德國的房價為何沒有人能炒起？

中國的高房價，早就引起了國內絕大多數民眾的不滿，因為，這種高房價不僅讓絕大多數居民的住房福利條件得不到改善，也讓絕大多數人的財富被掠奪。可以說，當前中國的高房價成了中國社會最為尖銳的大問題。有人會說，當前國內城市的房價之所以會高，特別是一線城市更是高得離奇，就在於政府發行貨幣太多，用過多的錢去購買過少的住房，住房的價格如何能不高？高房價主要是政府超發貨幣的結果。這樣說，表麵上沒有多少錯，但政府為何要如此多的發行貨幣呢？

還有，有人說，這主要是中國城市化的進程，城市化自然會帶房價上漲。因為城市化不僅會讓更多的人進城，從而造成住房需求快速擴張而讓住房供給跟不上，房價當然會上漲。也有人說，這在於城市的土地稀缺，用掉一塊少一塊，那麽如此稀缺的資源來生產住房，價格豈能不高？這些更是表麵的理由了。隻要看看德國的情況，人們就會發現，這些讓房價快速上漲的理由沒有一條能夠成立。這些隻不過用表麵現象來掩蓋當前高房價的產生根本原因。

我們可以看到，2008年前，德國的房價平均每年上漲不足1%，也就是說，之前的30年德國的平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長３倍；過去10年裏，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%速度縮水。曾經有國人到德國炒房，當時的房價上漲也沒有超過4%，基本上還不了銀行利息。最後不不得落荒而逃。因為在德國炒房隻會虧損不可能賺錢。

那麽德國的房價為何漲不上去（即使近幾年房價上漲的幅度大一些，但仍然是漲幅很小）？為何國內的民眾到德國炒房卻炒不上去，而在其他國家炒房都能夠攻城掠池、旗開得勝？德國的房地產市場的妙著在哪裏？這些方麵真的是很奇妙他國學習不了嗎？

幾十年來，德國的房價之所以漲上去，也沒有人可把德國住房價格炒高，並非德國人均土地占有比中國人多，反之德國人口約8000萬，國土麵積約36萬平方公裏。中國人口13億， 國土麵積960萬平方公裏。8000萬除以36萬平方公裏，等於每一萬平方公裏上居住人口222萬。中國13億除以960萬平方公裏，每萬平方公裏上居住 人口135萬。也就是說，德國的人口密度是中國的1.6倍，每萬平方公裏上比中國多居住近100萬人口。可見，房價上漲過快土地資源並不是重要因素。因為，論城市土地的稀缺度，德國要比中國高得多。

其實，德國的房價之所以漲不上去？德國的房價為何沒有人能夠炒得起來？最關鍵的因素是與德國法律製度、政府房地產政策有關。比如，德國的憲法就明確規定，生產住房不是用來投資投機賺錢的，而是來保證居民的天賦居住權的，對於房地產市場來說，居住正義是放在第一優先。居民的天賦居住權不僅不能夠以任何方式來剝奪，而且也是政府的基本責任。

所以，政府在製定房地產政策時，絕對不會給炒作房地產有任何可鑽的空間。在德國炒房賺錢根本就不可能。比如說，政府的城市規劃基本上就已經考慮到了讓每個人都有房子住，市場一直控製在供給大於需求的狀況，炒房者根本就無從下手。同時，政府為遏製人們炒房，不僅有進入市場的事前限製，更為重要的是對購買住房的事中及事後的稅收限製。比如，如果購買住房是為了短期炒作，那麽住房賣出時，就得交住房投機稅，最高能達收入的20%以上，再加上事後稅收限製，在德國購買住房想賺錢根本是不可能的。

還有，德國的租房市場相當發達，政府製定了相當嚴格的法律來保護租房者。比如政府給租房定價，如果房東敢漲價超過20%，就會受到法律製裁。如果房租上漲敢超過50%，還麵臨著牢獄之災！另外，房東隻要把房子租出去，除非你自己住，否則沒有收回的道理等。正是有了這嚴格租務管理法律，讓德國的租房市場十分發達。

從德國經驗來看，政府要遏製炒房是輕而易舉的事情，就在於政府生產的住房到底是為了做什麽？無論是稅收還信貸都是好的經濟杠杆，就在於政府做不做。早些時候國內的房價之所以能夠持續飆升十年以上，最為重要的就在於政府的房地產政策擠出“住房正義”，鼓勵炒房，鼓勵投資者利用各種優惠條件把住房炒作做為賺錢之工具。如果這樣房價豈能不快速飆升？最後這種房地產市場一定是不可持續，經濟麵臨巨大的問題。所以，對於高房價，德國政府能夠做的，為何中國政府卻做不到。不是不能也而是不為也。這才是問題的核心所在。