美國房地產生意淺探 - A01-中國房地產雜談

我們老百姓感受到的房地產走入市場經濟大概是2000年左右吧。單位的福利房被限期轉入個人手裏，根據工齡不同幾千到幾萬不等地就最終一次性分配了。然後就是過了幾年忙忙碌碌的工作生活，兩眼一睜，突然發現：全國都是商品房了，而且價格也都飛到天上去了，一些心明眼亮的聰明人早早買了幾套房子，當初還笑話人家瘦驢拉硬翔，現在看人家早早變成了百萬富翁，後來又變成了千萬富翁。我的一個朋友也說：做了這麽多年買賣，三角債欠了無數，最後一算賬，有個幾千萬的資產，還都是被黃臉婆硬逼著買的房產。自己那些個生意，如果盤點一下的話，廠房租的，機器是折舊的，產品是積壓的，材料款是延期結算的，流動資金是銀行借的，年底收支平衡賬是負增長的，整個公司是負資產的。夫妻倆吵架，老婆子嘴巴硬氣得很。可以說，在中國的經濟發展過程中，很多人的錢不過是左手交右手，上家交下家，隻是麵子上爽了一下。如果不是因為沉澱到房子上，幾乎沒有多少積累的。我這個感覺不一定對，畢竟我們不是專家，我開這個帖子也不是為了展示個專家範兒，就是為了從實實在在的老百姓角度出發，看看這個棋局到底是怎麽了路子。

我有個同行，是一個建築設計的項目經理。其實就是個單幹戶，負責跟甲方爭取項目，然後根據不同的費用找不同的設計公司合作掛靠，然後找一些工程師做業餘設計，然後跟各個地方的建設管理部門打交道，最後跟施工單位交底、現場服務，到工程竣工驗收算是一個收尾。他就跟我訴苦：每次簽合同，幾十萬平米，單價8-50塊不等。收個幾百上千萬的設計費，不算少了吧。大概15%左右給掛靠的單位，15%左右的給業餘設計，10%左右的給打圖公司，10%左右的給回扣，15%左右的給航空公司高鐵出租以及小黑車等等，15%左右的餐飲住宿，還有10%左右不知道去了哪裏，工程項目的尾款常規是5%，能否在若幹年後要到是個未知數。然後大概不到10%能夠剩在自己手裏。一年到頭四處奔波，年底回家給老爸老媽個幾萬十幾萬的，也就不剩下什麽了。看看自己的存款，有時候還趕不上自己派發給業餘設計的勞務費。他心裏也是很不平的。

他有時候就自嘲：我他媽的就是個現金快遞員嘛。從甲方那裏接到上百萬幾千萬的現金派送任務，就屁顛屁顛地到處去送錢，自籌運費，自己訂票，自己確保沿途派送不得誤期不得丟失不得泄露客戶隱私，風餐露宿，飯吃不上覺睡不成，全年無休地這麽玩命，這是圖得什麽？假如有一家公司招聘這樣的快遞員，他肯定不會去應聘。但為什麽這麽無底薪保障的自雇生意，就願意無條件地去做呢？他一邊把現金分門別類地捆紮好，然後放入一個破破爛爛的人造革包裏，一邊自言自語地說：我肯定哪裏做錯了，這樣的跑法肯定是不對的。

如果他要洗腳上岸，成立一家設計公司，按照現行的法規是根本不可能的。因為一個甲級設計院，就要各種注冊工程師若幹，每個證書現在的牌價是幾十萬一年，光是養這些證書，就要幾百萬，這已經突破他每年的盈利留存了。就算是他拚死拚活把這個公司注冊起來，也要若幹年的不斷成長，從丙級開始，三年一升級，升到甲級也要6-7年，這期間的經營也是驚險的一躍二躍三躍。那樣的話，他僅僅每年接個幾十萬平米的活兒是遠遠不夠的，他就必須再加上3-5個合夥人，才能攢出個略微像樣的班子。而這樣的班子每天都在產生，每天都在散夥。極其不容易生存。

以我當初所在的設計公司來算，老板有魄力，一口氣收購了2家現有的甲級單位，然後四處買證書，兩年內拿下了好幾個甲級設計資質，說出來嚇死人，我們的資質可以用來造跨海大橋、長江駁岸、高鐵站、航空港、城市綜合體等等，基本上隻要是在陸地上的建築構築物，我們公司全部能夠設計和施工。每年都在瘋狂地上台階，上規模，業務也不斷拓展，隊伍在不斷壯大。老板的目標是直接上創業板，然後派發股票上市圈錢。這個故事太大了，就此打住。反正是經過三年證券公司的輔導，我們年年翻番地交利稅，突然被告知創業板沒有排上隊，而要再排隊，利稅要再翻番。老板立即像霜打了的茄子一樣蔫了。經過這麽幾年的折騰，我們的老板也就一夜回到解放前了。從GDP上來看，我們公司的業績可以說是非常亮眼，那些工程項目也都是真實的，利稅根本沒有瞞報，甚至為了滿足上市輔導員的要求，我們還額外放大了很多去繳稅，現在無法上市，老板的苦，又去找誰去訴呢？我們這些中層幹部交的那些認購內部股的錢，也隻是按照活期利息給結算。就是這樣的結果，我們也要念佛，不然，萬一老板破產了，我們的股本金也要被打水漂了。

也因此，我對國內的這個市場環境實在是意興闌珊。我也感到自己是哪裏做反了，局外人肯定感覺我們這個公司發展得非常健康，何止是我們公司，整個中國都發展得非常健康。但我這個局內人心裏有些忐忑，這個結果肯定是哪裏有些不對滴。