房地產救市政策還會出什麽大招 (

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2月19日，財政部決定對房地產交易環節的契稅、營業稅進行重大調整。對個人購買家庭唯一住房，麵積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；麵積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，麵積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；麵積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。通過這次營業稅、契稅的調整後，房地產交易環節的營業稅和契稅政策基本回到了2008年大救市的水平。

很顯然，這不是今年房地產救市的唯一政策，也不是最後的政策，但政策出台的時機和力度的確異乎尋常。正常情況下，去年年底中央經濟工作會議確定的具體政策的落實要在3月的“兩會”結束之後緊鑼密鼓的進行，但今年在2月份，房地產救市的政策就已經密集發布：除了2月19日營業稅、契稅的減免，2月2日，央行出台了首套房的房貸政策，全國不限購的城市，居民家庭首次購買普通住房，首付比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點，這意味著，20%的首付政策重出江湖（筆者去年在各地講座，很肯定的預測這個政策會出台）；2月17日，央行再次發布消息，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按照一年期定期存款基準利率執行（很顯然，這是一個象征意義高於實質意義的政策）。

一個月內，“兩會”之前，跨春節連續出台房地產相關政策，一方麵說明房地產的問題遠超想象，去庫存的難度之大前所未有；另一方麵，在今年宏觀經濟麵臨的形勢極為嚴峻的情況下，穩定房地產預期對於中國經濟的整體表現而言具有至關重要的意義。基於此，在政策出台周期上打破以前的慣例，提起啟動政策引擎，就不難理解。

事實上，在去年11月10日，中央財經領導小組首提房地產“去庫存”以來，房地產作為經濟重要引擎的曆史使命已經宣告結束，也等於承認，中國住房短缺的曆史已經結束。這樣，房地產在宏觀層麵告別了經濟重要拉動力的使命；在產業層麵，從過去的嚴重短缺進入到今天的嚴重過剩，這種雙重轉變也意味著過去的房地產政策將顛覆性的變化。隨後，11月11日的國務院常務會議、11月14日的中央政治局會議，以及去年年底召開的中央經濟工作會議，都講“去庫存”視為2016年房地產的核心任務，並且將房地產去庫存的主要希望寄托在進入城市的農民工身上。

然而，令人遺憾的是，過去的一係列會議盡管意識到了房地產去庫存的意義，但在房地產庫存的現狀，以及去庫存的製度設計上，卻並沒有提出令人期待的政策。現有的以農民工為主要去庫存主力的政策讓人感覺隔靴搔癢。至於房地產庫存究竟有多嚴重，無論是官方，還是民間研究機構，都沒有給出一個成為共識的數字。但大家普遍的看法是，庫存遠遠超過官方7億多平的“待售麵積”，目前比較保守的估計是80多億平，消化周期在5年以上。筆者估算的數字是130億平到150億平，消化周期差不多在10年左右。麵對如此巨大的存量，一方麵說明我們過去在房地產領域的數據造假有多嚴重，另一方麵，必須放棄幻想，切實解決中國房地產的“存量”問題，天量的存量不解決，所引發的一係列連鎖反應會要了中國經濟的命。

基於此，筆者一直呼籲，中國未來的房地產政策要站在宏觀經濟和整體經濟安全的高度予以係統設計。當下的房地產救市政策，絕非短期的幫助開發商去庫存，而是在中國房地產已經出現顛覆性轉折點的情況下，如何重新梳理和設計房地產的基本製度，基於房地產新的基本麵對土地製度、信貸製度、稅收製度以及交易製度都重新設計，使得現有的製度能夠反應當下房地產的基本麵，而不是為去庫存而去庫存。靠一些零打碎敲的政策，既解決不了當下中國房地產麵臨的問題，也無法為房地產長期的健康發展提供製度框架。比如，目前筆者看到的一些地方的鼓勵農民工買房的政策，無論是補貼，還是鼓勵落戶，都和農民工的期待相去甚遠。我們不能一廂情願的希望在大城市打工的農民跑回貧窮的老家去幫助消化房地產庫存。而且，鑒於中國很多三四線城市公共資源的現狀，一些輕微的財政補貼根本吸引不了農民工。在這種情況下，就需要考慮農民工買房、租房的各種需求，針對這些具體的需求解決他們的住房問題，不是三下兩下就能解決，而是把他作為一個長期問題來設計。現在的很多政策，急功近利的色彩太為明顯，好在改革開放30多年，農民工對很多政策也能分辨清楚。

筆者對諸如降低首付、減免稅費、提高公積金的貸款額度以及其他的救市舉措都不反對，但今天中國房地產的問題已經不是這些小手術可以解決的。中國房地產領域的很多製度措施必須推倒重來，重新設計。信貸政策既要考慮農民工購房需求，也要考慮美國“次貸”的教訓，在金融製度的設計上要加快住房銀行的建立，以及參照美國的“兩房”建立真正的住房金融機構（筆者一直強調，美國的“兩房”製度總體成功，而不是像有些人想象的非常糟糕）；在戶籍製度上，通過房地產去庫存，衝破戶籍製度的藩籬，為農民工在就業地落戶打破最後一公裏的障礙；在住房價格上，可以考慮通過發行住房券、租房券等一些創新工具，發揮杠杆效應（比如筆者提出通過發行住房券，農民工買房可以實行半價政策）；在土地使用年限和交易方式上都考慮中國房地產供應已經過剩的現實；在住房保障層麵，加快住房保障立法。總之，製度創新的空間極大，隻有通過大膽的創新，放棄一救就活的幻想，中國房地產才有可能化危為安，避免成為中國經濟的拖累。

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