Jerry
Jerry Wang, 海投全球創始人兼CEO
放眼國內，北京樓市熱度褪去後，投資北京郊區的炒房客似乎來不及“做價差”，上的去，下不來，再加上國內限購、限貸、限售等政策。目前，很多人都從北京撤離，投資國內二線城市及海外樓市。
最近外媒消息報道，中國80、90後在線“爆買”亞洲房地產，“千禧一代”成為其中的主力，其中近七成以投資為目的。但令人惶恐的是，甚至很多人連他們要購買的房子都不知道長什麽樣。
走訪過東南亞樓市的投資者表示：“習慣了北京五萬一平的房價，再來東南亞，就像買白菜一樣便宜”。得益於東南亞國家經濟高速發展、較低的投資成本及較高的租金回報率，投資者分享東南亞國家發展成果最簡單粗暴的方式——在投資樓市“大展身手”。
不過，在東南亞房產爆火的背後，您是否足夠了解當地市場？是否應該充分調研投資價值，而不是盲目跟風？
目前，泰國曼穀房產成為東南亞代表性的典型房產投資市場之一。下麵海投君以“泰國曼穀樓市”切入，為大家介紹東南亞經濟高速發展下的泰國房產投資。
為什麽泰國曼穀房產市場會如此火爆？
宏觀來看，曼穀是泰國的首都，也是泰國最大城市。另外，曼穀為核心區域，是泰國政治、經濟、貿易、交通、文化、科技、教育、宗教與各方麵中心。曼穀旅遊業十分發達，曼穀經濟占泰國總量的44%，占據國家整體經濟總量近一半，帶動了泰國經濟的發展。
曼穀穩定的宏觀經濟為房產奠定了基礎，近年來，投資曼穀房產的也並非隻是中國人，其中也包含歐美、日本人等。
那麽，曼穀房產的具體優勢體現在哪裏？
不管國籍歸屬，全世界人民在泰國買房子都享受“永久產權”這一政策，並且繼承無遺產稅。相比國內房產隻有70年產權，這一項政策是非常nice了。
這是因為泰國是土地私有製，但法律規定，外國公民在泰國不具備土地所有權，因而不允許購買泰國土地，也不允許購買帶有土地的永久產權建築，尤其是別墅，但外國公民可以通過相關物業購買房子的產權。
外國公民具有擁有權：
注冊公寓的單位
不包含土地擁有權的建築
租賃期為30年以下的各種注冊土地或建築
外國公民不具有擁有權：
土地永久產權
在擁有土地永久產權的泰國公司的股份超過49%
這樣來說，最為重要的事情是聘請一位專業的律師來核實相關物業資質，而確保房產的完全控製權。
北上廣目前房產單平米價格在4-5萬，北京中心區域普通住宅房價每平米高達7-8萬，優質高端房產單價更是價格高昂。相比較，曼穀公寓房價每平米在2萬左右，高端房產在4-6萬間。
在這樣的單價下，泰國房產的內容也很“豐富”：
• 目前的泰國公寓基本是精裝修。公寓配備相對齊全，包含地板、馬桶、櫥櫃、衣櫃、空調、衛浴、牆麵、燈飾，甚至是冰箱、彩電。相當於購買房子省去了裝修的費用。
• 無公攤麵積。這點與國內不同，泰國房子沒有公攤麵積。買了90平的房子，實用麵積也是90平。
• 購買無房產稅。在泰國買房沒有“房產稅”，需要繳納相關的幾種過戶稅費：
1.五年內交易房產：
過戶稅2%（買賣雙方各支付一半）
特種商業稅：3.3%（賣方支付，業主持有5年以上房產可免交）
2. 五年外交易房產：
過戶稅2%（買賣雙方各支付一半）
印花稅0.5%（賣方支付）
3.水電開通費用：6000-10000泰銖
• 物業管理完善。泰國房產物業管理非常完善，多數的大開發商旗下都有相關的公寓管理公司，可以提供代理出租、管理等各種服務。
• 配套設施完善。泰國公寓的配套設施很全麵，例如公寓會設置停車位、健身房、遊泳池、圖書館、咖啡廳、幹洗房等等。普遍情況是業主可免費享受。
同樣是一線城市，曼穀的房產卻包含著更豐富的內容，比較下這樣的單價就很低了。
根據全球房地產指南(Global Property Guide)數據，泰國整體年度投資回報率在5.13%，同時購買出租評級為四星。
相比下，中國房產投資成本較高，出租回報率相對較低，比如北京的租金回報率不到2%，一套南三環老樓區70平米的房子每平米約6萬人民幣，總價約420萬，而月租金卻僅在5500-6500人民幣之間。如果不考慮物業費、取暖費，租金回報率會更低。
根據具體城市的不同、定位的不同，房價差異很大，租金回報率也受其影響有所波動。曼穀作為泰國首都，是租賃市場投資首選地之一，根據胡潤2018年度海外置業投資回報指數，曼穀綜合投資回報率達到18.5%，位居亞洲城市第四名。
海投君的一位客戶誇張的表示“早上飛去泰國，上午辦手續，晚上入住”，聽起來很誇張，但也說明其對泰國土地廳高效率的認可。
投資者多購買的流程很簡單：
第一步，定房當日繳納定金，簽訂認購書。
第二步，新開泰國銀行賬戶。
第三步，交首付，並在兩周匯款泰國個人賬戶，再從個人賬戶轉入開發商賬戶。
第四步，簽訂合同，業主收合同及收據。
第五步，收房，辦理貸款或全款支付尾款，領取房產證。
一般情況，在房產開發商的協助下一天就可以辦理完所有流程。
目前，曼穀共有國際學校約90家，教學水平、師資力量、教育條件優質，價格卻不及中國國際學校學費的一半，整體性價比較高。
人口持續流入，市場才有動力。有人的地方才會有市場，對比東北房價和北京房價便一目了然。
東北的夜晚是這樣的：
北京的夜晚是這樣的：
而曼穀作為首都城市，每年機場入境人數約1340萬人，遊客數量1600萬人。另外曼穀遠離政治風暴區，經濟能夠保持穩定的發展。
從全球金融海嘯至今的東盟十國股市漲幅數字來看，泰國以195%漲幅居亞軍，僅次於菲律賓。其支柱型汽車產業以及強大的服務業保持了良好的經濟活力和彈性。
地段是衡量房產投資潛力最核心的因素，根據房產投資學理論，地段影響投資增幅在各因素中占據80%。
曼穀，還有一個別名——“天使之城”。（PS：一看這個名字就不簡單。）是華麗麗的中心地帶。曼穀被稱為泰國核心區當之無愧，投資者進一步就要尋找“蛋黃中的蛋黃”了，因此要選擇城市中的核心區域。
舉個例子，曼穀中日聚三站是BTS素坤逸線最耀眼的區域之一（phromphong、thonglor、ekkamai），而通羅thonglor是日聚三站的核心，通羅又被國人稱之為北京的“望京+三裏屯”，未來發展潛力不可估量，So this is Heart of Heart。
另外曼穀交通便捷發達，曼穀是東南亞最大的交通樞紐。7線交匯，集高鐵、航空、軌道交通、長途客運、換乘中心、商務辦公、商業批發零售、星級酒店、高端住宅、大型綠地等於一體。新曼穀交通樞紐將替代原華南蓬火車站。
前文有說到，外籍投資人不能買帶有土地性質的物業產權，因此像帶土地的別墅是不可以購買的。並且購買泰國房產可享永久產權、無房產稅、無遺產稅。泰國房產稅費也是東南亞最低的，持有成本在全球來看，非常有優勢。
曼穀房產中，CBD一直是投資者的寵兒，如今，在最繁華的北區商業中心---曼穀邦蘇特區正迎來4.0時代，周邊土地將開發為交通和商務中心，輻射半徑達3公裏，覆蓋範圍372萬平方米。
在泰國政策的支持下有五大亮點：
“總部及商務中心+一站式商業體”的布局；
改造升級為乍都乍市場；
打造東南亞最大的零售、批發中心；
整合包含Chatuchak Park在內的三大公園，打造曼穀最大城市綠肺；
打造世界級的換乘樞紐。
目前，曼穀CBD投資規模及建設進度以斥資680億泰銖資金、目前已完成工程進度75%。2021年完工、屆時日均人流將超過30萬人次。
CBD商區建立，一來吸引人口，二來可抬高北區地價。政策紅利下帶來了房地產長期投資價值點--人口，未來，北圈將承載著東盟樞紐經濟中心的重任。
曼穀買房，千萬不要...
Jerry一向不鼓勵衝動性投資，在投資中，應注意以下事項：
• 購買公寓時，需要求公寓法人提供公寓外國公民所有權比例。因為外國公民最多可擁有的總項目麵積的49%的永久產權。
也就是說一棟公寓有100戶等麵積戶型，其中49套可以以永久產權賣給外國人，另外的51戶留給泰國本地人。因此在購買公寓時，一定要確定所購房產是否屬於那49%。
話說回來，購買不屬於那49%的部分，出手是個問題。
• 在購房之前，要對開發商的情況進行調查。一般大的房地產開發商會直接購買土地開發項目，但是一些小的開發商有可能與土地的所有者合作開發，這種情況也會存在一定風險。一定要找有實力的大開發商。
• 買房盡量避買房產商應允的“包租”。泰國樓市行業的慣例是，越好的地方，越是不愁租，也越不會幫你包租。如果一個開發商以“包租”來吸引你購買，那就證明這個房子的價值並不高。所以，一般大的開發商從來都不會包租。另外，羊毛出在羊身上，歸根結底，包租的租金收益出自於你的投資成本
• 實地考察。隨著投資者對泰國的了解越來越多，泰國置業的人群也越來越多。建議大家去實地考察，不能任性投資，實地考察有利於發現更好的投資價值以及規避投資隱患。另外，中國人投資房地產熱度很高，切勿盲目追求熱度，也不要貪圖便宜，在投資中要保持獨立、理性的判斷。
• 泰國出台政策放緩泰國樓市增長。泰國政府出台了縮緊泰國本地購房者的貸款額度的政策，泰國人民購買二套、三套房貸款額度減少，因此首付壓力增加，意味著，泰國本地購房者積極性將受到打壓。
這對海外炒房客有一定的影響，但政策主要針對本地購房者，所以應該影響不太大。
如在泰國置業有投資風險顧慮的投資者，更應該謹慎小心。
不過，選擇在泰國居住或養老，就可以無所顧慮了。
泰國政策鼓勵：年滿50歲的外國人可以在泰國申請養老居留，目前政府最新政策申請一次可長居5年，滿5年可再續。
得益於泰國氣候、空氣、風景等眾多吸引力，常居泰國，去泰國旅遊的人也是越來越多。
泰國的好氣候，常年氣溫保持在23°-33°。
?
你不用擔心這樣：
泰國空氣清新，像“PM2.5”這樣的字眼，泰國人聽都沒聽過。
風景優美，麵朝大海，微風拂麵，想想就很愜意。
怪不得越來越多的人，選擇在泰國置業、養老。
作為房產投資者，不管選擇選擇哪個房產市場，都要避免“簡單粗暴”的操作手法，投資者要更多的調研和學習，才能作出更有利的選擇。
作為剛需置業者，快來泰國呼吸新鮮空氣吧！
