抓住2019的尾巴，美國房產投資機會在哪裏？

“住美國房子、娶日本老婆、請中國廚子、開德國汽車、用英國管家”

 

這可能是海投君畢生追求的最高境界了。做夢想一想，人生都圓滿了。

 

美國房子的確是國人海外房產投資的大熱門。

 

2018年初，美國房價“水漲船高”，到了第四季度，美國房價增速放緩。

 

海投君掐指一算，2019年，美國房市沒準兒有點機會。

 

為什麽是美國？

 

 

一說到投資房產，國內人首先想到的市場，不外乎是香港、北京、美國。

 

香港：很瘋狂，本地人都隻能蝸居“棺材”房。

 

北京：大陸龍頭，漲的最凶，北京人都買不起的那種。

 

美國：發達國家，產權永久，誰不想像美國電影中的男一號，坐擁一座大別墅。

 

但是，為什麽我們pass了北京、香港，選擇去投資美國房子呢？

 

01

北京

 

 

北京的房子在2019年初算是刹住了閘。

 

目前來看，其價格已經封頂難以實現突破。

 

今年一季度成交量有回暖，但並無卵用，市場信心沒能被修複，你們有沒有信心不清楚，至少海投君的心還是涼涼的。

 

除此之外，房價刹車主要和“穩房價、穩地價、穩預期” 的調控政策有關。

 

部分機構和投資者認為類似漲勢很難持續。

 

看下圖，感受一波來自房價的“嘲諷”。

 

    

02

香港

 

                       

香港房價已處於虛高的狀態。住宅成交量從2013年開始就下滑了，但是房價卻在上漲。

 

十分滴詭異，有沒有？

 

此外，香港房價指數出現了下行現象。這都和目前香港房市的價值背離、房價虛高的狀態有關。

 

影響香港房地產市場走勢的因素較為複雜。

 

投資者應關注房屋供需關係、香港當局調控政策、美國利率政策、大陸經濟走勢以及全球宏觀經濟與資本市場幾個主要方麵。

 

香港金融當局公布的數據，2019年香港GDP增速預計在2%至3%，GDP增速將進一步放緩，也就意味著香港房價指下跌的趨勢還會持續一段時間。

 

綜合來看，香港2019年房地產市場或將延續溫和下行態勢。

 

 

03

美國

 

 

以紐約市場為例，經過了2018年第四季度的波動，2019年第一季度紐約房地產市場成交量已逐步回升。

 

2019年第一季度，紐約市的房屋銷售價格中位數在各個地區都出現了明顯的增長，排在前兩位的依舊是位於曼哈頓的翠貝卡區（TriBeCa）和SoHo區。

 

除此之外，Garment區、Theatre區和Ditmars區的交易量和房屋銷售價格中位數都出現了明顯的增長。

 

 

房地產市場泡沫以及不斷上升的借貸成本使亞太地區房地產市場逐漸降溫。

 

這些地區的投資機會減少，部分投資者開始考慮從早期投資中獲利出場，並重新審視自己的投資組合和投資策略。

 

相比之下，美國房地產市場也在回調，但市場在2019年第一季度已經開始恢複增長，房市整體穩健。

 

中國投資者在國際房產市場中的地位

 

 

中國房產投資者的戰鬥力可媲美“中國大媽”。

 

這也昭示了中國投資者在國際房產市場上不可撼動的地位。

 

2018年，中國購房團又拿了塊“金牌”，喜得“美國住宅房地產最大的國際買家”的稱號。

 

以493,100美元支付的平均價格，戰勝其他國家投資者292,400美元的平均支付價格。

 

目前約三分之一的國際投資者會集中選擇佛羅裏達州和加利福尼亞州的房產。

 

而對於中國購房者來說，洛杉磯、紐約、西雅圖、休斯頓和奧蘭多是最熱門的選擇。

 

另一組數據，2018年，中國買家在美國房產市場中的平均購買價格從529,900美元降到了439,100美元。

 

這說明了兩個問題：

 

（1）全球經濟波動對本市場造成了一定的影響。

 

（2）中國投資者開始關注價格較低、潛力大的地區。

 

美國房產2019年的機會

 

 

（1）

 

美國房產也有很強的區域性，除了紐約、舊金山灣區、波士頓、西雅圖、丹佛和俄勒岡州波特蘭市等幾個城市房價高漲，其他大部分地區的房價相較2006年水平仍處於相對較低的水平。

 

地區性的特點使房價會因當地房地產趨勢而異，因此美國的一些城市可能會經曆房價大幅上漲，而另一些城市的漲幅卻可能相對較小。

 

（2）

 

三大機構預測2019年美國樓市上漲。

 

 

NAR預計：美國房價繼續上漲，漲幅或低於2018年。

 

房地產評鑒公司Zillow的預測：美國全國平均房價將上漲3.8%。

 

美國房產門戶網站Realtor.com的預測：美國全國平均房價將上漲2.2%。

 

2019年，美國房價將普漲，但房價不會突然暴漲。

 

美國房屋成交中位數統計，圖片來源：NAR

 

更多的人會以租房代替買房，這將利好租房市場。

 

租房需求持續上升，房屋租賃市場的表現也將繼續走高。

 

（3）

 

房地美(Freddie Mac)數據顯示，2019年抵押貸款利率將繼續攀升，而到了2020年抵押貸款利率或許會超過5%。

 

但截至2月，抵押貸款利率為4.37%。

 

部分需要借貸的購房者或許會在利率開始攀升之前選擇進入市場，從而在短期推高房產交易量。

 

 

（4）

 

目前“千禧一代”也到了購房年齡，並且正在成為最大的買家群體。

 

需求將在2020年逐漸達到高峰。

 

因此，2020年前後“千禧一代” 的購房需求或將推動部分房屋價值上漲。

 

風險

 

 

 

不是說在美國投資房產是“萬無一失”的，投資本身就包含著對風險的承擔，重要的是，你是否知曉其中的風險。

 

風險點如下：

 

美國的名義房價已超過了2006年以來的最高點。

 

美國失業率達近年來的最低點，一般來說，充分就業下，整體經濟不容易擴張。

 

總結

 

 

1.2019美國樓市保持穩健增長，但不會爆炸性增長。

 

2.美國房產地域性明顯，不同地區、不同價位房產的供求關係變化不同。

 

3.關注美國以及全球宏觀經濟走勢對美國房產的影響。

 

4.在金融危機過去後的10年裏，紐約和舊金山等大城市出現了房價的快速上漲，但到2018年開始，這種增長逐漸減弱甚至停止。這說明豪宅價格到達了“頂峰”，需要有所降溫。

 

5. 雖然房價漲的慢，但房子用來出租的收益是穩穩當當的。其實目前中國投資者，大部分會將美國房產租賃出去，少數會用於自住。