來越低，零售地產也因此受到很大打擊。

 

2018全年零售地產總交易額為750億美金，同比2017年下跌17.6%。紐約（43%）、華盛頓D.C.(40%)、和奧蘭多（39%）是零售地產購買率（相對於出售/持有率）最高的3個城市。

 

美國零售地產交易情況

 

● 工業地產：主要包含工廠和工業園地。

 

得益於特朗普總統振興美國工業的政策，工業地產近兩年來需求增大，發展迅速。2018年工業地產總交易額為829億美元，同比2017年增長13.9%。

 

工業地產購買率（相對於出售/持有率）最高的20個城市中紐約排名第一（76%），納什維爾（田納西州，71%）排名第二，鳳凰城（68%）排名第三。

 

● 酒店地產：酒店和度假村的地產物業也是近幾年來發展很好的美國地產類別。

 

2018年酒店地產總交易額為329億美元，同比2017年增長7%。

 

盡管酒店地產的開發及並購成本成為令絕大多數投資者望而卻步，但強勁的長期性獲益性中和了前期投入成本。從2008年經濟危機至今，酒店地產投資保持著強勁的上升趨勢。

 

         酒店地產投資發展趨勢及美國酒店地產交易情況

 

● 其他：其他類別包括醫療保健、教育地產、農業地產、牧場、林場、酒莊等。隨著美國經濟的發展，各種不同類別的地產需求也不斷增大。2018年全年各其他類別地產總交易額為1020億美元。

 

我們下篇再見～