美國賣房報稅

在美國賣房子如果有收益，那麽收益部分有可能需要繳稅。為什麽說有可能，而不是必須繳稅呢？因為自住房賣房時有稅收優惠，可以得到稅收減免。自住房的要求很鬆，並不是要你一直住在房子裏，而是隻要在過戶之前的5年裏在房子裏住滿2年，即可算為自住房。

自住房的收益，一個人作為Owner的話有25萬美元的免稅額(Tax free)，夫妻兩個人的話有50萬美元。隻有超出的才需繳稅(Taxable)。有人把房子的房子的一部分用於投資，這屬於自住+投資兩用房。那麽隻有自主部分可以享受自住房稅收上的優惠，出租部分收益則需全部報稅(All taxable)。由於自住房減稅的額度較大，所以除非賣房收益特別大，絕大多數情況下，收益都是Tax free的，不需要繳稅。所以下麵的情況主要是針對投資房出租房的。

那麽賣房收益是怎麽計算的呢？計算公式為

賣房收益 = 賣價 - 調整後賣房成本和花費(Adjusted cost base, or Cost of Property Plus Expenses of Sale in Turbo Tax)

賣價很直觀，就是賣房價格。調整後賣房成本和花費比較複雜，包含的東西比較多，主要有，

• 賣房過戶時的closing cost，包括經紀人的傭金。參照 Closing Final CD. (+)
• 買房過戶時總花費(Total cost at closing when the house is purchased)。這主要是買房成交價格，再加上一些買房過戶時的一些費用(settlement fee, closing cost, etc)，這在closing statement上都有。所以買房成本要比成交價格稍微高一些。(+)
• 房屋翻修，整修(Home improvement)。房屋翻修整修是最普遍的增加賣房花費(selling expense)從而達到減稅目的手段。所有可以增加房屋價值，延長使用期限，增加使用用途的整修翻修都可計算在內。這包括 room additions, new bathrooms, decks, fencing, landscaping, wiring upgrades, walkways, driveway, kitchen upgrades, plumbing upgrades, new roofs等等。注意，常規的維護和小的修理(routine maintenance and minor repairs)例如粉刷則不包含在內。所以，買房後翻修，整修都要保留好收據。雖然不可以在當年抵稅，卻可以在賣房的時候用來作為賣房成本。 (+)
• 花費在恢複由於災害引起的損失(amounts spent to restore property after it is damaged or lost due to theft, fire, flood, storm, or other casualty)。當然，這要減掉保險公司賠償的錢(Insurance reimbursements for casualty losses)。(+)
• 折舊(depreciation)。如果你的房子或者其中的一部分用於business或出租，那麽每年保稅的時候都可以折舊(27.5年), 來幫你省稅。但在賣房的時候，折舊積累的錢要從你的賣房成本中減掉，因為美國稅法認為，你出租房的cost base每年都變。而折舊使得cost base每年都變低了。舉個例子，你幾年前買的房子花費20萬，賣了25萬，差價5萬，而你Taxable的收益卻有可能是10萬，原因就是折舊。(-).

注意上麵每一條後麵的(+)表示增加賣房成本，有利於減稅。最後一條後麵的(-)表示減少賣房成本，不利於減稅。